Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Договор мены жилыми помещениями: образец оформления

Договор мены жилого помещения особенности

Что представляет из себя договор?

Обмен – древнейший вид сделки, известный очень давно. Обмен недвижимостью (квартирами, домами) также широко используется сегодня.

Договор в данном случае – это письменное соглашение, когда владельцы жилья меняются им, в результате чего оба приобретают имущественные права и получают новые свидетельства на право собственности.

В чистом виде такой договор подразумевает равноценный обмен, однако, возможны исключения:

  • доплата за большую квартиру;
  • обмен автомобиля на квартиру;
  • обмен большей по площади квартиры на несколько меньших.

Все эти нюансы обязательно должны найти отражение в договоре. Кроме того, существует практика заключения предварительного договора, который может обезопасить интересы обоих продавцов.

В предварительном документе прописываются:

  • согласие владельцев на бартер;
  • предварительная дата обмена;
  • порядок передачи жилых помещений;
  • штрафные санкции для владельца недвижимости, который желает расторгнуть договор.

По своей сути договор мены не отличается от сделки купли-продажи. Отличие в одном — в соглашении не участвует денежная сумма или передается лишь небольшое количество денег в виде доплаты.

Заключается договор мены исключительно владельцами помещений (доверенными лицами) при наличии у них правоустанавливающих документов, иногда в присутствии нотариуса.

К договору обязательно прилагаются акты приема-передачи, которые являются своего рода согласием сторон с обнаруженными недостатками жилья, его состоянием и так далее.

Договор мены жилого помещения особенности

По закону, государственная регистрация договора мены жилых помещений должна проводиться в обязательном порядке. Также это правило распространяется и на соглашения, по условиям которых обмену подлежит не только недвижимое имущество, но и иные объекты собственности (транспортное средство, ценности).

Порядок регистрации договора мены жилых помещений:

  • Основываясь на содержание гражданского законодательства, инициировать процедуру государственной регистрации соглашения, участвующие в процессе лица вправе после передачи каждому из контрагентов имущественных объектов. Данное действие подтверждается посредством соответствующего документа — акта приема-передачи;
  • Подготовка требуемого списка документации, необходимой для передачи прав собственности на жилое помещение от одного владельца другому;
  • Составление заявления и подача пакета документов в территориальное подразделение Росреестра по месту регистрации жилого помещения. Кроме того, лица, заинтересованные в оформлении прав собственности на имущество, имеют возможность обратиться в МФЦ для получения свидетельства;
  • Оплата государственной пошлины. Применительно к физическим лицам действует ставка в размере 2 тысяч рублей. Юридические лица обязаны уплатить госпошлину равную 22 тысячам рублей;
  • Работники уполномоченного учреждения производят проверку поданных документов на соответствие законодательным требованиям;
  • В случае положительного результата проверки в течение 10 — 30 дней происходит регистрация договора мены. В обратной ситуации инициаторы процедуры получают письменный отказ, в котором указываются основания принятия такого решения;
  • Результатом регистрации договора мены жилых помещений станет получение свидетельства о праве собственности на имущественный объект.

Чтобы не получить отказ в регистрации договора мены, требуется ответственно отнестись к сбору документов и составлению заявления. Поэтому при оформлении заявления надлежит помнить, что в его содержании обязательно указывается факт получения согласия от остальных собственников жилья и органов опеки и попечительства на подписание договора мены жилыми помещениями.

Отдельного внимания заслуживают ситуации, при которых обмену подлежат имущественные объекты, расположенные в разных регионах, округах. В этом случае для получения свидетельства о праве собственности, владельцы должны обратиться в разные филиалы Росреестра. В течение 5 дней после обращения лиц в Росреестр, представители государственного учреждения обязаны известить друг друга о получении документов.

После этого поступившие акты проверяются на соответствие законодательным требованиям и выносится решение о продолжении процесса регистрации договора мены или об отказе. В любом из случаев представители отдельных подразделений Росреестра обязаны уведомить друг друга о принятом решении. Если хотя бы один из участников сделки получил отказ в регистрации, процесс будет приостановлен до того момента, пока не будут исправлены недочеты.

Список документов

Для инициирования государственной регистрации договора мены жилых помещений, каждый из контрагентов должен подготовить пакет документов. Перечень документации зависит от того, какие имущественные объекты подлежат обмену.

Перечень документов:

  • Каждая из сторон договора мены составляет заявление для инициирования процесса регистрации соглашения;
  • Три копии договора мены;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины;
  • В зависимости от статуса заявителя подаются: паспорт (для физических лиц), учредительный документ, акт о постановке на учет в налоговой инстанции, выписка из ЕГРЮЛ (для юридических лиц);
  • Правоустанавливающая документация на жилое помещение;
  • Кадастровый паспорт жилья;
  • Передаточный акт, свидетельствующий об обмене недвижимым имуществом;
  • Доверенность, если в процессе участвует поверенный в делах от имени одного из участников договорных отношений;
  • Если у жилого помещения имеется несколько владельцев, к списку документов прилагается письменное разрешение каждого из них на заключение сделки;
  • При участии в сделке несовершеннолетних детей, требуется получить и приложить к пакету документации согласие органов опеки и попечительства на оформление договора мены жилого помещения.

По общим правилам лица, которые выступают в качестве сторон договора мены жилых помещений, не освобождаются от уплаты налогового сбора. Это связано с тем, что сущность соответствующего вида сделок заключается в одновременной продаже и приобретении жилья, поэтому каждый из контрагентов является по закону и продавцом, и покупателем.

Договор мены жилого помещения особенности

Особенности взыскания налога по договору мены жилых помещений:

  • В отношении равноценных по стоимости жилых помещений не взимается налог;
  • НДФЛ в размере 13 процентов взимается только от дохода лица, полученного в результате продажи меньшей по цене недвижимости (то есть с доплаты);
  • Владельцы недвижимого имущества, чей имущественный объект находится у них в собственности меньше трех лет, обязаны выплатить налоговой сбор (вне зависимости от основания — договор дарения, наследство);
  • Собственники, чье имущество принадлежало им более трех лет с момента приобретения прав собственности, при передаче жилого помещения по договору мены располагают правом отказаться от имущественного вычета и уплатить его в счет НДФЛ.
Предлагаем ознакомиться:  Нарушил договор на аренду автомобиля не оплатил чем грозит

Сделки, объектами которых выступает недвижимость, подлежат особой проверке в государственных органах. Поэтому при указании стоимости объектов, передаваемых по договору мены, или размера доплаты важно обозначить достоверные данные. Сокрытие важной информации влечет за собой привлечение к ответственности.

В случае нарушения или ненадлежащего соблюдения условий договора мены жилых помещений одной из сторон, участник, чье интересы были затронуты, располагает возможностью расторгнуть соглашение. Для прекращения договорных отношений между контрагентами, инициатор аннулирования гражданско-правового договора должен обладать существенными основаниями, достоверность которых он может подтвердить.

Основаниями для расторжения договора мены жилых помещений могут быть:

  • Несвоевременная передача недвижимого имущества от одного собственника другому;
  • Сокрытие недостатков жилого помещения или важных сведений о недвижимости;
  • Отказ в выплате дополнительных денежных средств (распространяется на те случаи, когда обмениваемые объекты неравноценные по стоимости);
  • Нарушение или ненадлежащее соблюдение иных существенных условий сделки.

Вопрос расторжения договора мены жилых помещений может быть урегулирован в досудебном и судебном порядке. В первом случае порядок расторжения сделки будет следующим:

  • Инициатор прекращения договорных отношений составляет письмо с указанием намерения расторгнуть гражданско-правовой акт и направляет документ второму контрагенту. При оформлении уведомления требуется учитывать необходимость внесения таких сведений, как: личные и контактные данные участников сделки, основание для расторжения договоренности, требования отправителя;
  • Получатель уведомления обязан ознакомиться с содержанием письменного извещения и направить свой положительный ответ в течение десяти дней с момента получения документа;
  • Заключительным этапом станет согласование условий расторжения договора мены жилых помещений и оформление соответствующего соглашения;
  • Данный документ составляется и подписывается сторонами в знак подтверждения того, что оба контрагента готовы к мирному урегулированию спора. Обязательным пунктом соглашения должен стать пункт, в котором участники отмечают отсутствие или наличие взаимных претензий. Если остались нерешенные вопросы, рекомендуется предусмотреть в тексте соглашения порядок и способы урегулирования проблемы.

Договор мены квартиры - как составить?

Если получатель письменного уведомления на согласен расторгать договор мены жилых помещений или игнорирует полученное извещение, инициатор прекращения договорных отношений должен обратиться в суд. Подобного рода вопросы входят в компетенцию арбитражного судебного учреждения.

Исковое заявление вместе с пакетом сопутствующей документации предоставляется в указанный орган власти. В содержании иска заявитель должен обозначить: персональные и контактные сведения обоих участников сделки, основания для обращения в суд, требования. Если представители суда после проверки документов и рассмотрения искового заявления о расторжении договора мены жилого помещения приняли иск, назначается судебное заседание.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

1.1. Предметом настоящего договора мены является обмен жилого дома, принадлежащего Продавцу-1 на праве собственности, на жилой дом, принадлежащий Продавцу-2 на праве собственности. 1.2.1. Принадлежащий Продавцу-1 жилой дом, находящийся в. состоит из одноэтажного кирпичного строения полезной площадью кв.

Согласно ст. 166 ГК РФ недействительные сделки подразделяются на сделки, признанные таковыми судом по предусмотренным ГК РФ основаниям (оспоримые сделки), и сделки, для признания недействительными которых решения суда не требуется (ничтожные сделки). Оспоримые сделки — это те сделки, недействительность которых связана с превышением имеющихся полномочий на совершение сделки либо с пороком воли лица, совершившего сделку (выход юридического лица за пределы своей правоспособности либо лица или органа юридического лица — за пределы установленных ограничений, совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, ограниченно дееспособным гражданином, гражданином, неспособным в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими либо действовавшим под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, а также под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств).

Дополнительные условия договора

Согласно положениям Гражданского кодекса РФ, который и регулирует подобные сделки с жильем, существенными условиями (без них договор считается недействительным) являются:

  1. Предмет договора мены – квартира, дом, помещение. Описываются основные сведения о жилье: этажность, адрес, общая площадь, словом, все технические характеристики объекта недвижимости.
  2. Стоимость жилья с указанием суммы доплаты, если таковая имеется.
  3. Список граждан, которые могут пользоваться на законных основаниях этим помещением. Если таковых нет, это также прописывается в договоре.
  4. Соглашение по всем пунктам. Если продавцы не сходятся в цене, способе или времени передачи, договор не может быть заключен.

Установленного образца договора мены квартиры не существует, однако типовые формы содержат существенные условия и сведения о продавцах, их обязанностях.

Кроме обязательных пунктов, в договоре должны присутствовать дополнительные условия:

  1. Наименования сторон. Указывается фамилия, имя и отчество каждой из сторон без сокращений. Физические лица – продавцы могут быть гражданами РФ, апатридами (лицами, не имеющими гражданства как такового), иностранцами.
  2. Если одной из сторон выступает юридическое лицо (а действующее законодательство это не запрещает), указывается его наименование, юридический адрес.
  3. Паспортные данные сторон, реквизиты.
  4. Дата и место заключения сделки.
  5. Срок. Этот пункт хоть и не обязателен, но очень важен. Теоретически стороны должны вступить в имущественные права одновременно, что трудноосуществимо на практике. Если один владелец получает документы на квартиру раньше другого, договор должен иметь срок действия. Если этот срок истек, получить свидетельство на право владения нельзя.
  6. Форс-мажорные обстоятельства, которые могут повлиять на передачу имущественных прав.
    Подписи сторон. Для юридических лиц – это печати и подписи руководителей.

Обязанности и права одинаковы для обеих сторон, поскольку каждая из них в обмене выступает и продавцом, и покупателем.

Сделка по общему правилу заключается в письменной форме.

Предлагаем ознакомиться:  Как делятся вклады при разводе между супругами?

Устное соглашение возможно в случае, если стоимость договора (доплаты в случае обмены) менее 10 размеров МРОТ или если стороны сразу по заключении договора одновременно вступают в права.

С образцом договора мены недвижимого имущества можно ознакомиться

здесь

.

Статья 453 Гражданского кодекса РФ накладывает на стороны определенные обязательства: не требовать возврата жилья или доплаты до расторжения сделки. А расторгнуть ее можно по решению судебной инстанции или соглашению владельцев.

Если сделка по каким-либо причинам не удовлетворила одну из сторон, есть смысл попытаться договориться со второй стороной о ее расторжении.

Если это не представляется возможным, необходимо подавать исковое заявление. Но и для этого должны быть веские основания:

  • если документ был подписан одной из сторон под влиянием угроз, насилия или запугивания;
  • если лицо было введено в заблуждение относительно предмета соглашения, если заблуждение признано судом таким, которое не позволило бы провести операцию мены жилья, зная о нем одна из сторон;
  • если допущены намеренные или случайные описки, опечатки, оговорки в тексте, и это влияет на выполнение условий;
  • если обнаружено заблуждение одной из сторон относительно предмета, субъекта, природы сделки.

Срок исковой давности по операциям мены недвижимости составляет один или три года в зависимости от причин, указанных в исковом заявлении.

Рассматриваются подобные дела в судах арбитражных инстанций.

Кроме перечисленных причин расторжения, в самом тексте документа могут присутствовать иные веские основания, например, несоблюдение какого-либо пункта.

В одностороннем порядке расторгнуть сделку нельзя. Перед подачей искового заявления одна из сторон должна предоставить второй обращение (в письменной форме) для мирного урегулирования. Только после этого можно обращаться в суд.

Нотариальное заверение сделки

Договор мены жилого помещения особенности

Обязательной наториальной регистрации договора мены не предусмотрено, поэтому владельцы квартир могут составить типовой договор и предоставить его в Росреестр при получении свидетельств.

По сути, органы государственной регистрации и нотариальные конторы выполняют схожие процедуры: проверяют подлинность и действительность правоустанавливающих документов, справок из реестра недвижимости и так далее.

Обращаться или нет к нотариусу, решают стороны сделки самостоятельно.

Несомненным плюсом является тот факт, что нотариусы хранят подобные документы.

В случае утери одной из сторон этого важного документа, будет возможность восстановить его, если сделка заверялась нотариально.

Стоимость заверения сделки устанавливается исходя из цены жилья. То есть, от оценочной стоимости более дорогого помещения взимается процент – от 0,15 до 0,3%, но не менее установленной суммы. К этому плюсуются правовые и прочие услуги.

Большим преимуществом нотариального заверения документа можно считать юридическую чистоту составленного договора. Незнакомые с нормами действующего законодательства продавцы жилья не в силах составить такой документ, который «устроил» бы регистрационные органы.

Договор мены квартир

Потому что товар (квартира), который передается по договору мены, предоставляется в обмен на иной товар. Существенным условием договора обмены квартиры (как и другой жилой недвижимости, принадлежащей на праве собственности гражданам или юридическим лицам) является сохранение полного перечня граждан, которые также приобретают свое право на пользование меняемой квартирой.

Если такое условие не было закреплено в договоре, то договор обмена квартиры не считается заключенным. Договор обмена квартиры подлежит обязательной государственной регистрации, которая производится в полном соответствии с установленными требованиями (Приказ Министерства юстиции РФ от 06 августа 2001года (№ 233. «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»)

2.3. Каждый из Продавцов вправе оставить в обмениваемом жилом помещении отдельные ненужные ему предметы быта и обстановки, которыми другой Продавец может распорядиться по своему усмотрению. 2.5. Стороны договора ознакомлены с положениями ст.ст. 209, 288 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.

Бланкер. ру

Собственниками нежилых зданий и строений могут являться как граждане, так и юридические лица.

Договор мены жилого помещения особенности

Если собственником является гражданин, то в таких случаях для заключения договора мены необходимо нотариально заверенное согласие супруга, как и в договоре мены квартир. Если здание (строение) находится в собственности юридического лица, то возникают особенности, характерные для всех сделок с недвижимостью, находящейся в собственности таких субъектов гражданского права.

Необходимые документы

Какие документы нужны для обмена квартиры на квартиру? Требуемые документы следующие:

    Договор мены жилого помещения особенности

  1. Правоустанавливающий документ. Он может представлять собой ордер, договор обмена, договор купли-продажи и подобные им.
  2. Право удостоверяющий документ – свидетельство о праве собственности.
  3. Предоставление технических характеристик. Они опираются на кадастровые планы и паспорта, справки из БТИ.
  4. Гражданские паспорта сторон.
  5. Заявление о том, что сторона не состоит в браке либо нотариально удостоверенное разрешение со стороны супруга (супруги).
  6. Справки об отсутствии обременений.
  7. Если стороны осуществляют родственный обмен – документы, подтверждающие родство.
  8. Для представителей – удостоверенная нотариусом доверенность.
Предлагаем ознакомиться:  Как написать возражение об отмене судебного приказа

Как составить?

Договор – это документ, в соответствии с которым осуществляются, в том числе, крупные имущественные сделки. Поэтому его составление – предельно ответственная процедура.

Он должен быть составлен юридически корректным языком, не допускающим интерпретаций в адрес факта мены. Актуальным станет составление предварительного текста договора.

Образец предварительного договора мены жилых помещений.

В этом случае стороны и возможные представители могут дополнительно проработать все неточности и непредусмотренные с первого взгляда моменты.

Документ в готовом виде должен быть составлен в соответствии с нормативами, без ошибок и помарок, и содержать следующие данные:

  1. Определение сторон сделки как «сторона 1» и «сторона 2».
  2. Объяснение характера сделки: мена.
  3. Подробное описание объекта мены, с указанием адреса и технических характеристик квартиры, представленное первой стороной.
  4. Подробное описание квартиры, участвующей в имущественной сделке от второй стороны.
  5. Указание стоимости объектов (квартир).
  6. Констатация факта мены.
  7. Договор мены жилого помещения особенностиУсловия, сопутствующие проведению сделки. Здесь надлежит предусмотреть все возможные нюансы, вплоть до сроков выписки членов семей собственников, варианта передачи доплаты разницы стоимости жилья (при её наличии) и других важных моментов.
  8. Ответственности сторон, то есть обязательства передачи квартир.
  9. Условия возможной аннуляции сделки. Их необходимо прописать тщательнее всего на случай расторжения договора, во избежание дорогостоящих и длительных судебных тяжб.
  10. Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Обязательно нужно указать, что квартиры не являются предметом залоговой стоимости и не несут иных обременений.

После составления договор обмена квартиры на квартиру надлежит зарегистрировать в местном отделении ФС кадастра и картографии. При регистрации необходимо предварительно оплатить госпошлину, предусмотренную для этого вида услуг.

Договор мены квартиры - как составить?

Образец договора мены квартиры.

Образец договора мены квартиры с доплатой.

Поговорим о нюансах

Некоторые договоры содержат дополнительные элементы, что продиктовано особенностями имущественной сделки. Например, одна квартира может обмениваться:

  • на две;
  • на земельный участок (ЗУ);
  • на частный дом.

Договор мены квартиры на дом, образец.

Договор мены квартиры на дом с участком, образец.

Договор мены жилого помещения особенности

При обмене одного объекта на две квартиры, договор составляется так же как стандартный, но поясняется, что одна из сторон договора предоставляет два объекта.

Далее надлежит указывать конкретные сведения о квартирах и их технические характеристики.

В условиях мены определяется наличие доплаты, при её отсутствии, стоимость одной квартиры не должна существенно отличаться от двух, представленных к обмену с другой стороны.

Если квартира обменивается на земельный участок, этот момент указывается уже в наименовании договора.

Далее указываются технические характеристики квартиры как объекта, представленного к сделке одной стороной и технические характеристики ЗУ, отражённые в представленных документах:

  • межевое дело;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • право удостоверяющий документ.

Остальные пункты прописываются по аналогии с обычным договором. Но необходимо иметь в виду, что ЗУ должен быть оформленным в собственность.

Если квартира обменивается на частный дом, основное внимание необходимо обратить на право собственности на землю. Если земля в постоянном пользовании, переоформить в результате обмена её нельзя.

В таком случае в договоре указывается представленный стороной для обмена частный дом, расположенный на участке, находящемся (указать право пользования). Таким образом, ЗУ исключается из условий обмена.

Если дом расположен на участке, находящемся в собственности, договор составляется на два объекта недвижимости (дом и ЗУ), представленных одной из сторон в обмен на квартиру.

Технические характеристики дома должны совпадать с техническими характеристиками квартиры, а сведения о ЗУ основываться на межевом деле.

Если вас интересует составление договора мены долей недвижимости, читайте эту статью.

Обмен между родственниками

В обычных случаях договора мены между родственниками ничем не отличаются друг от друга, если обе квартиры приватизированы.

Тем не менее, если обмен неравноценного жилья производится без доплаты – УФНС, скорее всего, не будет ставить препятствия к подобной сделке.

Освобождение от налога или льготное налогообложение не предусмотрено. С этой целью можно воспользоваться дарственной.

В том случае, если одна из квартир не приватизирована, родственный обмен может стать достойным выходом, при условии разрешения на обмен со стороны администрации.

При родственном обмене необходимо быть очень внимательным, так как первое впечатление от сделки со временем развеется, и родственники могут стать не менее агрессивными оппонентами, чем прочие лица.

Малейшее нарушение, допущенное при составлении договора, может стать источником больших неприятностей.

Налоги

Договор мены приравнивается к договору купли-продажи с вытекающими правовыми последствиями. Этот момент в первую очередь касается выплаты налога.

Налог предусмотрен на квартиры, которые находились в собственности лица менее 3 лет и стоимость на них установлена более 1 млн. рублей.

С таких объектов в случае мены или продажи исчисляется налог в размере 13% от общей стоимости, из которой вычитается 1 млн. рублей.

В некоторых случаях участники имущественной сделки обращаются в ФНС с заявлением о вычете налогов по взаиморасчёту, если им положена выплата имущественного налогового вычета.

Здесь играет роль тот факт, что мена является одновременным процессом купли и продажи, который осуществляется одним лицом.

Договор мены жилого помещения особенности

Договор мены предусматривает проведение всех процедур, которые необходимо соблюдать при подготовке этого вида документов. Кроме этого здесь учитываются важные моменты, свойственные специфике этого вида имущественных сделок.

Мену можно произвести не только в отношении равноценных объектов недвижимости, но и в самом широком диапазоне возможностей. При этом необходимо обращать внимание на условную равноценность обмениваемых объектов недвижимости.

Предыдущая запись Основные средства: списание, демонтаж, утилизация (Волкова М.)
Следующая запись Находится в стадии ликвидации что значит

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector