Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Снять квартиру и сдавать ее посуточно

Деньги на посуточной сдаче квартир в аренду

Почему именно субаренда?

Рынок недвижимости довольно устойчив даже в долгосрочной перспективе. Поэтому и работать в этой сфере предпринимателю будет комфортно. Субаренда очень привлекательна из-за наличия у такого бизнеса следующих преимуществ:

  • потребуется небольшой стартовый капитал (это позволяет войти на рынок почти всем желающим);
  • быстрая окупаемость – от нескольких недель до 1 месяца;
  • большие возможности для роста (можно легко увеличить количество сдаваемых квартир и получать еще более высокую прибыль);
  • небольшие трудозатраты;
  • востребованность предлагаемых услуг (идея субаренды особенно актуальна в крупных и курортных городах);
  • не нужны особые навыки для работы в сфере (предприниматель должен быть лишь инициативным и целеустремленным).

Любая форма предпринимательства сопряжена с определенными рисками. Есть свои подводные камни и в бизнесе на субаренде квартир:

  • финансовые потери (по закону оставить себе копию паспорта клиента, заселившегося в квартиру, предприниматель не может, а искать его в случае порчи или кражи имущества по другим документам будет проблематично, тогда придется брать возникшие расходы на себя);
  • необходимость постоянных вложений (в продвижение, обслуживание помещений);
  • работа с разными клиентами (кто-то будет спокойно проводить время в квартире, а кто-то может устроить шумную вечеринку с последствиями в виде разбитой посуды, испорченной бытовой техники);
  • вероятность простоя.

Если бизнесмен хочет обезопасить себя, ему следует застраховать имущество. Не лишним будет сделать пункт в договоре посуточной аренды о том, что клиенты несут материальную ответственность за порчу имущества.

Шаг 1: Выбор стратегии

Предлагаю вам выбрать одну из двух действующих стратегий и придерживаться своего выбора в дальнейшем.

Медленный старт — через агента посуточной аренды. Вы запускаете трафик, делаете одностраничный сайт (лендинг) и льете трафик на партнерскую сеть.

Основные преимущества:

  • Меньше рисков. Вы начинаете бизнес практически без капиталовложений.
  • Получаете опыт, «не набивая шишки»: опыт общения с клиентами, опыт взаимодействия с партнерами.

И далее вы уже переходите на следующий уровень — сдача в аренду собственного объекта.

Быстрый старт. Это старт с капиталовложениями. Это могут быть как личные средства, так и заемные (на запуск первого объекта). Советую использовать этот путь, т.к. к успеху вы придете гораздо быстрее.

Этапы реализации

Но работа в сфере недвижимости потребует постоянного поиска арендаторов. Важно сразу же правильно выстроить рабочий процесс. Реализовывать свою идею нужно следующим образом:

  1. Изучение рынка. Проведение мониторинга поможет узнать средние цены в регионе. Это позволит найти квартиру или сразу несколько жилых объектов для субаренды.
  2. Заключение договора. Не все арендодатели готовы предоставлять свою квартиру в субаренду. Но о своих намерениях хозяевам сообщить нужно обязательно. Чтобы уговорить их, можно предложить цену чуть выше среднерыночной стоимости.
  3. Обустройство квартиры. Можно взять недорогую квартиру и самостоятельно сделать в ней ремонт в счет арендной платы или найти пригодное для жилья помещение. Обязательно нужно будет закупить бытовую технику (чайник, стиральную машинку, утюг, микроволновую печь, холодильник, плиту), посуду, постельное белье, одноразовые средства гигиены, полотенца.
  4. Поиск клиентов. На начальном этапе этим можно заниматься самому, а при съеме большого количества квартир обратиться к риэлтору или нанять менеджера.

Деньги на посуточной сдаче квартир в аренду

Но даже отлаженные механизмы работы потребуют дополнительных затрат. Предпринимателю нужно будет следить за порядком в квартире, делать там уборку, вовремя менять белье, проветривать помещение. Необязательно заниматься этим самостоятельно, можно нанять уборщицу или администратора.

Шаг 2: Определение целевой аудитории

Следующий шаг — определить свою целевую аудиторию.

Большинство новичков постоянно совершают одну и ту же ошибку — они не выделяют свою целевую аудиторию, подстраивая бизнес одновременно под всех людей. Это неправильно. Постоянно работайте на портретом вашего клиента.

  • Определитесь с категорией клиента: командированный, гости города, местные пары, компании (вечеринки, мероприятия — с ними работать сложнее). Возможно определить несколько групп, по приоритету. Рекомендую ориентироваться в первую очередь на командированных, т.к. они снимают на сутки-двое, хорошо платят, меньше рисков, стабильны.
  • Если стоит выбор, кого заселять — командировочных или гостей города — заселяйте первых. Они менее требовательны, не просят скидки и допы, плюс заработок на документах для отчета о командировках (наша маржа).

Как правильно выбрать квартиру?

Чем ближе к центру, тем дороже — этот принцип работает для многих сфер, и для посуточной аренды в том числе. Например, в центре Санкт-Петербурга однокомнатные квартиры в основном стоят 2000-3000 рублей в сутки и более, в то время как ближе к окраине есть много вариантов за 1500 рублей. Но это не значит, что они чем-то хуже, просто находятся они вдали от достопримечательностей.

Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения квартиры между дочерью и отчимом

Питер мы взяли для примера, такую же картину можно наблюдать и в других городах. Если говорить о южных курортах, то основной достопримечательностью там является море. Поэтому чем дальше от моря, тем дешевле.

Деньги на посуточной сдаче квартир в аренду

Искать квартиру лучше без обращения в риэлтерское агентство. Это избавит от переплаты (за свои услуги такие фирмы берут до 50% от стоимости аренды за месяц). Своих арендодателей оповестить о желании сдавать квартиру посуточно нужно заранее. Лучше немного переплачивать за риски владельцев недвижимости, чем жить в постоянном страхе, что они узнают о предпринимательской деятельности и расторгнут договор.

Квартиросъемщики могут попросить предъявить документы на квартиру. При наличии договора субаренды в таких случаях проблем не возникнет, а вот при его отсутствии можно потерять часть клиентов.

Успех дела во многом зависит от правильности подбора недвижимости. Если это будет непрезентабельная квартира на первом этаже с минимумом удобств, вряд ли удастся найти много желающих снять ее. Посуточная аренда предполагает предоставление всех необходимых удобств для проживания. Именно поэтому важно выбрать район с развитой инфраструктурой. Это необязательно должен быть центр города, но поблизости должны находиться:

  • остановки общественного транспорта;
  • магазины;
  • ТЦ;
  • развлекательные центры.

Близость железнодорожных вокзалов и автовокзалов поможет привлечь гостей города, приехавших на пару дней. Важно определиться с целевой аудиторией еще до начала поисков подходящей квартиры. Например, студенты будут снимать жилье вблизи университета, а командировочные сотрудники предпочтут найти недвижимость рядом с работой. Ориентироваться при выборе квартиры можно на следующие категории:

  • туристы;
  • командировочные;
  • бизнесмены, приехавшие в город на несколько дней;
  • молодые пары, не имеющие возможности жить в собственной квартире.

Обязательно нужно учитывать и потребности будущих арендаторов. Опрятная квартира с хорошей мебелью, ремонтом и бытовой техникой – идеальный вариант. Наличие интернета и телевизора станет дополнительным плюсом. Сегодня люди предпочитают снимать квартиры-студии, поэтому такой вариант следует рассматривать в первую очередь.

Шаг 3: Обзвон конкурентов по составленной легенде

субаренда график

Например, вы хотите работать с командированными людьми. Пишите на листочке свою историю, что предстоит командировка и вы выбираете себе жилье на пару дней. Т.е. вы «прощупываете» рынок в своем городе.

Выбираем топовые площадки: Авито, Яндекс.Недвижимость в регионе, где вы живете, выбираете лучшие районы размещения, где больше концентрация вашей целевой аудитории. И тогда формировать свой квартирный фонд в этом радиусе — это будет самым правильным стратегическим решением. Вы будете получать бОльшие деньги.

Итак, обзваниваем конкурентов по выдуманной истории, просим скидки, дополнительные услуги. Лучше включить запись разговора, чтобы потом записать, что будут говорить конкуренты.

Обзвон лучше начинать с небольших агентств, собственников, у которых пара квартир. Так вы «набьете руку»и более уверенно начнете говорить с топовыми конкурентами.

Конкуренты могут подкидывать вам «лишних» клиентов, когда у них все квартиры заняты. Это возможно, если у вас есть взаимные договоренности по обмену.

Вы можете проводить анализ работы конкурентов: стоимость заселения, поток клиентов, какие квартиры ходовые (в каких районах), на сколько по времени заселяются клиенты.

Вы всегда будете в курсе колебания цен на рынке. Ваши конкуренты снижают цены на аренду? Значит рынок стоит, и вам стоит последовать их примеру. Цены пошли вверх? Не зевайте и повышайте цены в своем регионе, не демпингуйте рынок.

Обменивайтесь «черным списком» нежелательных гостей. Берите в залог некоторую сумму при их заселении. Также с некоторыми конкурентами можно вести общую базу клиентов разных категорий: командировочные, vip-клиенты, гости города, бюджетные.

Всегда взаимовыгодная работа — выручка в простоях. Обычно конкуренты платят вам комиссию за приведенного клиента.

Основной минус: если вы переселяете своих клиентов к конкурентам, они могут остаться там надолго, продлевая и продлевая свое проживание. И конкуренты отказываются вам платить комиссию (клиент-то наш!) .Тогда вы теряете большую прибыль,  некоторые клиенты уходят к конкурентам и живут только у них.

Конкуренты могут делиться с вами «плохими» клиентами — шумными компаниями, кто ворует по мелочам, молодежь. Селить таких людей вы будете на свой страх и риск.

Конкуренты могут демпинговать рынок (площадки на booking и airbnb) аренды, предлагая цены в 1,5-2 раза ниже рыночной цены.

Шаг 4: Прощупываем входящий трафик

Далее вы размещаете фейковое объявление о сдаче жилья в тех районах, в которых вам видится есть ваша целевая аудитория. Т.е. проверяем поток потенциальных клиентов — входящий трафик.

Предлагаем ознакомиться:  Образец соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения

Цену выставить на 200-300 р. дешевле, чем у конкурентов. И замеряйте входящий поток звонков.

Рекомендую размещаться одновременно на нескольких платных топовых площадках с поднятием в ТОП минимум раз в день.

На этом этапе мы партнеримся (с конкурентами). Т.е. люди приходят, мы отдаем их партнерам — звоним с фейковой сим-карты и договариваемся о жилье скидка. Если возникает разница, кладем себе в карман.

Шаг 5: Поиск квартиры

Деньги на посуточной сдаче квартир в аренду

На этом этапе ищем и покупаем (арендуем) жилье в нужном районе. Учитывайте влияние сезонности на поток клиентов в определенные районы города.

Особо обращайте внимание на квартиры вблизи крупных предприятий, по автобусным маршрутам, около крупных магазинов, у метро, где проходят ярмарки, выставки.

В первое время будет очень сложно найти нужные квартиры под аренду — весь рынок заполонили агентства. Поэтому ищем по друзьям, знакомым, родственникам. На крайний случай обращаемся к агентам.

Итог: по такой схеме (из 5 шагов) вы выбираете каждую квартиру для сдачи. Тестируйте разные квартиры (студии, двушки, трешки).

Всегда ведите учет расходов и доходов по каждому жилому объекту. Из бесплатных и удобных приложений советую использовать google word и google excel.

1-комнатная квартира = 2 студии под сдачу

Весьма неординарным решением будет покупка 1-комнатной квартиры по схеме деления квартиры на 2 студии.

Берем одну 1-комнатную квартиру и делим ее на два номера гостиничного типа. Возможна сдача как два раздельных номера или как 2-комнатную квартиру с санузлом и кухней в каждой комнате.

В этом случае ваша доходность вырастает на 80%, чем если вы вы сдавали просто 1-комнатную квартиру.

Девушка передает ключ

С арендуемой квартирой такое сделать невозможно, а вот с собственной или взятой в ипотеку возможно. Но здесь есть существенный минус — это шумоизоляция. Ваши гости будут слышать громкий разговор, телевизор и музыку из соседней студии. Здесь нужно заранее продумать шумоизоляцию между студиями внутри квартиры.

Альтернативные варианты

При наличии серьезного капитала можно избавиться от идеи субаренды и рассмотреть более прибыльные варианты. Например, сдача в аренду собственной квартиры, приобретенной на свои деньги или взятой в кредит. Можно вложить средства в недвижимость на стадии строительства, что позволит сэкономить. Вариантов выгодных и надежных инвестиций в сфере недвижимости масса, и все же, субаренда считается сегодня наиболее перспективной для людей с небольшим стартовым капиталом и отсутствием опыта.

Инструментарий арендодателя

  1. Вы должны четко ориентироваться в цене посуточной сдачи жилья в разных районах города.
  2. Вы должны хорошо знать своих конкурентов. Не только цены, по которым они работают, но и их скидки. На что влияют их скидки и какое жилье они предоставляют. Т.е. мы должны знать плюсы и минусы конкурентов.
  3. Знать географию объектов, чтобы знать, где вам лучше работать. Не обязательно квартиры хорошо будут сдаваться в центре. Как правило, в небольших городах хорошо сдаются квартиры в смежных районах.
  4. Используйте современные средства коммуникаций: планшет или ноутбук, телефон, смс, Whats App и другие. Ведите учет по квартирам, используя облачные программы google word, excel.
  5. Умение работать с разными рекламными площадками: Авито, Booking, Airbnb знать фишки этих систем бронирования. У Букинга есть фишка, что все новые объявления попадают наверх страницы. У Airbnb можно заказать себе бесплатного фотографа.
  6. Вести учет всех входящих звонков, учет заселений (в том числе у конкурентов). Исходя из этого проводим анализ: какую квартиру брать, по какой цене, в каком районе.
  7. Сделать анализ, что вообще происходит с вашим бизнесом.
  8. Постоянное улучшение и дополнение ваших квартир. Даже если в подъезде грязно и плохо пахнет, пусть горничная уберет.
  9. Нужна горничная — обычно с 3 квартир, и администратор — с 10 квартир.
  10. Ведение документации (договоры, акты) и бухгалтерия. С 1 июля 2018 года все должны работать на кассовых аппаратах (онлайн касса).
  11. Постоянно мониторим рынок аренды — все новые объявления по сдаче.

Шаг 3: Обзвон конкурентов по составленной легенде

  • Тестируйте спрос: выставляйте одну квартиру как 1-комнатную, 2-комнатную и 3-комнатную.
  • Одну и ту же квартиру выставляйте с разными фотографиями. Т.е. квартиру у вас одна, вы делаете просто несколько объявлений о сдаче.
  • Будьте готовы сдать двушку или трешку по цене однокомнатной или со скидкой для постоянных клиентов.
  • Цель посуточной аренды — ни дня простоя. Всегда идите навстречу клиенту, делайте скидки, но не демпингуйте местный рынок аренды жилья.
  • Дружите с конкурентами. Вы всегда сможете договориться с ними о ценах (не демпинговать) или перекинуть «лишних» людей к ним в случае взрывного спроса на квартиры.
  • Квартира должна отвечать по удобствам своей цене. Вы не можете сдать за 1000р. квартиру vip-клиенту, который привык жить в дорогих апартаментах.
  • Постоянно следите за чистотой в квартире, за посторонними запахами.
  • Ищите нестандартные способы для рекламы вашего жилья.
  • Не спешите заселять малолеток и молодежь, они разгромят вам всю квартиру. Лучше передайте их своим конкурентам, пусть те сами решают, заселять их или нет.
  • 30% от прибыли тратим на рекламу и улучшение сдаваемых квартир.
  • Рекомендую брать залог 1500-2000р., чтобы клиент потом вернул вам ключи защита от воровства и повреждения имущества.
  • Используйте тревожную кнопку в каждой квартире.
Предлагаем ознакомиться:  Как избежать оплаты штрафы за коммунальные платежи квартиры в которой не проживаю

Лайфхак

С установкой онлайн касс можно продавать чеки другим. И поверьте, таких обращений к вам будет много. Например, у вас ИП на 6% налогообложения. Вы можете продавать чеки за 15-20% от суммы, т.е. 9-14% кладете себе в карман. Эти деньги с лихвой покроют все дополнительные расходы, связанные с установкой онлайн касс.

Не нужно думать, что если у вас маленький город, у вас не будет работы. Работа есть даже в городках от 30.000 человек, но часто и меньше, если в городе работают градообразующие предприятия, заводы.

В больших городах клиенты будут всегда, даже если рынок полон конкурентов. Умейте договариваться, обмениваться клиентами, и работа пойдет.

Еще один момент. Собственники жилья (если вы арендуете квартиру) часто боятся, что вы устроите притон из посуточной аренды: разврат, дискотеки, молодежь, мусор, жалобы соседей. Во-первых, отсеивайте «плохих» клиентов, а во-вторых, гарантируйте чистоту и тишину в квартире. Многие собственники идут навстречу и сдают на «испытательный срок» — 1 месяц. Как правило, их все устраивает, и аренда продляется.

Наличие развитой инфраструктуры

Всегда работайте официально, держите наготове документы о ведении вашего бизнеса. Бдительные соседи могут вызвать участкового или управляющую компанию, когда видят постоянно новых жильцов. Особенно бабушки. Ведите учет своих клиентов, кто и когда приехал.

С собственником лучше заключить договор аренды на 11 месяцев с правом пролонгации, чтобы лишний раз не светить самого собственника. В случае какого-то инцидента вы будете застрахованы .

Попросите владельца жилья снизить цену

Если вам что-то нужно, то самый простой способ — это попросить. И поскольку бронирование квартир — это не бронирование гостиницы, торг здесь уместен. Например, вы отправили заявку через Суточно.ру, и арендодатель подтвердил бронь по определенной стоимости. Это не значит, что она окончательная. Если цена вас не устраивает, напишите владельцу сообщение в переписке через сайт и попросите уменьшить сумму: у него есть такая возможность. И многие идут на встречу, чтобы не потерять клиента. Взаимовыгодное сотрудничество.

Перед сдачей квартир посуточно нужно определиться, какая цена для вас приемлема (с учетом всех расходов субаренда, если вы тоже арендуете), какой  спрос на квартиры в вашем регионе, ценовая политика конкурентов.

Рассмотрим на примере Екатеринбурга, сайт Авито, раздел недвижимость.

  1. Мониторим конкурентов, 1-комнатные квартиры посуточно. В Екатеринбурге всего 800 предложений, минус 10% фейковых объявлений, получим 720 квартир. Как видим, достаточно много квартир в диапазоне 1000-1300р./сутки. Берем и прозваниваем несколько вариантов, попадаются подселения, в плохом состоянии, другая квартира и т.п.  По сути, это «объявления-наживки»: вы звоните, и вам «впаривают» либо совсем убитое жилье за эти деньги, либо предлагают хороший вариант за 1600-2000р./сутки. Проблема решается просто — жалоба модератору Авито, что объявление фейк. Иногда сами собственники могут демпинговать рынок, когда предложение превышает спрос.
  2. Выделяем 3 типа жилья: стандарт, эконом, люкс. Эконом вариант стоит 1000-1200р./сутки, в старом доме, далеко от центра, старая мебель и техника, старый ремонт, малый метраж, нет микроволновки и кондиционера, нет стиральной машины. На Авито часто подменяют фотографии квартир более высокого класса.  Если цены на рынке сильно низкие, заморачиваться с эконом вариантом нет смысла. Вот пример квартиры эконом класса:За каждого гостя более двух человек накидываем 200р. Стандарт вариант квартир в ценовом диапазоне 1500-2000р./сутки. Это пластиковые окна, кондиционер, хорошая мебель и техника, чистая приятная квартира, техника на кухне. Вот пример: Вариант Люкс от 2500р. и до бесконечности.

Более объективный сайт по аренде — Airbnb. Здесь фотографии квартир не могут отличаться от оригинала. И если собственник пишет малую цену, он должен за нее сдать, повышение цены после бронирования недопустимо. Выставляйте на этой площадке только реальные объявления. Для исследования рынка (фейковых объявлений) лучше подойдет Авито.

Передача договора

При конечном выставлении цены на квартиры вы должны понимать, что вы ее должны окупать вообще-то, а не заниматься благотворительностью. Поэтому ставим стандартную цену, не демпингуем рынок ради получения эконом-клиентов.

Предыдущая запись Доверенность на сбор документов для вступления в наследство
Следующая запись Договор установления долей в квартире

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector