Что делать дольщикам при банкротстве застройщика

Банкротство строительной компании – что это?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость.

Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

[custom_ads_shortcode1]

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Банкротство компании представляет собой особую процедуру, которая проводится Арбитражным судом. Целью процесса является подтверждение неспособности застройщика выполнять возложенные на него обязательства, а также удовлетворение исковых требований дольщиков и прочих кредиторов.

После инициирования процедуры финансовой несостоятельности инвесторы, подписавшие договор долевого участия, получают уведомление. В документе указано право дольщиков требовать передачи в собственность квартиры или возврата переданных ранее денег.

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика

Последующие события зависят от того, на каком из этапов находятся строительные работы. Так, если дом уже возведен, вопрос решается Арбитражным судом. После этого дольщик получает документы, подтверждающие передачу денег строительной компании. Кроме того, формируется специальный реестр кредиторов, согласно которого оформляется право собственности на недвижимость.

Сложнее обстоит ситуация, если здание еще не сдано в эксплуатацию. В этом случае организуется конкурсное производство, после чего дольщики могут рассчитывать на компенсацию. Но стоит учесть, что требования обычных участников ДДУ выполняются не в первую очередь. Сначала выплаты производятся лицам, у которых из-за банкротства строительной компании пострадало здоровье. После погашаются долги по зарплате сотрудникам, а уже на последнем этапе выполняются расчеты с дольщиками.

По законодательству покупатели квартиры по ДДУ наиболее защищены, ведь они вправе требовать не только неустойку от обанкротившегося застройщика, но и другие выплаты — моральную компенсацию, покрытие расходов на аренду жилья, выплату взносов, банковских процентов и так далее.

Также в ФЗ №214 прописана необходимость обязательного страхования, что позволяет рассчитывать на покрытие убытков дольщика в случае финансовой несостоятельности застройщика или просрочки в сдаче объекта. Но и здесь не все гладко, ведь строительная компания не всегда может справиться с возложенными на нее обязательствами.

Сложнее обстоит дело, если дольщик приобрел квартиру по ДДУ в ипотеку (кредит), а строительная компания обанкротилась. Если возведение здания еще не завершено, и имеются подозрение на длительное «замораживание» этого процесса, покупатель остается без квартиры, но с долгами перед банковским учреждением.

Что делать? Многие дольщики принимают ошибочное решение не платить деньги в банк из-за невозможности получить квартиру. Люди объясняют решение тем, что в качестве залога выступает имущество, то есть недостроенное жилье обанкротившейся строительной компании. Мол, банк обязан сам разбираться с застройщиком.

На самом деле, это не так. Перед кредитором отвечает не застройщик, а непосредственно дольщик. В случае запуска процедуры принудительного взыскания кредитополучателю придется нести дополнительные расходы, а полученных средств будет недостаточно для полного погашения имеющейся задолженности. Оставшуюся часть придется выплачивать именно заемщику.

Если дольщик, оформивший ипотеку или кредит, отказывается платить, последствия для него будут такими же, как и для обычного должника. В случае просрочки начисляются штрафы. Даже при получении компенсации инвестор вынужден ждать немало времени пока пройдет конкурсное производство.

Все мероприятия по возврату средств занимают немало времени. Если в этот период отказаться от погашения задолженности, банк начисляет крупный штраф, что только усложняет ситуацию для дольщика.

Следующий негативный момент — испорченная кредитная история. Задержки выплат незамедлительно находят отражение в бюро кредитных историй без объяснения причин. Даже при решении вопроса с кредитором оформить следующий заем будет сложно из-за испорченной репутации. Вот почему отказываться от выплаты задолженности — плохое решение.

Лучший путь — продолжать платить проценты, но делать все возможное для возврата средств от застройщика. После необходимо компенсировать задолженность перед банком. Если юридический процесс банкротства еще не запущен, но для этого имеются все предпосылки («замораживание» строительства, нарушение сроков), лучше в одностороннем порядке расторгнуть договор. Такое право дольщика отражено в ФЗ №214.

В ситуации, когда дом уже достроен, пайщику лучше объединиться с остальными инвесторам и найти источник инвестирования для завершения проекта. В этом случае помните, что у вас имеется право требовать оформления права собственности на жилье

Действия дольщика при банкротстве застройщика

Законодательство обязывает управляющего, занимающегося банкротством, сообщать о начале процедуры. Обычно это делается с помощью рассылки писем, но они не всегда приходят вовремя. Дольщик может пропустить установленный срок в 30 дней для подачи заявления на первой стадии банкротства. Чтобы этого не произошло, на официальном сайте арбитража нужно просматривать решения, принятые в связи с несостоятельностью, ликвидацией компаний.

После того, как получено уведомление, дольщику необходимо включение его в реестр кредиторов. Введение внешнего управления дает лицам, участвующим в строительстве на условиях долевого участия, возможность в одностороннем порядке отказаться от выполнения обязательства по ДДУ. Им необходимо определиться, что они будут требовать.

На начальном этапе процедуры банкротства заводятся два реестра. Один на дольщиков, желающих вернуть деньги, второй на тех, кто решил дождаться квартиру. Первые подают заявление с отказом от ДДУ, в нем указываются:

  • арбитражный суд;
  • информация о застройщике и управляющем;
  • дата и №, присвоенный ДДУ;
  • данные об объекте;
  • копии платежных квитанций;
  • факты неисполнения подрядчиком обязательств.

В письмо, направляемое в суд, нужно вложить документ, подтверждающий отправку корреспонденции в адрес компании и управляющего. К нему прилагаются документы для подтверждения изложенных фатов.

После того, как у застройщика будет введено наблюдение, все требования о выплате денег и передаче жилья (кроме текущих платежей) можно предъявлять только в деле о банкротстве. Порядок включения в реестр кредиторов застройщика такой:

  1. Арбитражный управляющий уведомляет участников строительства о введении у застройщика наблюдения / конкурсного производства — в течение 5 дней с даты его утверждения судом. В уведомлении будет сказано, что вы можете предъявить требования о передаче жилья или выплате денег в деле о банкротстве, а также отказаться в одностороннем порядке от договора с застройщиком.
  2. Вам нужно подать заявление о включении в реестр кредиторов в арбитражный суд и арбитражному управляющему. Сроки общие — 30 дней с даты публикации в «Коммерсанте» на стадии наблюдения, 2 месяца — на стадии конкурсного производства. Если о необходимости включения в реестр денежного требования вместо передачи квартиры вас уведомляет арбитражный управляющий, срок для подачи заявления — 30 дней. Вы можете взять за основу вот этот пример. В тексте заявления описывайте все характеристики оплаченной квартиры из вашего договора (адрес, площадь, число комнат, этаж и пр.), обстоятельства оплаты квартиры (даты, суммы, порядок оплаты). Если вы требуете передачи квартиры, в просительной части нужно об этом написать. Например, так: «Прошу включить в реестр требований о передаче жилого помещения застройщика ООО «Строительная корпорация Финиш» мое требование о передаче жилого помещения, 2-комнатной квартиры №10 общей проектной площадью 50,2 кв.м. стоимостью 2567345 рублей, расположенной на 3 этаже 10-этажного жилого дома по адресу: г. Озерск, ул. Ленина, д.189″. К заявлению (помимо указанных вот в этой инструкции документов) нужно приложить:
  • договор с застройщиком (в заверенной вами копии, по требованию суда предоставить оригинал для обозрения);
  • документы, подтверждающие полную или частичную оплату приобретаемого жилья (чеки, приходные ордеры, квитанции, расписки, платежные поручения из банка, кредитные договоры из банка и т.п.)
  1. Суд рассматривает ваше заявление и выносит определение о включении вашего требования о передаче жилого помещения в реестр (денежного требования — в реестр кредиторов). На основании этого определения арбитражный управляющий включит вас в соответствующий реестр.

Дольщики защищены государством, а именно Законом о банкротстве. Они являются не простыми гражданами, которые наделены правами, а теми, кто приобретают статус участника строительства по договору, который предоставляет им ряд преимуществ.

Подать иск в суд

Клиент разорившейся строительной фирмы имеет право обращаться в суд вплоть до завершения процесса банкротства – начала конкурсного производства. Судебный орган поможет установить право дольщика на имущество или долю в инвестиционном контракте.

От того, какой тип контракта заключен со строительной компанией зависят исковые требования покупателя недвижимости. Чаще всего это договор участия в долевом строительстве или инвестирования.

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика

Требования клиента строительной компании будут зависеть от степени готовности жилья. Если дом уже готов, то необходимо подтвердить право собственности дольщика на квартиру. Если здание не достроено, нужно обратиться в Росреетср и уточнить статус объекта. Если задание, согласно записи в реестре, не достроено, дольщик должен обратиться в суд, чтобы подтвердить свое право собственности на незавершенный объект. Если дом достроен, исковое заявление будет отличаться – объектом разбирательства станет право собственности на квартиру, прописанную в договоре.

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Дольщики, согласно договору долевого участия (ДДУ), имеют право на получение квартиры, то есть их претензии к организации носят не денежный характер и выражаются «в натуре».

При желании можно определить

стоимость квартиры

и перевести натуральный объект в денежный эквивалент, но тогда расторгается ДДУ и подается заявление в возврате вложенных средств с возможной выплатой компенсации или неустойки.

В ситуациях, когда часть инвесторов желает получить недвижимость, а другая отказывается от права собственности и требует возврата средств уплаченных по ДДУ, возникает конфликт интересов, что приводит к ущемлению прав одной стороны при удовлетворении исков другой стороне.

Важно выбрать правильную стратегию поведения и определить: отстаивать свои права собственника или требовать возврат финансовых вложений.

Допустим, дольщик выиграл дело и получил права на причитающийся объект недвижимости, но так как сама квартира находится в составе большего спорного объекта, судебный пристав не имеет права производить с ней никакие исполнительные действия.

Дело о несостоятельности компании рассматривается в арбитражном суде, и застройщик признается банкротом, следовательно, весь дом, вместе с собственной квартирой дольщика включается в конкурсную массу.

Статья 126 «Закона о банкротстве» гласит, что исполнение обязательств по исполнительным документам прекращается с момента признания застройщика банкротом.

Соответственно требование о передаче уже собственной квартиры в пользование не будет выполнено, если только не добиться исключения имущества инвестора из конкурсной массы.

Получается, что лучшим выходом для дольщиков становится расторжения ДДУ и взыскание денежных средств с застройщика, но это не всегда так. Правовые реалии на данный момент таковы, что квартиру все-таки можно получить методом признания целого ряда прав собственности в суде. Но для этого необходимо воспользоваться услугами грамотного юриста специализирующегося именно на делах подобного рода и не забывать о страховании квартир и сделок с ними.

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот?

Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

[custom_ads_shortcode2]

Денежные компенсации выплачиваются кредиторам компании в порядке установленной законом очередности. В случае банкротства компании-застройщика, таких очередей четыре:

  1. граждане, которым Застройщик обязан компенсировать вред здоровью (если такие есть);
  2. сотрудники компании-застройщика (выплата зарплаты);
  3. участники долевого строительства (дольщики, купившие квартиры по ДДУ);
  4. все остальные кредиторы.

То есть в случае с Застройщиком-банкротом, закон дает приоритет дольщикам, над всеми остальными кредиторами компании. А что делать тем, кто покупал квартиру не по Договору долевого участия (ДДУ), а по другому типу договора (например, по Предварительному договору купли-продажи)? Такие покупатели могут в процессе процедуры банкротства Застройщика потребовать в суде признания их договоров – Договорами долевого участия в строительстве.

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика

Суды, обычно, соглашаются с таким требованием. А покупателям такое признание дает возможность применять положения закона ФЗ-214, в частности, требовать неустойку за просрочку передачи квартиры. В рамках одной очереди реестровые требования погашаются пропорционально обязательствам Застройщика перед всеми кредиторами этой очереди. Застройщик сдулся? Все потеряно? Нет, не все!Защита прав дольщиков в суде, признание прав собственности, компенсация убытков — см. ЗДЕСЬ.

[custom_ads_shortcode3]

При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:

  1. на признание права собственности на квартиру (например, если квартира уже существует как построенный объект); или
  2. на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства (если квартира как отдельный объект еще не существует); или
  3. на возврат денежных средств, с уплатой неустойки и возмещением убытков (если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома).
Предлагаем ознакомиться:  Что делать, когда приставы вычитают долг по кредиту из зарплаты?

Здесь нужно пояснить подробнее. Общий реестр требований кредиторов содержит финансовые требования к компании-банкроту. Но именно для компаний-застройщиков в общем реестре есть специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 Закона о банкротстве). Это дает шанс участникам долевого строительства все-таки получить свои квартиры в недостроенном доме, если вопрос о его достройке будет иметь перспективу.

Но не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Никто ведь не гарантирует, что эти требования будут выполнены в полном объеме и в ожидаемый срок. Обманутым дольщикам надо иметь в виду следующие обстоятельства. Тем дольщикам, которые решили добиться получения своих квартир у Застройщика-банкрота, нужно знать что:

  1. Для получения своей квартиры дольщику необходимо в судебном порядке признать право собственности на нее (или на долю в объекте незавершенного строительства) и зарегистрировать это право в Росреестре;
  2. Признанное право собственности выводит эту недвижимость из общей конкурсной массы компании-банкрота (т.е. она уже не будет продаваться с торгов для расчетов с остальными кредиторами);
  3. Наличие права собственности на квартиру или долю в недостроенном объекте позволяет создать вместе с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, либо продать эту недвижимость.

Что делать дольщику, если застройщик банкрот

Но этот путь выглядит разумным только в том случае, когда дом находится в завершающей стадии строительства. Например, если дом фактически достроен, но не сдан. Иначе… перспектива достройки дома и получения квартиры становится совсем призрачной. Ведь если недостроенный дом стоит несколько лет брошенным (стройка не законсервирована как положено), то происходит его естественное разрушение, и достройка его уже технологически невозможна.

Проще снести и построить новый. Кроме того, достройка брошенного дома предполагает дополнительные вложения. А откуда брать эти доплаты? Очевидно, от заинтересованных лиц, то есть от тех же дольщиков. Стоит ли с этим связываться? Однозначного ответа нет. Зависит от конкретной ситуации, стадии готовности дома, количества и сплоченности дольщиков и т.д. Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Те дольщики, которые решили заявить требование о возврате денег с Застройщика-банкрота, должны понимать, что:

  1. на практике у банкрота уже не хватает денег на выплаты по долгам (потому он и оказался банкротом);
  2. остаток средств банкрота еще больше уменьшается за счет ряда приоритетных (в т.ч. коммунальных) платежей, возмещения судебных расходов, вознаграждения арбитражного управляющего, и т.п.;
  3. участники долевого строительства находятся только в 3-й очереди на денежные выплаты (если у компании накоплены долги по зарплате, то выплаты пойдут сначала туда);
  4. общий объем финансовых требований к банкроту значительно возрастает за счет применения кредиторами неустоек по всем обязательствам;
  5. та недвижимость, которая уже оформлена в собственность отдельных кредиторов (в т.ч. по суду) не участвует в конкурсной массе (т.е. не будет продана с торгов для увеличения денежных выплат кредиторам).

Проще говоря, в рамках судебного дела о банкротстве Застройщика, вернуть всю вложенную в проект сумму дольщику практически нереально. Не говоря уже о взыскании неустойки, штрафов, компенсации убытков и морального вреда. Хорошо, если удастся вернуть хотя бы половину. Но для тех обманутых дольщиков, которые стали таковыми после 2017 года, ситуация значительно лучше.

Законодатели подправили знаменитый закон «о защите прав дольщиков» ФЗ-214, и теперь в случае банкротства Застройщика, деньги для возврата дольщикам подтягиваются из специально созданного компенсационного фонда долевого строительства (подробнее о нем – по ссылке). А те дольщики, которые столкнулись с банкротством Застройщика ранее 2017 года, могут попытаться вернуть недостающие средства за счет страховки.

Тот же ФЗ-214 обязывал всех Застройщиков с 2014 года страховать свою ответственность перед дольщиками от невыполнения своих обязательств по передаче им построенных квартир (подробнее об этом – по ссылке). С 01 июля 2019 года вообще все деньги дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (агентства по страхованию вкладов).

Очередные поправки в ФЗ-214 обязывают всех Застройщиков, начиная с этой даты, принимать деньги дольщиков только на специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке). Здесь уже дольщики защищены максимально – деньги хранятся на эскроу-счетах в уполномоченных банках, и возвращаются дольщикам в случае банкротства Застройщика. Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Законодательно закреплено, что такие дольщики вправе обратиться в арбитражный суд для признания права собственности на данную квартиру, если на более 1/3 квартир многоквартирного дома уже зарегистрировали дольщики свое право собственности либо имеются вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности дольщиков.

Требуется юрист по банкротству застройщика? Мы с радостью вам поможем! Юристы и адвокаты по банкротству застройщиков помогут оформить право собственности на объект долевого строительства через суд. Работаем без предоплаты. Оплата только после получения выписки из ЕГРН о регистрации права собственности.

Подробнее об услугах юриста по включению в реестр требований застройщика-банкрота читайте здесь. Услуги по признанию права собственности на объект незавершенного строительства здесь. Требуется консультация юриста по банкротству застройщиков? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

  • участвовать в собраниях участников строительства — это особенно важно, поскольку на собраниях при участии арбитражного управляющего решается вопрос о способе удовлетворения требований дольщиков — через передачу готовых квартир или объекта незавершенного строительства;
  • участвовать в собраниях кредиторов и голосовать. Число голосов зависит от суммы, которую вы уплатили застройщику за жилье (стоимости переданного имущества), а также размера ваших убытков в виде реального ущерба. На собраниях кредиторов решаются все ключевые вопросы по ходу банкротства, в т.ч. о реализации имущества должника;
  • возражать против требований других кредиторов (в порядке статей 71, 100 ФЗ о несостоятельности). Это право позволит вам противодействовать недобросовестным кредиторам застройщика или его аффилированным лицам, которые желают включиться в реестр кредиторов и необоснованно получить деньги с застройщика;
  • ходатайствовать о передаче дела о банкротстве в суд по месту нахождения недостроенного объекта / месту жительства или нахождения большинства участников строительства (п.4 ст.201.1 ФЗ о несостоятельности). По общему правилу банкротное дело рассматривается арбитражным судом по месту нахождения должника. Если ваш застройщик имеет юридический адрес в другом регионе, разумеется, это усложнит взаимодействие с судом и повлечет дополнительные транспортные и почтовые расходы. Как раз для таких случаев и существует возможность передачи дела на рассмотрение другого суда.

Куда обратиться, и какие документы представить

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования.

При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья. Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

что делать дольщику в случае банкротства застройщика

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

None Я купил квартиру в строящемся доме. Дом не достроен. Застройщик признан банкротом.

Что делать дольщикам в этом случае? Как получить свои квартиры или вернуть деньги?

Значит, это все-таки случилось… Главный риск долевого строительства реализовался. Застройщик – банкрот. Обманутые дольщики хватаются за голову – что теперь делать? Куда обращаться? Кому предъявлять требования? Как вернуть свои деньги? Об этом и пойдет речь ниже. Скажем сразу – еще не все потеряно. Банкротство Застройщика – это серьезная проблема, но это не конец света. Выход есть.

Куда нужно обратиться?

В случае запуска процедуры банкротства дольщику стоит заявить о своих претензиях к строительной компании в рамках соответствующего дела. Только так можно рассчитывать на получение жилья или вернуть потраченные средства. В ином случае высок риск остаться у «разбитого корыта». Предъявление прав производится в пределах открытого дела о банкротстве. При этом заявление должно подаваться в Арбитражный суд. Именно этот орган рассматривает подобные ситуации.

Дольщику необходимо идти в судебный орган и предъявить одно из 2-х требований:

  • Возврат инвестированных в строительство средств.
  • Получение недвижимости в собственность.

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика

Стоит помнить, что многие застройщики используют банкротство в качестве ширмы для личной наживы за счет клиентов. Такое возможно в случае, когда строительная фирма в течение нескольких месяцев не производит выплаты и формирует фиктивные долги. Здесь важно вовремя сориентироваться и подать иск в суд на махинации застройщика. Кроме того, важно изучить строительную компанию на факт намерения провести процедуру банкротства.

Реестр кредиторов

Закон предусматривает несколько вариантов передачи жилья гражданам при несостоятельности компании:

  • признание их права собственности на квартиру;
  • передача жилого помещения;
  • незавершенный дом отдается кредиторам для самостоятельного завершения строительства;
  • объект завершает новый подрядчик, принимающий на свою ответственность все имеющиеся обязательства компании.

Третий вариант самый затратный, граждане должны вкладывать средства для завершения строительства. Если оно находится на начальном этапе, вероятность закончить проект вызывает сомнения. Эта возможность появилась в 2015 г., судебной практики по ней еще недостаточно, чтобы оценить ее влияние на дела о банкротстве.

Законодательство предусматривает 2 условия, обязательные для признания прав собственников на объект долевого строительства и удовлетворения их требований. Организация должна иметь документы, разрешающие ввод в эксплуатацию дома. Акт приема-передачи подписан раньше получения заявления с требованием о признании строительной организации несостоятельной. В случае его подписания позже, положительный исход дела во многом определяется наличием опытных юристов.

Если комиссия приняла дом, но акт о его приемке не подписан, то дольщики могут получить квартиры при соблюдении следующих условий:

  1. большая часть кредиторов, относящихся к четвертой очереди, согласна;
  2. имущества, остающегося после передачи жилых помещений дольщикам, достаточно для уплаты обязательных расходов;
  3. дом не заложен иным лицам;
  4. квартир достаточно для удовлетворения требований всех граждан, участвующих в проекте.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.

10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Одним из последствий банкротства застройщика является то, что все требования кредиторов, в том числе участников долевого строительства, с момента введения процедуры конкурсного производства подлежат удовлетворению только в рамках дела о банкротстве, исполнительные производства прекращаются. В настоящее время денежные требования и требования о передаче жилого помещения участников строительства подлежат предъявлению конкурсному управляющему, а не в суд.

Конкурсный управляющий рассматривает данные требования и включает в реестр, о чем направляет уведомление дольщику. Стоит оговориться о том, какие требования являются денежными требованиями участников строительства. К ним закон относит: — требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

— требования о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; — требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

Предлагаем ознакомиться:  Перепланировка через суд, как узаконить

— требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору. Иные денежные требования по-прежнему подлежат направлению в суд с предварительным направлением экземпляра заявления и документов арбитражному управляющему и должнику.

Законом установлен новый срок для включения в реестр – 3 (вместо 2 ранее в рамках конкурсного производства) месяца с даты получения уведомления от конкурсного управляющего о введении процедуры банкротства (а не даты публикации сведений), при этом данный срок может быть восстановлен по уважительным причинам.

Кроме того, в связи с неприменением к застройщику процедуры наблюдения и финансового оздоровления с 01.01.2018 года, поэтому процедура «конкурсного производства» может быть единственной, если суд не введет также процедуру внешнего управления (данная процедура вводится, если есть основания считать, что платежеспособность застройщика может быть восстановлена, но это редко), важно дольщику не пропустить данный срок.

Срок рассмотрения требований конкурсным управляющим – 30 рабочих дней. При этом застройщик не может направить арбитражному управляющему возражения относительно требований (такая процедура новым законом не предусмотрена). Если дольщик не согласен с решением конкурсного управляющего (отказом во включении или включении неполных требований) или не согласен застройщик, то они вправе в течение 15 рабочих дней с момента получения от управляющего уведомления подать возражения в суд.

При этом данный срок исходя из буквального толкования нормы закона не подлежит восстановлению. Непонятна пока процедура обжалования бездействия арбитражного управляющего, нерассмотрения заявления в срок. Видимо, придется в этом случае также обращаться в суд с жалобой на бездействие арбитражного управляющего.

Что касается очередей кредиторов при банкротстве застройщика, они претерпели некоторые изменения в связи с появлением нового участника дела о банкротстве — Фонда. Очереди при удовлетворении денежных требований к застройщику-банкроту: Первая очередь: требованиям о возмещении вреда жизни или здоровью.

Вторая очередь: требования о выплате выходных пособий, заработной платы и вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности; Третья очередь делится на 3 очереди: 1) денежные требования граждан — участников строительства, за исключением требований, указанных в других очередях; 2) требования Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплат гражданам — участникам долевого строительства;

3) денежные требования граждан — участников строительства по возмещению убытков; 4) требования иных кредиторов. Стоит также сказать о других последствиях открытия процедуры конкурсного производства: — прекращается начисление пени и штрафов с этого момента, за исключением текущих платежей; — срок наступления обязательств, возникших до введения процедуры считается наступившим (то есть срок, указанный в договоре, уже не имеет значения);

Нюансы выставления требований дольщиком

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота. Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

Как дольщику отстоять свои права?

По закону «Об инвестиционной деятельности» дольщик, всегда может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Единственное условие – все финансовые обязательства, прописанные в договоре, должны быть погашены. Требования о передаче недвижимости не включаются в общий реестр требований кредиторов, так как в последнем содержатся только финансовые претензии. Разбирательства, объектом которых становится квартира или другая недвижимость рассматриваются в отдельном порядке.

Самый рациональный вариант для дольщика – подать требование о признании права собственности. Зачастую у обанкротившихся строительных фирм просто нет свободных денег для возврата. В удовлетворения иска, имущество клиента компании исключат из конкурсного производства. Оно не будет выставлено на торги для погашения долгов застройщика перед кредиторами. Клиент компании-банкрота получит готовую квартиру после того, как новый подрядчик завершит строительство объекта.

Если застройщик запустил процедуру банкротства, суд чаще всего встает на сторону дольщика. Отказ можно получить только в том случае, когда финансовые обязательства по договору не были полностью исполнены клиентом строительной компании.

Данное изменение вполне логично, вызвано изменениями в Закон № 214 и принятием специального закона о Фонде защиты прав граждан – участников строительства, на фонд возложены обязанности по финансированию мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществление выплат за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам — участникам долевого строительства.

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика

Фонд начал свою работу с 20.10.2017 года, с этой даты застройщики обязаны были перечислять в фонд взносы в размере 1,2 % от цены ДДУ (неперечисление взноса являлось основанием для приостановления регистрации ДДУ). Проверить отчисления по вашему ДДУ вы можете на сайте фонда. Законом о банкротстве данный фонд наделяется широкими полномочиями в рамках дела о банкротстве застройщике и даже больше.

На фонд возложены следующие полномочия в рамках банкротства: 1) аккредитация арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика; 2) обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом (в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с Законом № 214;

3) право обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика; 4) финансирование мероприятий по завершению строительства; 6) осуществление выплат участникам долевого строительства (в случае принятия собранием участников долевого строительства решения об обращении за выплатой).

Для того чтобы пройти аккредитацию в фонде конкурсный управляющий должен соответствовать следующим критериям: 1) наличие стажа работы на руководящих должностях в сфере строительства и реконструкции объектов капитального строительства не менее трех лет либо осуществление обязанностей арбитражного управляющего в процедуре, применяемой в деле о банкротстве застройщика (не менее трех процедур);

2) отсутствие в течение 3 лет, предшествующих аккредитации, нарушений законодательства РФ о несостоятельности (банкротстве), приведших к существенному ущемлению прав кредиторов, необоснованному расходованию конкурсной массы застройщика, непропорциональному удовлетворению требований кредиторов, а также отсутствие случаев отстранения от исполнения обязанностей арбитражного управляющего, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением таких обязанностей.

Банкротство застройщика — не повод отчаиваться. Если дом почти завершен или полностью построен, но бумаги ввода в эксплуатацию не оформлены, вероятность получения квартиры по ДДУ очень велика. Если же дом находится на этапе строительства важно правильно составить заявление и передать его в срок судебному органу.

В ситуации, когда возведение объекта было «заморожено» на начальной стадии, и квартиры дольщика еще нет, можно обращаться с заявлением о передаче прав о собственности. Такое решение будет принято лишь в том случае, если дом возьмется достраивать другой застройщик.

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика

При защите своих прав важно обратить внимание, как оформлен договор ДДУ со строительной компанией. Здесь имеется два варианта:

  • Инвестор имеет на руках договор купли-продажи квартиры.
  • В распоряжении дольщика только предварительный договор.

Для последнего варианта характерна ситуация, когда суд принимает решение о завершении действия документа и выносит решение о выплате компенсации. Если дольщиком оформлен ДДУ на недостроенный объект, судебный орган может признать его недействительным из-за отсутствия номера регистрации у квартиры. Дольщику придется доказывать факт оформления договора, что впоследствии позволяет получить не только недвижимость, но и неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

При выборе между возвратом денег за квартиру и получением права собственности на недостроенный объект стоит учесть одну особенность. В случае соответствующего решения суда компания-банкрот вынуждена выплатить деньги большому числу кредиторов — собственным сотрудникам, коммунальным организациям, суду и так далее. Возможна ситуация, когда у застройщика не останется денег на погашение задолженности перед дольщиками.

Если оформить заявление на признание права собственности на жилье и получить одобрение судебного органа, квартира выводится из конкурсной массы. Это значит, что она не может быть реализована вместе с имуществом финансово несостоятельной строительной компании.

Как только назначен конкурсный управляющий, активы компании-банкрота реализуются с торгов, а полученные деньги отдаются кредитором с учетом озвученной выше очереди.

Odolgah.com

При получении  решения суда о признании права владения квартирой в недостроенном здании или доли в общем имуществе, можно пойти двумя путями:

  • Стать частью кооператива дольщиков.
  • Продать жилье своими силами.

Дольщику должен понимать, что для защиты своих прав он должен уложиться в определенные законом сроки. В частности, первые 30 дней ведется наблюдение и формирование реестра кредиторов с привлечением Арбитражного суда. После старта конкурсного производства можно еще в течение 2-х месяцев оформлять и передавать заявление с требованием передачи денег или получения права на жилье.

Если инвестор не подал заявление в срок, за ним остается право истребования положенных средств. Минус в том, что его претензии будут удовлетворяться в последнюю очередь. Если денег для выплаты не останется, дольщик остается без инвестиций и недвижимости.

В случае банкротства строительной компании первое, с чего стоит начать дольщикам — предъявить к нему требования о передаче недвижимости в пользование или возврате денег. Оно должно быть направлено в течение 30 дней. При этом избежать обращения в судебный орган не выйдет, ведь на основании его решения производится включение дольщика в реестр кредиторов с указанием суммы задолженности или стоимости объекта недвижимости. В ином случае можно оказаться без денег и квартиры.

Способы передачи жилья дольщику

Решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства является страховым случаем по договорам страхования гражданской ответственности застройщика, которые он заключал в целях исполнения своих обязательств перед дольщиками по договорам участия в долевом строительстве. Это значит, что после открытия конкурсного производства вы можете обратиться в страховую компанию для получения страхового возмещения.

К сожалению, бывают ситуации, когда страховая компания «не доживает» до банкротства застройщика и лишается лицензии. В таком случае требовать страховую выплату можно опять же только в процессе банкротства / ликвидации страховой компании. Если вам удастся получить страховую выплату от страховой компании, сумма ваших требований в реестре будет уменьшена на сумму страховой выплаты. На оставшуюся часть вы можете по-прежнему претендовать в рамках дела о банкротстве.

Защита дольщиков

У некоторых застройщиков вместо договоров страхования заключен договор поручительства с банком. По таким договорам банк несет субсидиарную (т.е. дополнительную) ответственность перед дольщиком по передаче жилого помещения. Поручительство должно покрывать цену договора, но не менее суммы, рассчитанной по общей площади квартиры и показателю рыночной стоимости 1 кв.м.

Не забывайте, что при получении страховой выплаты или выплаты от банка вам надо поставить в известность суд и арбитражного управляющего (с приложением подтверждающих документов).

Этот вариант следует рассмотреть тем дольщикам, которые подозревают, что стали жертвами мошенничества. В особенности это касается тех случаев, где застройщик продавал одни и те же квартиры дважды, брал деньги в счет оплаты квартир, не имея возможности и намерения возводить дом, использовал схемы со строительством без разрешения на земельных участках под ИЖС и так далее.

Федеральным законом 218-ФЗ от 29.07.2017 вводится компенсационный фонд, за счет которого дольщики в случае признания застройщика банкротом (открытия конкурсного производства) смогут получить компенсационную выплату. Формированием компенсационного фонда занимается публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Фонд также сможет финансировать окончание строительства дома — в качестве альтернативы денежной выплате дольщикам.

Застройщики будут обязаны делать обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены каждого договора долевого участия уже к моменту подачи документов на регистрацию ДДУ. Новые правила касаются тех домов, по которым договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком представляется на госрегистрацию после даты регистрации «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства». Фонд планируют зарегистрировать до конца октября 2017 года.

По всем остальным домам, где ДДУ с первыми дольщиками были заключены до даты регистрации Фонда, действуют старые правила, установленные 214-ФЗ (в т.ч. об обязательном страховании ответственности дольщика или поручительстве банка). Об этом сказано в пп.5,7 ст.25 218-ФЗ. Уже существующие обманутые дольщики не смогут рассчитывать на компенсацию из фонда.

Кто может инициировать банкротство застройщика

Признать банкротом строительную компанию может только арбитражный суд. Основанием для начала процедуры служит заявление кредитора и налоговых органов. Также процедуру банкротства может инициировать само юридическое лицо. Она состоит из следующих этапов:

  1. Наблюдение. Арбитражный управляющий комплексно оценивает финансовое состояние компании, составляет реестр кредиторов и их требований, проводит мероприятия, направленные на возврат дебиторской задолженности и т.д.
  2. Финансовое оздоровление. Осуществляются действия, целью которых является привлечение денежных средств для восстановления платежеспособности компании.
  3. Внешнее управление. Руководство компании отстраняется от ведения дел. Назначенный руководитель принимает меры, направленные, в первую очередь, на удовлетворение требований кредиторов.
  4. Конкурсное производство. Имущество компании реализуется через торги, а вырученные средства выплачиваются кредиторам в порядке, определенном действующим законодательством.

На любой из этих стадий может быть заключено мировое соглашение. В нем могут быть утверждены любые способы расчетов, которые удовлетворяют и кредиторов, и должника.

Что делать с ипотекой, если застройщик обанкротился

Развитие дальнейших событий зависит от того, достроен ли дом или нет, и на каком этапе находится строительство.

  • Если дом построен, то дольщики предъявляют свои требования в арбитражном суде. На основании этого им выдают документы, которые подтверждают внесение средств на счета застройщика. Также создается специальный реестр, на основании которого и происходит оформление права собственности на квартиры.
  • Намного сложней решается ситуация, если дом еще не сдан. Компенсация вложенных средств происходит в ходе конкурсного производства. Но стоит понимать, что требования дольщиков удовлетворяются не в первую очередь. Прежде всего, будут проведены расчеты с лицами, которым был нанесен вред здоровью в результате любых взаимоотношений с застройщиком. Далее производятся все расчеты по выплате заработной плате. Только после этого дольщикам выплачиваются внесенные взносы.

Со стороны законодательства, дольщики являются наиболее защищенной категорией кредиторов, так как они имеют право на компенсацию взносов, неустойки, процентов банку и морального ущерба. Кроме того, законом № 214-ФЗ предусмотрено обязательное страхование. Страховое возмещение должно покрыть все убытки дольщика.

Предлагаем ознакомиться:  Что делать дольщику, если застройщик срывает срок сдачи дома – ВЕДОМОСТИ

Что делать с ипотекой, если застройщик обанкротился? В такой ситуации наиболее страдают лица, которые для расчетов по договору долевого строительства оформили ипотечный кредит в банке. Если дом не достроен и продолжение строительства маловероятно, то заемщик остается с кредитом и без жилья.

Обычно первое, что решает делать заемщик, – это прекратить выплачивать платежи в банк. Он мотивирует это тем фактом, что залогом выступают права на имущество и банк должен сам разбираться со строительной организацией. Но это не соответствует действительности. Ответственность перед банком несет заемщик.

Отказ выплачивать кредит несет для дольщика такие же последствия, как и для любого другого заемщика, не выполняющего свои обязательства:

  • Начисление штрафных санкций. В любом случае, если дольщику удастся получить обратно свои средства через конкурсное производство или выплату страхового возмещения, все эти мероприятия занимают немало времени. Если весь этот период не платить кредит, банк совершенно правомочно будет начислять штрафные санкции, что только усугубит ситуацию заемщика.
  • Испорченная кредитная история. В бюро кредитных историй запись о несвоевременном выполнении обязательств вносится без каких-либо комментариев о причине. Если заемщику и удастся решить вопрос с текущим кредитором, то взять следующий кредит будут весьма проблематично.

Что делать дольщикам при банкротстве застройщика

Поэтому прекращение погашения кредита – это не оптимальное решение вопроса. Лучше продолжать вносить платежи и при этом приложить максимум усилий, чтобы вернуть кредитные и собственные средства, оплаченные застройщику.

Если процедура банкротства еще не начата, но есть все предпосылки для этого, например, стройка прекращена или существенно нарушены сроки, целесообразно инициировать одностороннее расторжение договора. Это право дольщика прописано в Законе РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

Если дом практически достроен, то возможно более эффективным будет объединения с другими дольщиками и найти источники финансирования на достройку дома. При этом необходимо заявить о своих требованиях для последующего оформления права собственности. В любом случае делать определенные действия стоит только после тщательного анализа сложившейся ситуации.

Если у вас имеются какие-либо вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Для общего понимания – если Застройщик признан банкротом, то к нему уже нельзя (нет смысла) предъявлять какие-либо требования (о передаче квартир, возврате денег, и т.п.). Так как банкротство юрлица – это официальное признание в том, что компания больше не в состоянии выполнять свои обязательства. Вообще.

Полное или частичное возмещение

То есть совсем. А что же делать кредиторам этой компании, всем, кто в нее верил и давал ей деньги, в том числе – дольщикам? Требования кредиторов Застройщика (в т.ч. дольщиков долевого строительства) будут удовлетворяться за счет всех денежных средств и имущества строительной компании, которые у нее остались на момент признания ее банкротом.

Банкротство Застройщика – это судебный процесс, в котором арбитражный суд устанавливает порядок удовлетворения требований кредиторов (государства, банков, дольщиков и т.п.) за счет денег и имущества компании-должника. Суд находится по месту юридического адреса компании-банкрота. Банкротство юрлица регулируется законом ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)».

Это огромная масса юридического текста, состоящего аж из 233-х статей. Нам же (дольщикам) нужно знать только основные понятия из этого закона, и порядок самой процедуры банкротства. Остальное – забота специализированных юристов. Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Итак, что нужно знать дольщику о процедуре банкротства Застройщика?

В отличие от ликвидации обычного юрлица, ликвидация компании-застройщика происходит особым порядком – с применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 – «Банкротство застройщиков». Процесс банкротства может включать в себя 5 процедур, но на практике, в большинстве случаев, применяется только 2 из них:

  1. наблюдение (может длиться до 7 месяцев), и
  2. конкурсное производство (может длиться от полугода до нескольких лет).

Формально «наблюдение» еще не является банкротством. Здесь суд направляет в компанию временного управляющего, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности Застройщика и подсчитывает стоимость его активов и пассивов. Но для всех кредиторов компании это однозначный сигнал – готовьтесь к худшему.

Следующий этап – конкурсное производство. С этого момента Застройщик уже официально признается банкротом. Всеми делами компании начинает рулить арбитражный управляющий, назначенный судом. Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Первое и самое важное, что должен сделать дольщик, когда Застройщик объявлен банкротом, это заявить свои требования о включении его в реестр требований кредиторов. Этот реестр открывается и ведется при возбуждении дела о банкротстве Застройщика. Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.

Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

При банкротстве застройщика не применяется процедура наблюдения и финансового оздоровления. При признании заявления о признании застройщика банкротом обоснованным суд открывает сразу конкурсное производство в отношении застройщика сроком на 1 год (оно может быть продлено по ходатайству участников на 6 месяцев).

Подать иск в суд

В 2011 году Государственная Дума приняла поправки в закон «О несостоятельности», которые устанавливали особый порядок рассмотрения дел обанкротившихся строительных компаний. По состоянию на 2017 год процесс банкротства застройщиков проходит через одну из пяти возможных процедур:

  • Наблюдение
  • Финансовое оздоровление
  • Внешнее управление
  • Конкурсное производство
  • Мировое соглашение

В судебной практике чаще всего прибегают к двум из них: наблюдению и конкурсному производству. В первом случае суд назначает внешнего управляющего, который анализирует деятельность компании. Формально, этого недостаточно для признания строительной фирмы банкротом, но по факту это формальная процедура, после которой назначается конкурсное производство. Суд отстраняет все руководство компании и назначает арбитражного управляющего, который занимается ведением дела.

Параграф 7 закона «О банкротстве» обязывает застройщика сначала удовлетворять требования дольщиков, а затем – остальных инвесторов. Если речь идет не о строительных компаниях, такого разделения не происходит.

  • Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (глава IX, § 7)
  • Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…»

Действия дольщика при банкротстве Застройщика

Для того, чтобы переквалифицировать договор, нужно сообщить о таком желании суду. Это особенно важно, если документ оформлен как договор предварительной купли-продажи. Если не заявить о таких намерениях вовремя, суд расценит соглашение как выполненное, и предпишет компании вернуть дольщику деньги. Такой исход дела может не удовлетворить тех, кто хочет получить готовую квартиру.

Как узнать о банкротстве застройщика

Чтобы получить нужную информацию, клиенту строительной компании нужно обратиться в Картотеку арбитражных дел, доступной на сайте Федеральных Арбитражных Судов РФ. Если процесс наблюдения ужа запущен, запись об этом факте обязательно будет в реестре.

Рассмотрим три самых часто встречающиеся ситуации и определим порядок действий в каждой из них.

Процедура признания банкротства запущена, однако дольщик рассчитывает получить свою часть в натуральном выражении, и не собирается подавать требование о взыскании своей части в денежном эквиваленте.

Требовать признания права собственности на квартиру можно тогда, когда недвижимость уже существует в наличии, или введена в эксплуатацию. Эта именно та ситуация когда, не предъявив данного требования квартира инвестора включается в конкурсную массу, продается и в итоге дольщик получает денежные средства, при чем в большинстве случаев, гораздо меньше положенной суммы.

Шансы отстоять собственность увеличиваются в разы, когда дом введен в эксплуатацию и имеются обмеры и технические паспорта БТИ. Если же здание воздвигнуто, но еще имеет статус незавершенного строительства можно потребовать от суда назначения строительно-технической экспертизы для признания права собственности на долю в объекте.

Важно помнить, что данные действия имеют смысл только тогда, когда суд не вынес решения о признании застройщика банкротом.

Инвестор выиграл суд о взыскании денежных средств с компании и получил исполнительный лист, но деньги отдавать никто не собирается.

При неисполнении застройщиком ДДУ, в суд общей юрисдикции подается иск о расторжении договора и возврате денежных средств с учетом возможных убытков. Получив на руки исполнительный лист, можно определяться с дальнейшим алгоритмом действий.

Автор статьи: Евгений Маляр

Если долг составляет сумму более ста тысяч рублей и компания не выплачивает их более трех месяцев можно обратиться в арбитражный суд о признании застройщика банкротом. Порой это бывает достаточно, чтобы получить причитающиеся средства.

Дело в том, что организации, ведущие активную работу и обладающие собственным имуществом, находящимся на балансе, не желают утрачивать контроль над управлением, так как при процедуре наблюдения судом назначается арбитражный управляющий занимающийся руководством деятельности застройщика.

Распространена ситуация, когда дольщик подает в суд ввиду того, что строительство даже не начато и узнает, что в отношении застройщика уже идет процесс банкротства.

В данном случае самым распространенным вариантом решения проблемы будет подача в арбитражный суд заявления о внесении требования возврата денежных средств инвестора в реестр кредиторов.

Еще одним вариантом выхода из сложившейся ситуации может стать объединение инвесторов в ЖСК и строительство дома своими силами.

Для этого необходимо подать заявление с просьбой о передаче жилого помещения инвесторам и включении его в реестр требований кредиторов. Данную возможность контролирует внесенная в Федеральный закон № 210 «О несостоятельности» поправка» от 09.07.2011 года.

Довольно часто бывает, что недобросовестные застройщики сами инициируют процедуру банкротства в отношении себя, создавая искусственные задолженности.

Дольщикам, обнаружившим подобные действия компании, следует обратиться в правоохранительные органы с требованием о проверке организации на наличие состава преступления и признания недействительными «подставных» сделок.И не забывайте перед заключением ДДУ

и застройщика на благонадежность.

Независимо от ситуации есть несколько моментов, о которых нужно знать:

  • При назначении арбитражного управляющего (когда процесс уже запущен), он обязан в течение 5-и дней уведомить всех инвесторов об открытии конкурсного производства и о принятии требований о натуральных или денежных требованиях;
  • С момента получения уведомления кредиторы обязаны в течение 30-и дней предъявить свои требования и стать участником первого собрания кредиторов;
  • По прошествии двух месяцев с момента признания застройщика банкротом реестр требований кредиторов закрывается и для не успевших подать заявление шансы получит выплаты сводятся к нулю.

Защита дольщиков

Приобретение недвижимости на этапе строительства и заключение ДДУ регулирует ФЗ № 214.

Согласно этому закону дольщик имеет право:

  • Требовать возврат выплаченной суммы, в случае, если было обнаружено сокрытие информации компанией (отсутствие проектной документации и разрешения на строительство, незарегистрированные в кадастровом учете права на земельный участок, отсутствие публичного доступа к информации о процессе возведения здания);
  • Претендовать на получение пени за просрочку и нарушение сроков сдачи объекта;
  • Требовать перепланировки квартиры согласно контракту или устранения обнаруженных дефектов или уменьшения суммы выплат, если таковые обнаружатся.

Закон неплохо защищает инвесторов от многих неприятностей и одна из немногих ситуаций, когда дольщик может пострадать – признание застройщика банкротом.

Единственный выход защитить свои права, это обратиться в суд, воспользовавшись услугами компетентного юриста, и доказывать обоснованность требований путем грамотного составления исков.

Реестр обманутых дольщиков

Некоторым подспорьем для участников долевого строительства будет регистрация в специальном реестре обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в каждом субъекте РФ, с целью сбора данных о проблемных объектах в строительной сфере и централизованном решении этих вопросов. Официально такие реестры называются «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Реестр обманутых дольщиков – это официальный документ местной исполнительной власти. После включения в реестр, пострадавший гражданин получает официальный статус «обманутого дольщика» и получает право на государственную поддержку. Помощь может выражаться по-разному (на усмотрение местных властей). Например – целевая финансовая помощь дольщикам, выделение субсидий на завершение строительства дома.

Или проведение конкурса на выбор нового Застройщика для достройки проблемного объекта. Правда, не все дольщики, столкнувшиеся с банкротством Застройщика, могут претендовать на помощь местных властей. Кто именно может официально считаться «обманутым дольщиком» (перечень критериев), показано на сайте Правительства Москвы – здесь.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

В настоящей статьей разберемся с новыми правилами банкротства застройщика, расскажем о том, что изменилось в процессе при банкротстве застройщиков и поговорим о новых формах защиты дольщиков при банкротстве застройщика, способах финансирования строительства и расчетов с кредиторами. В очередной раз законодатель предпринял попытку защитить дольщиков при банкротстве, внеся новые нормы в параграф 7 Закон о банкротстве «Банкротство застройщиков».

Банкротство застройщика: что говорит закон и судебная практика

Подать иск в суд

Дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд. Процедура может длиться больше года, проходит в несколько этапов. В практике часто встречаются:

  1. Наблюдение. Подготовительная стадия, временно назначается управляющий. Он следит за деятельностью застройщика и анализирует показатели финансовой устойчивости. Продолжается в среднем до полугода, по истечении срока происходит оздоровление организации или она подлежит ликвидации.
  2. Конкурсное производство. Суд отстраняет руководство предприятия, вводится конкурсное управление.

Процедура признания несостоятельности организации прописана в Федеральном законе № 127 о банкротстве. В нем оговариваются права и гарантии пострадавших дольщиков:

  • выбор между денежной формой компенсации либо передачей жилья в натуре;
  • третья очередность погашения заявленных требований;
  • организация и проведение общего собрания кредиторов;
  • заключить мировое соглашение возможно лишь при согласии ¾ граждан, входящих в реестр кредиторов;
  • несколько способов передачи квартир.

Дается месяц, если процедура находится в стадии наблюдения и 2 месяца в период конкурсного производства для подачи заявления назначенному управляющему о включении в реестр. Уполномоченное лицо после открытия реестра направляет гражданам письма о возможности предъявления требований к строительной организации.

Если компания стала банкротом, необходимо подготовить документы для суда. Иногда попытки возврата средств оказываются успешными. Из этой ситуации есть только 2 выхода: вернуть вложенные средства или получить жилое помещение в недостроенном доме.

Не будем цитировать закон о банкротстве. Укажем основные моменты. Понятие участника долевого строительства, с одной стороны, расширено (под данное понятие теперь попадают также покупатели жилых помещений в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), с другой стороны, данное понятие ограничено тем, что под данное понятие подпадает только гражданин (не юридическое лицо и скорее всего не индивидуальный предприниматель), имеющий требование к застройщику на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Законом № 214, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, или внесший денежные средства по ДДУ на счет эскроу.

Предыдущая запись Делится ли при разводе общая долевая собственность
Следующая запись Жена подала на развод как сохранить брак

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector