Существенные условия договора аренды ГК РФ

Существенные условия договора аренды ГК РФ || Договор аренды существенные условия таблица

Аренда: выбор договорной конструкции

Законодательное регулирование аренды различных вещей может отличаться. Подходящая договорная конструкция может быть выбрана исходя из вида вещи, способа ее использования, сторон договора. Законом предусмотрены отдельные положения об аренде транспорта, краткосрочной аренде движимого имущества для бытового использования (договор проката), аренде недвижимости, а также аренде жилых помещений, как особой категории недвижимого имущества.

Дополнительные условия договора аренды

Помимо общего существенного условия об объекте договора, законодатель предусматривает необходимость включения в договор дополнительных условий, состав которых зависит от того, что именно передается в аренду.

Дополнительные существенные условия договора аренды земельного участка и существенные условия договора аренды зданий и сооружений одинаковы – в документе обязательно нужно указать размер арендных платежей (п. 12 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 654 ГК РФ). Участники могут самостоятельно выбрать способ их расчета и начисления в соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ:

  1. внесение платежей в твердой денежной сумме единовременно или с определенной периодичностью;
  2. передача собственнику имущества части от доходов, получаемых в денежном или натуральном выражении;
  3. оказание определенных услуг или предоставление определенных материальных (нематериальных) активов получателем имущества его собственнику;
  4. возложение на арендатора некоторых обязательств по осуществлению действий, направленных на изменение имущества в лучшую сторону.

Для остальных видов договоров аренды условие о сумме и виде арендных платежей является возможным, но необязательным. В случае, если такого условия в соглашении нет, для осуществления расчетов используются порядок, размер и сроки внесения платы, применяемые при аренде аналогичного имущества в схожих обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

1. Срок аренды

Хотя условие о сроке договора, по общему правилу, не является существенным, тем не менее, оно критически важно для сторон. От срока может зависеть необходимость государственной регистрации, а соответственно момент вступления договора в полную силу.

Срок договора найма жилых помещений гражданами: Договор найма квартиры, жилого дома или комнаты физическим лицом для целей проживания можно заключить максимум на 5 лет. Подобный договор никак не может быть заключен на неопределенный срок.

Наём на срок больше года, как уже было сказано ранее, должен быть зарегистрирован в Росреестре в течение месяца после подписания договора. При этом даже незарегистрированный договор найма будет действовать для всех лиц – покупатель квартиры или дома, выступающих объектом найма становится наймодателем на условиях заключенного между продавцом (бывшим наймодателем) и нанимателем соглашения. Однако такой покупатель может требовать с продавца убытки, если ему никак не было сообщено о найме.

Срок договора аренды нежилой недвижимости: Для договоров на аренду определенных видов нежилой недвижимости могут быть предусмотрены минимальные и максимальные сроки (как правило, для отдельных категорий земельных участков). Договор аренды нежилой недвижимости можно заключить на неопределенный срок – такой строк договора будет и в случае отсутствия в договоре условия о сроке аренды.

Срок договора аренды транспортных средств: Договор аренды транспортных средств может быть заключен на конкретный или неопределенный срок. Договор будет заключен на неопределенный срок, если стороны забудут указать условие о сроке аренды в тексте соглашения. Любая из сторон договора, срок которого не определен, может отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. В договоре можно изменить срок подобного уведомления, сделав его больше или меньше.

К данному договору, по общему правилу, не применяется правило ст.621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок и действии договора (как договора на неопределенный срок) после истечения его срока в случае отсутствии возражений сторон. Тем не менее, в договоре можно предусмотреть преимущественное право и правила о пролонгации.

Существенные условия договора аренды ГК РФ || Договор аренды существенные условия таблица

Срок договора проката: Для договора проката предусмотрен предельный срок в один год. Арендатор может расторгнуть договор в любой момент, письменно предупредив об этом арендодателя за 10 дней до расторжения.

Срок иных договоров аренды: Для иных соглашений на аренду движимого имущества не предусматривается минимальных и предельных сроков, а такие соглашения можно заключить на неопределенный срок. Для расторжения договоров, заключаемых на не определенный сторонами срок, применяется правило об уведомлении другой стороны за один месяц, если договором не будет предусмотрен иной срок для извещений.

Для подобных соглашений будут действовать правила о преимущественном перед третьими лицами праве на перезаключение договора и правило о перезаключении договора на неопределенный срок при пользовании арендатором вещью после истечения срока аренды в отсутствии возражений арендатора – но стороны могут отменить действие данных положений ст.621 ГК РФ в своем соглашении.

В договоре можно предусмотреть назначение, в соответствии с которым арендатор будет использовать арендуемое имущество. Использование имущества не по назначению может являться основанием для досрочного расторжения договора, а также взыскания с арендатора предусмотренной договором неустойки.

Предлагаем ознакомиться:  Лучшие адвокаты по земельным вопросам

Для договора найма жилых помещений и договора подряда назначение уже предусмотрено законом: жилье арендуется для проживания, а вещи по договору проката для удовлетворения личных и семейных нужд (т.е. не может использоваться в предпринимательской деятельности, если иное не было прямо предусмотрено в соглашении).

В договоре найма жилого помещения устанавливается перечень лиц, которые имеют право проживания в арендуемом жилье. Право проживания, гарантированное договором дает возможность получить временную регистрацию в снимаемых квартира, жилых домах или комнатах. Однако несовершеннолетние дети указанных в договоре лиц имеют такое право вне зависимости от согласия арендодателя (т.е. должны быть вписаны в договор в обязательном порядке).

Арендатор, по общему правилу, имеет права сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) с согласия арендодателя. В договоре можно запретить субаренду, либо наоборот, разрешить пересдавать объект аренды без согласия арендодателя.

При этом по договору на аренду транспортного средства с экипажем и по договору на аренду транспортного средства без экипажа арендатор, по общему правилу, имеет право пересдавать автомобиль или иной транспорт без согласия арендодателя (собственника). Но можно запретить субаренду в договоре или установить необходимость получения согласия на нее.

Также стоит отметить, что субаренда запрещена при аренде вещи по договору проката.

Положение о том, какая из сторон несет обязанность по содержанию и ремонту объекта недвижимости, часто включается в договор аренды.

  • В общих положениях об аренде: Арендодатель должен проводить капитальный ремонт, а арендатор производить текущий ремонт и нести обязанности по содержанию имущества (в т.ч. оплачивать коммунальные услуги). Данные обязанности можно перераспределить различным образом по соглашению сторон договора.
  • При аренде недвижимости (жилой или нежилой): При аренде недвижимости применяются в точности схожее правило, что и в общих положениях об аренде. Изменить данное распределение обязанностей также возможно путем установления в договоре соответствующих условий.
  • При прокате: Обязанности по ремонту полностью лежат на арендодателе. 
  • При аренде транспортного средства с экипажем: В данном случае арендодатель не только предоставляет транспорт в аренду, но и осуществляет услуги по его технической эксплуатации. Поэтому, по общему правилу, на нем лежат обязанности по содержанию, текущему и капитальному ремонту автомобиля или иного транспортного средства.
  • При аренде транспортного средства без экипажа: При аренде транспортного средства без экипажа, напротив, все обязанности по ремонту и содержанию транспорта лежат на арендаторе. Он, в том числе, обязан осуществлять страхование. Тем не менее, данные базовые положения закона возможно изменить соглашением сторон.

Во время пользования арендованным имуществом арендатор может произвести различные улучшения имущества: перестройку, добавление составных частей или иным образом улучшить объект аренды.

В случае если такие улучшения произведены с согласия арендодателя и неотделимы от объекта аренды, то арендатор имеет право на компенсацию их стоимости (на момент окончания срока аренды) после прекращения действия договора. В соглашении можно предусмотреть, что их стоимость не компенсируется, либо компенсируется частично.

Отделимые улучшения остаются в собственности арендатора, если только в договоре не будет предусмотрено положение о том, что арендодатель выкупает их после окончания срока аренды.

В договоре аренды может быть предусмотрено условие о выкупе арендованного имущества — в таком случае необходимо установить выкупную цену и порядок выкупа. Это можно сделать как при составлении договора, так и заключив в течение аренды дополнительное соглашение, изменяющее договор.

По общему правилу, они поступают в собственность арендатора – в этом и заключается весь смысл аренды вещей для коммерческих целей. Тем не менее, в договоре можно предусмотреть иные положения на счет доходов, плодов и продукции, получаемых при использовании арендуемого имущества – например, можно установить арендную плату в виде них.

За нарушение сторонами своих обязанностей можно предусмотреть неустойку в виде фиксированных денежных штрафов или пеней. Обычно она устанавливается за нарушение сроков оплаты или сроков передачи либо возврата арендованного имущества, но может быть предусмотрена и за иные нарушения договора. Не стоит предусматривать слишком высокую неустойку, поскольку она может быть снижена в судебном порядке.

Аренда движимых вещей

Аренда движимых вещей может регулироваться четырьмя различными моделями договоров аренды: общим договором аренды, регулируемым общими положениями ГК РФ о договоре аренды, договором проката, договором аренды транспортного средства с экипажем и договором аренды транспортного средства без экипажа.

Предлагаем ознакомиться:  Роспись стен договор авторского заказа

1. Договор аренды. Данный договор регулируется положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского Кодекса РФ. Такой договор заключается при аренде большинства видов движимых вещей.

Исключением являются случаи сдачи предпринимателями в краткосрочную аренду потребителям (для личных, бытовых и семейных нужд) имущества, как правило, с небольшим сроком эксплуатации: мебели, бытовой электроники, велосипедов, одежды и т.д.

Другим исключением будет являться аренда транспорта, состоящего на государственном учете: автомобилей, мотоциклов, спецтехники и т.д. Тем не менее, в российской юриспруденции имеется спор по поводу аренды транспорта гражданами для личного некоммерческого использования. Такой договор не всегда считают договором аренды транспортного средства без экипажа, но при этом к такому договору часто затруднительно применять положения о прокате в случае длительного использования (например, в последнее время развивается практика долгосрочной аренды автомобилей по подписке от производителя, которая вряд ли может укладываться в предусмотренную ГК РФ конструкцию договора проката). Поэтому существует вероятность того, что такой договор аренды автомобиля в некоторых случаях будет регулироваться общими положениями об аренде.

2. Договор проката. Для случаев передачи в аренду вещей для бытового использования на небольшой срок предусмотрен договор проката. Данный договор отличается тем, что арендодателем по нему является юридическое лицо или ИП, осуществляющие предпринимательскую деятельность по прокату имущества, а арендатором физическое лицо, являющееся потребителем.

  • Данный договор является публичным и потребительским. Публичность договора заключается в том, что арендодатель должен сдать в прокат имущество любому потребителю, который к нему обратился, если имеется фактическая возможность проката такого имущества. К данному договору применяются положения Закона «О защите прав потребителей»;
  • Имущество должно использоваться для личных бытовых и семейных нужд, если в договоре не будет установлено иное;
  • Текущий и капитальный ремонт имущества осуществляет арендодатель;
  • Правило о преимущественном праве арендатора на заключение такого договора на новый срок отсутствует;
  • Максимальный срок такого договора составляет один год;
  • Имущество, переданное по договору проката, запрещается сдавать в субаренду.

3. Договор аренды транспортного средства без экипажа и договор аренды транспортного средства с экипажем. Для аренды транспортных средств предусмотрены две договорные конструкции параграфа 3 главы 34 ГК РФ. Традиционно считается, что данные договорные конструкции подлежат применению в случае аренды транспорта для коммерческого использования.

Существенные условия договора аренды ГК РФ || Договор аренды существенные условия таблица

Стоит также отметить, что аренда отдельных видов транспорта (например, воздушного, водного или железнодорожного) может дополнительно регулироваться специальными кодексами и транспортными уставами.

  • Обязанности по содержанию (например, страхованию) и проведению текущего и капитального ремонта транспорта лежат на арендаторе, если иное не будет установлено договором;
  • Субаренда транспорта допускается без согласия арендодателя, если в соглашении не будет установлено иное правило;
  • По общему правилу, у арендатора отсутствует право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.
  • Помимо предоставления транспортного средства в аренду арендодатель оказывает услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации;
  • Арендодатель должен производить все виды ремонта транспортного средства, а также страховать его;
  • Правила о преимущественном праве на перезаключение договора также не применяются к данному договору.

Иные существенные условия, не определенные законом

Во всех перечисленных выше случаях стороны договора могут самостоятельно определить те условия, которые будут считаться существенными при заключении конкретного соглашения. Перечень таких условий должен быть изложен в соответствующем заявлении стороны, изъявившим желание о включении их в договор (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Договор аренды квартиры, выгодный арендодателю (Образец)

Образец договора аренды квартиры, выгодный арендатору

Аренда нежилой недвижимости

Аренда недвижимости имеет особенности, связанные с порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Право собственности и его обременения (в т.ч. аренда) регистрируются в реестре. Аренда недвижимости часто имеет большую продолжительность, а потому в положениях об аренде недвижимости предусматриваются иные сроки для извещения сторон: например, извещения об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок.

Положения об аренде нежилой недвижимости (участков, зданий и сооружений, нежилых помещений, машиномест) отличаются от положений об аренде квартир, жилых домов и комнат физическими лицами. Тем не менее, если квартиру или жилой дом арендует юридическое лицо или ИП, то к такому договору применяются общие положения об аренде недвижимости, как и в случае аренды нежилой недвижимости.

Существенные условия договора аренды ГК РФ || Договор аренды существенные условия таблица

Кроме того аренда отдельных видов недвижимости может также регулироваться специальными законами: например, при аренде земель сельскохозяйственного назначения применяются положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Такие специальные законы могут предусматривать минимальные и предельные сроки аренды.

  1. Договор может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. В последнем случае он может быть расторгнут любой из сторон при извещении о расторжении за три месяца.
  2. Договор аренды недвижимости сроком в год и более для всех третьих лиц считается заключенным с момента гос. регистрации. При этом, в отношениях между сторонами договор начинает действовать с момента подписания. Если договор на такой срок не был зарегистрирован, то договор аренды не будет сохраняться при перемене собственника недвижимости (при надлежащей регистрации договора новый собственник становится арендодателем и договор продолжает действовать на тех же условиях). 
  3. Не допускается аренда здания без аренды находящегося под ним земельного участка. Исключением является аренда здания на участке, изъятом из оборота. При этом, вполне допускается аренда не всего здания или участка, а аренда его части – таком случае необходимо точно описать арендуемую часть в договоре. Кроме того, здание или сооружение может являться составной частью участка – в данном случае можно заключить договор не на аренду всего участка, а на аренду его части: земельной поверхности под зданием и прилегающей к нему, а также здания. 
  4. В договоре аренды здания или сооружения обязательно должен быть установлен размер арендной платы.
  5. Договор аренды недвижимого имущества должен быть составлен в письменной форме в виде единого документа. Если некоторые иные договоры аренды могут быть заключены в письменной форме путем обмена электронными сообщениями (без ЭЦП), то в данном случае необходимо составление письменного бланка договора и подписание его сторонами.

​​​​​​​

Предлагаем ознакомиться:  Досудебное производство в гражданском процессе

Аренда нежилой недвижимости

​​​​​​​

Аренда жилых помещений (квартиры, жилого дома, комнаты в коммунальной квартире) физическими лицами с целью проживания регулируется положениями о договоре найма жилого помещения, предусмотренными гл.35 ГК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Стоит сразу оговориться о том, что термины наём и аренда имеют идентичное значение: как в обыденном языке, так и в терминологии гражданского права РФ. Тем не менее, к отношениям по сдаче жилья гражданам не применяются положения гл.34 ГК РФ об аренде. Положения законодательства о найме жилого помещения обеспечивают большую защиту арендатора и имеют некоторые серьезные отличия от договора аренды нежилых помещений и договоров аренды жилья юр. лицами или ИП.

  • Квартира, дом или комната, арендуемые по данному договору, могут использоваться только для целей проживания;
  • При аренде жилого дома в аренду также передается земельный участок, находящийся под домом и необходимый для его использования;
  • Договор, вне зависимости от срока, считается заключенным с момента его подписания сторонами;
  • Максимальный срок договора составляет 5 лет;
  • Данный договор не может быть заключен на неопределенный срок – если стороны не установили срок, то считается, что договор заключен на 5 лет;
  • Наниматель имеет преимущественное право на перезаключение договора. Арендодатель может отказаться от перезаключения договора только в случае предупредит нанимателя за три месяца до истечения срока договора о своем желании не сдавать жилье внаём в течение года. Кроме того, арендодатель может за три месяца до окончания срока договора предложить перезаключить договора на иных условиях – например, поднять арендную плату. Если срок договора истек, но наниматель не съехал, а арендодатель не сделал соответствующего заблаговременного извещения об отказе в перезаключении договора, либо предложения перезаключить договор на тех или иных условиях, то договор считается заключенным на тот же срок и на тех же условиях;
  • Наниматель может в любой момент расторгнуть договор, предупредив другую сторону о своем желании за 3 месяца. Ограничение данного права не допускается;
  • Договор найма, заключенный на срок менее года можно расторгнуть в судебном порядке при неоплате за 2 месяца аренды, если срок действия договора больше, то расторжение договора возможно только при неоплате за 6 месяцев. Снизить данные сроки нельзя;
  • Данный договор может быть также расторгнут в суде по иску арендодателя в случае порчи и разрушения жилья нанимателем и лицами, за которых он отвечает, а также в случае систематического использования жилья не по назначению (например, при превращении квартиры в хостел). Кроме того, расторгнуть договор можно в случае, если наниматель своими действиями создает постоянные помехи соседям – при этом, до обращения в суд необходимо письменно предупредить нанимателя о недопущении дальнейших нарушений прав и интересов соседей, и только после игнорирования нанимателем такого извещения арендодатель имеет право подать иск.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

​​​​​​​

Предыдущая запись Как оприходовать в учет бытовки сделанные из материалов
Следующая запись Вклад в уставный капитал налог на прибыль

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector