Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Влияние условий договора аренды с правом выкупа на бухгалтерский и налоговый учет. Новое в учете и оценке риска согласно указаниям цб РФ № n 2553-у и 2612-у

Влияние условий договора аренды с правом выкупа на бухгалтерский и налоговый учет. Новое в учете и оценке риска согласно указаниям цб РФ № n 2553-у и 2612-у

Аренда с выкупом: как обойтись без пересчетов

Инфо

Согласно ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.(7) Арендатор. При выкупе объекта аренды первоначальную (восстановительную) стоимость возвращенного арен-дованного имущества арендатор отражает записью по кредиту забалансо-вого счета 001 «Арендованные основные средства».

Арендатор учитывает арендованные основные средства на забалансо-вом счете 001 «Арендованные основные средства» по первоначальной стоимости, обозначенной в договоре аренды.

Нормы, применяемые к договору аренды с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа оборудования или недвижимости — это прежде всего договор аренды, закрепляющий за арендатором право (т. е. преимущество, но не обязанность) выкупить предмет аренды по завершении срока действия договора или досрочно. Причем возникновение права собственности в данном случае напрямую зависит от факта полной оплаты выкупной стоимости имущества, оговоренной в тексте договора (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Осуществление полной оплаты этой стоимости влечет за собой прекращение обязанности вносить арендную плату.

Допустимо превращение обычного договора аренды имущества в договор аренды с последующим выкупом путем оформления дополнительного соглашения к нему (п. 2 ст. 624 ГК РФ). При этом законодательно запрещено включать условие о возможности выкупа в договоры аренды такого имущества, как (п. 3 ст. 624 ГК РФ):

  • земля (п. 5 ст. 10 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
  • являющегося федеральной собственностью и находящегося в пользовании у государственной научной организации (п. 3 ст. 5 закона «О науке…» от 23.08.1996 № 127-ФЗ).

Для договора аренды оборудования с последующим выкупом представляет интерес только второе ограничение, действующее в отношении определенного круга юрлиц и имущества определенной принадлежности.

Несмотря на необязательность реализации права выкупа, в текст договора аренды, содержащего оговорку о таком праве, включается также и ряд условий, значимых для вопросов перехода права собственности на имущество в результате его продажи. Поэтому для такого договора действительными оказываются правила, относящиеся к сделкам 2 видов: аренды (гл.

О том, в чем заключаются различия между арендой и лизингом, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

Аренда с последующим выкупом проводки у арендатора

При этом сумму НДС с ранее полученных сумм выкупных платежей (авансов) второй раз в бюджет не уплачивают. Она подлежит вычету (п. 8 ст. 171 НК). Платежи по выкупу арендованного имущества при расчете налога на прибыль не учитывают до тех пор пока не произойдет переход права собственности на него (подп.1 п. 1 ст. 251, п. 14 ст. 270 НК). Если арендатор использует имущество в производственной деятельности, то плату за пользование этим имуществом учитывает при налогообложении прибыли.

Важно

Соответствующий НДС он принимает к вычету в общем порядке. При этом арендатор не имеет права на вычет сумм НДС по выкупным платежам, которые он уплачивает в течение срока действия договора, до полного выкупа имущества (подп. 1 п. 2. ст. 171 НК). Вычет НДС возможен при переходе права собственности на арендованное имущество, если от арендодателя получен соответствующий счет-фактура (п.

1 ст. 172 НК).

О возможных послед-ствиях этого мы уже подробно сказали выше;

  • арендодатель выставляет исправленные счета-фактуры: вместо «отгрузочных» на арендную плату — авансовые на ту ее часть, что превратилась в аванс, и «отгрузочные» — на ту часть, которая так и осталась арендной платой. Ведь нельзя рассматривать одни и те же суммы как авансы для налога на прибыль и как арендную плату для НДС. В результате у арендатора возникает недоимка за весь период аренды и большой вычет в периоде перехода права собственности к арендатору.

ПОДХОД 2.

Рискованный, но без налоговых потерь. Ничего пересчитывать не нужно. Арендодатель признает налоговый доход от реализации ОС только в той сумме, которая останется от выкупной стоимости после зачета арендной платы. Для арендатора она в налоговом учете будет первоначальной стоимостью. А пересчитывать ничего не нужно. Вот аргументы. АРГУМЕНТ 1.

Поэтому суды согласны с тем, что зачитываемую в выкуп арендную плату целиком нужно списывать в составе прочих налоговых расходовПостановления ФАС СЗО от 10.05.2007 № А42-2682/2006; ФАС ВВО от 13.06.2007 № А29-7407/2006а; ФАС МО от 26.11.2010 № КА-А40/15260-10; ФАС СКО от 24.11.2010 № А53-7759/2010; ФАС ЦО от 20.02.

2009 № А35-1588/08-С8; ФАС ЗСО от 07.02.2007 № Ф04-114/2007(30909-А45-26). Но подход 2, скорее всего, приведет к спору с налоговиками. Еще одна неприятность для арендодателя при таких условиях договора, как в рассматриваемой ситуации 2, — риск спора о том, должен ли он вернуть арендатору подлежащую зачету часть, если выкуп не состоится. Опираясь на конкретные обстоятельства дела, суд может решить, что в составе арендной платы фактически взималась и часть выкупной стоимости.

А типовые бухгалтерские проводки для арендодателя будут следующими: На дату передачи имущества ДЕБЕТ 01 субсчет «Основные средства, переданные в аренду» КРЕДИТ 01 субсчет «Основные средства, находящиеся в организации» — передано в аренду основное средство; ДЕБЕТ 02 субсчет «Амортизация основных средств, находящихся в организации» КРЕДИТ 02 субсчет «Амортизация основных средств, переданных в аренду» — отражена сумма амортизации по имуществу, предоставленному в аренду.

Амортизация В налоговом учете вы продолжаете амортизировать основное средство, переданное в аренду. Изучаем МСФЗ: Аренда основных средств Аренда квалифицируется как финансовая, если все сопутствующие владению риски и выгоды в значительной мере передаются вместе с объектом; в противном же случае аренда квалифицируется как операционная (§8 IAS 17).

Предлагаем ознакомиться:  Понятие содержание и субъекты права на обязательную долю в наследстве

НК РФ.Арендатор на эту же дату принимает имущество к налоговому учету по уплаченной выкупной стоимости. А получив от арендодателя счет-фактуру и приняв имущество к бухучету, ставит к вычету входной НДС по имуществу. ВАРИАНТ 2. Арендатор в течение срока аренды регулярно вносит и арендную плату, и авансом часть выкупной стоимости На деле эти платежи могут быть объединены в общий ежемесячный (ежеквартальный и т. п.

) платеж, но в договоре при этом четко указано, какая часть платежа причитается в счет аренды, а какая — в счет предстоящего выкупа. Арендную часть этих платежей стороны учитывают так же, как в варианте 1, а выкупную — как авансы в счет предстоящей реализации арендуемого имуществаПисьмо ФНС от 26.05.

Арендатор вправе выкупить Имущество. Имущество переходит в собственность Арендатора при условии уплаты Арендатором Арендодателю до истечения указанного в настоящем договоре срока аренды выкупной стоимости Имущества. 8. Выкупная стоимость Имущества составляет 1 180 000 руб., в том числе НДС 180 000 руб. 9.

30% от совокупной суммы арендной платы, уплаченной Арендатором по настоящему договору до момента внесения средств в оплату выкупной стоимости Имущества, зачитывается в счет уплаты выкупной стоимости Имущества. И хотя подлежащую зачету часть ежемесячной арендной платы обычно легко вычислить (в нашем примере это 35 400 руб.

Итак, основу договора аренды с правом выкупа составят положения, стандартные для обычного договора аренды, но оформить его нужно будет по правилам договора купли-продажи (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Т. е. особенности такого договора определит указание в нем тех моментов, которые сыграют свою роль, если выкуп имущества состоится:

  • стоимости, по которой будет осуществляться выкуп;
  • порядка соотнесения этой стоимости с величиной внесенной арендной платы;
  • возможного изменения выкупной стоимости;
  • прямой отсылки к отсутствию обстоятельств, делающих сделку выкупа недействительной.

При этом в отношении сделок обоих видов важно отразить в договоре:

  • характеристики объекта аренды (выкупа), дающие возможность его однозначно идентифицировать;
  • наличие у арендодателя права собственности или распоряжения объектом, позволяющих осуществить как сдачу его в аренду, так и продажу.

Образец договора аренды оборудования, содержащего условие о праве его выкупа, смотрите на нашем сайте.

Каких-либо особенностей отражение операций по договору аренды с правом выкупа в бухгалтерском и налоговом учете ни у одной из сторон сделки иметь не будут. До момента продажи объекта все действия будут соответствовать порядку учета обычного договора аренды имущества.

У арендодателя будет отражаться облагаемый НДС (если арендодатель работает с этим налогом) доход в виде арендной платы, который для целей расчета налога на прибыль будет уменьшаться на затраты, состоящие:

  • из амортизационных отчислений;
  • налога на имущество;
  • затрат на техническое обслуживание и ремонты объекта, если эта обязанность по условиям договора оставлена за арендодателем.

У арендатора будет иметь место расход в виде арендной платы, НДС по которому можно учитывать в обычном порядке. Если обязанность по техническому обслуживанию и ремонтам объекта закреплена за арендатором, то к числу включаемых в расходы затрат добавятся и эти расходы. Может иметь место начисление транспортного налога.

На момент продажи у арендодателя возникнет доход от реализации объекта, который будет уменьшен на остаточную стоимость проданного имущества. Платежи, поступившие в оплату выкупной стоимости реализуемого объекта, до момента его отгрузки применяющими ОСНО следует расценивать как авансы.

У арендатора приобретенный объект перестанет учитываться на забалансовом счете и будет оприходован в обычном порядке по выкупной стоимости как основное средство и в бухгалтерском, и в налоговом учете. НДС по нему при наличии счета-фактуры, оформленного арендодателем, можно взять к вычету.

Подробнее об отражении операций аренды в бухучете читайте в материале «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».

Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя.

1 ст. 172 НК).

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса арендодатель начисляет НДС с цены реализации как при обычной купле-продаже. Он производит эту операцию в том отчетном периоде, в котором подписано дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества с зачетом арендной платы. При этом цена реализации зависит от условий договора аренды.

Внимание

Если там указано, что арендные платежи засчитывают в счет выкупной стоимости, то арендодателю придется заплатить НДС с общей суммы всех платежей. Но в соглашении стороны могут предусмотреть, что в выкупной стоимости учитывается только часть перечисленной арендной платы. Это уменьшит цену реализации и соответственно налоговые обязательства.

Поскольку оплата уже была произведена, налог начисляется на момент перехода права собственности независимо от учетной политики организации.

Сумма выкупного платежа отражается по дебету счета 62 (76) “Расчеты с покупателями и заказчиками ”(«Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») и кредиту счета 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 1 “Прочие доходы”, с учетом НДС. Начисление НДС с выкупной стоимости делается проводкой: дебет счета 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 2 “Прочие расходы” — кредит счета 68 “Расчеты по налогам и сборам” (3,1,5) Пример 1.2. Предприятие-арендодатель передает в аренду имущество, первоначальная стоимость которого составляет 36 000 рублей.

Ежемесячная сумма арендной платы 1 770 рублей (в том числе НДС — 270 рублей). Срок договора аренды — 2 года, срок полезного использования имущества — 4 года, ежемесячная сумма амортизационных отчислений — 750 рублей. Договором предусмотрен выкуп имущества арендатором по остаточной стоимости по окончании срока договора аренды.

Аренда с последующим выкупом проводки у арендатора

В действующей редакции учет арендных отношений ведется в соответствии с гл. 8 Приложения 10 к Положению N 302-П, учет имущества — Приложением 10 к Положению N 302-П, учет прочих доходов и расходов — Приложением 3 к Положению N 302-П.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли ставить ксенон в противотуманные фары (2019)?

Вследствие того что право собственности на имущество не перешло к покупателю, имущество находится на балансе банка и учитывается на счете 60401. Начисление амортизации происходит до момента выкупа имущества. Одновременно имущество, сдаваемое в аренду, учитывается на внебалансовом счете 91501 «Основные средства, переданные в аренду».

Арендные платежи признаются в качестве доходов и отражаются по символу 16301 «Доходы от сдачи в аренду имущества» при соблюдении условия признания дохода. Не стоит забывать, что доход от сдачи имущества согласно п. 3.2 Приложения 3 к Положению N 302-П необходимо признавать, если выполняется условие неопределенности (аналогично процентам по кредитам), в случае если оплата происходит позже, чем в месяце начисления на доходы арендных платежей.

Одновременно отражается выкупная стоимость в качестве кредиторской задолженности на счетах 60311, 60322. Выкупная стоимость не признается на доходах, в соответствии с тем что не выполняются все условия признания дохода, а именно переход право собственности на основное средство. Выкупная стоимость учитывается на счете 61301 только в том случае, если платежи не подлежат возврату при расторжении договора.

Однако в п. 8.5.3 Приложения 10 к Положению N 302-П упоминается, что при досрочном выкупе имущества полученная авансом арендная плата, учтенная на счете по учету доходов будущих периодов, включаемая в выкупную цену, списывается с указанных счетов в корреспонденции со счетами по учету доходов. С точкой зрения о том, что выкупная стоимость должна быть учтена только в качестве доходов будущих периодов, не совсем согласимся.

Расходы по коммунальным и прочим платежам по имуществу отражаются по соответствующим символам учета таких расходов.

В соответствии с п. 8.5.1 Приложения 10 к Положению N 302-П выбытие основных средств отражается в соответствии с гл. 10 настоящего Порядка. Одновременно основные средства списываются с внебалансового счета 91501. Стоит отметить, что финансовый результат определяется на основании списания первоначальной стоимости основных средств, накопленной амортизации, начисленного НДС и выкупной стоимости по договору. Арендные платежи уже были признаны в качестве доходов и к реализации имущества не относятся.

Перечисленный нами учет относится к стандартному договору аренды с правом выкупа, указанным в первом варианте.

Отметим, что в первом варианте могут быть условия в договоре о том, что выкупная стоимость равна арендным платежам. Возникает вопрос: что же отражать в первую очередь — выкупную стоимость или арендный платеж? По нашему мнению, в первую очередь возникают арендные отношения, а потом происходит реализация имущества.

По второму варианту бухгалтерский учет операций реализации нестандартный, потому как нигде не регламентирован, а учет имущества и арендных платежей аналогичен первому варианту.

Как уже отмечалось, в дополнительном соглашении по договору аренды должно быть четко указано о переходе права собственности на имущество, о выкупной цене и ее зачете с арендными платежами, о доплате за имущество в случае необходимости.

Как правило, получается, что выкупная стоимость составляет часть уплаченных арендных платежей, причем арендные платежи уже были начислены ранее на доходах. Как же тогда зачесть выкупную стоимость? При этом НДС по уплаченной сумме тоже уже был уплачен в бюджет. Что же делать с НДС?

Если в договоре указано, что выкупная стоимость представляет собой часть уплаченных арендных платежей, то для того, чтобы отразить операции реализации имущества, необходимо восстановить арендные платежи. Такой метод, по крайней мере, используют практически во многих организациях. Иной выход не представляется возможным, потому что по новому дополнительному соглашению выкупная стоимость уже была уплачена ранее.

Согласно п. 3.4 ч. 3 Положения N 302-П не являются ошибками неточности или пропуски в отражении фактов хозяйственной деятельности в бухгалтерском учете, выявленные в результате получения новой информации, которая не была доступна кредитной организации на момент отражения (неотражения) таких фактов хозяйственной деятельности в бухгалтерском учете.

Следовательно, восстановление арендных платежей нельзя классифицировать как операцию по исправлению ошибки, потому что на момент отражения арендных платежей банк еще не знал, что будет заключено новое дополнительное соглашение о выкупе имущества. При этом если арендные платежи были отражены в предыдущий отчетный период, то операцию по восстановлению арендных платежей не нужно проводить через счет нераспределенной прибыли (убытка).

Восстановление доходов по аренде необходимо провести как обратную корректировку по ранее совершенной операции по аналогии с отражением уменьшения расходов по процентам при досрочном расторжении вклада. Проводка будет следующая: Д-т 70601 К-т 60312. В итоге появившийся остаток по счету 60312 будет характеризовать выкупную стоимость. Сумма проводки — без учета НДС.

Обратим внимание на уплаченный НДС по восстановленным арендным платежам. С одной стороны, данный НДС банк уже уплатил, потому что за услугу по аренде арендатор заплатил, с другой — если банк не восстановит НДС, то заплатит налог дважды, потому что при реализации имущества тоже необходимо уплатить НДС.

По налоговому законодательству уплаченный ранее НДС можно классифицировать как ошибку в соответствии с п. 1 ст. 54 НК РФ. В данном пункте говорится о том, что если ранее ошибка приводила к переплате налога, то ее можно исправить в текущем году, а значит, можно исправить в налоговой декларации в период, когда подписано дополнительное соглашение.

Восстановление и начисление НДС происходят в одном периоде (что находит отражение в налоговой декларации), поэтому к уплате в бюджет НДС не возникает.

Предлагаем ознакомиться:  Имеют ли право выписать из квартиры при аресте

Влияние условий договора аренды с правом выкупа на бухгалтерский и налоговый учет. Новое в учете и оценке риска согласно указаниям цб РФ № n 2553-у и 2612-у

Д-т 60309 К-т 60312 — восстановление ранее уплаченного НДС;

Д-т 60302 К-т 60309 — отражение уплаченного ранее НДС в качестве переплаты.

Д-т 61209 К-т 60401 — первоначальная стоимость имущества;

Д-т 60601 К-т 61209 — накопленная амортизация имущества;

Д-т 60312 К-т 61209 — выкупная стоимость имущества согласно договору;

Д-т 61209 К-т 60309 — начисленный НДС при реализации имущества;

Д-т 61209 К-т 70601 — если получен доход от реализации;

Д-т 70606 К-Т 61209 — если получен расход от реализации;

Д-т 60309 К-т 60301 — уплата НДС в бюджет;

Образец договора аренды оборудования, содержащего условие о праве его выкупа

Д-т 60301 К-т 60302 — зачет переплаты по НДС.

Как видно, второй вариант может вызвать вопросы со стороны проверяющих организаций и со стороны налоговых органов, потому как отличается тем, что приходится совершать обратные проводки по ранее совершенной операции.

Отметим уплату налогов, кроме НДС, по первому и второму варианту договора аренды с правом выкупа.

Налог на имущество необходимо начислять в момент переноса основного средства на счет 60401 (п. 1 ст. 374 НК РФ) и до момента, когда основное средство выбывает с баланса как по первому, так и по второму варианту договора.

Если сдача имущества в аренду с последующим выкупом экономически обоснованна, то доходы и расходы должны быть учтены в налоговой базе по налогу на прибыль.

Арендные платежи учитываются как внереализационный доход в соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ. Начисленную ежемесячно амортизацию необходимо учесть как внереализационный расход (п. 1 ст. 265 НК РФ).

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ не учитываются для целей налогообложения средства в виде имущества, имущественных прав, работ или услуг, которые получены от других лиц в порядке предварительной оплаты товаров (работ, услуг) налогоплательщиками, определяющими доходы и расходы по методу начисления. Следовательно, выкупная стоимость для целей налогообложения признается как предварительная плата за имущество и не учитывается при формировании налоговой базы по налогу на прибыль до момента реализации.

В случае если банком был заключен второй вариант договора, то с налогом на прибыль придется поступать так же, как с НДС, а именно возвращать налог из бюджета и уплатить его при реализации имущества. Аналогично ранее уплаченный налог на прибыль будет классифицирован как ошибка в соответствии со ст. 54 НК РФ. Бухгалтерских проводок дополнительно совершать не нужно, все исправляется в налоговых регистрах и налоговых декларациях за отчетный период.

Отметим тот факт, что Указание N 2553-У не внесло каких бы то ни было изменений в гл. 8, т.е. Положение N 302-П по факту будет содержать в себе порядок бухгалтерского учета переданных основных средств у кредитной организации — арендодателя. Следовательно, в случае если внесут изменения в гл. 8, то, возможно, отражение имущества у арендодателя будет иное, чем описано ниже.

Кроме учета имущества, учет других операций по договору аренды с правом выкупа (арендные платежи, доходы и расходы) не изменится, поэтому приведем анализ изменения учета имущества.

В Указании N 2553-У постоянно отмечается, что в отношении недвижимости, временно не используемой в основной деятельности, не может быть применима финансовая аренда (лизинг). Возможна передача таких объектов только лишь в текущую аренду.

Нестандартный договор (третий вариант договора)

На практике часто встречается договор, где выкупная стоимость не выделена отдельно. В таком случае просто указывается, что в собственность имущество переходит по мере уплаты всех арендных платежей. Выходит, что ставится лимит на сумму арендных платежей или временные рамки, при достижении которых право собственности переходит к арендатору.

Как правило, банки заключают такой договор для минимизации рисков с той точки зрения, чтобы имущество в случае просрочки платежей по аренде могло оставаться в их собственности и в последующем была возможность расторгнуть такой договор. Но при заключении такого нестандартного договора при минимизации одного риска возникает другой, налоговый.

  1. С точки зрения налогового законодательства передача имущества может быть расценена как безвозмездная передача, а отсюда выходит, что имущество должно быть оценено по рыночной стоимости. Следовательно, облагаемые доходы и расходы от реализации будут зависеть от данной стоимости.

Хотя точку зрения о том, что выкупная стоимость равна рыночной стоимости, можно оспорить. По мнению специалистов Центра налогового планирования «Корпус права» <1>, «если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью.

Объясним почему. Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

Нюансы отражения имущества, полученного в качестве отступного, по договору аренды с правом выкупа

Часто банки договор аренды с правом последующего выкупа применяют для реализации имущества, полученного в качестве отступного. Особенности бухгалтерского учета возникают не столько по отражению операций по данному договору (арендные платежи, доходы и расходы по договору отражаются стандартно), сколько по отражению имущества, полученного в качестве отступного.

Согласно п. 5.3 Приложения 10 к Положению ЦБ РФ от 26.03.2007 N 302-П «О Правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации» на счете 61011 «Внеоборотные запасы» учитывается имущество, приобретенное в результате осуществления сделок по договорам отступного, залога, до принятия кредитной организацией решения о его реализации или использовании в собственной деятельности.

Предыдущая запись Заявление на отпуск вне графика отпусков
Следующая запись За какое время нужно уведомлять работника о переводе к другому работодателю

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector