Переуступка права аренды земельного участка 🏛: образец договора переуступки и уступки, алгоритм передачи прав

Договор переуступки права аренды безвозмездный

Определение правоотношений при передаче

Обозначенный вид перехода прав в сторону нового арендатора позволяет не расторгать основного договора аренды, а составить его в виде дополнительного приложения к нему, которое предусматривает уже внесённые в Росреестр сведения об установленном порядке использования ЗУ, с действующей суммой оплаты и условиями использования надела.

Кроме этого, составление договора переуступки прав, допускает взимание компенсации за утраченное право пользования участком с преемника. Эти преимущества перехода прав в сравнении с заключением нового договора аренды несомненны и используются практически во всех случаях.

Для составления договора цессии потребуются документы:

  1. паспорта сторон;
  2. кадастровый паспорт ЗУ;
  3. справка об отсутствии обременений и ареста;
  4. зарегистрированный договор аренды ЗУ (подробнее о регистрации читайте здесь).

На основании имеющихся сведений составляется договор цессии, который определяет пользование правами аренды участка лицу, с указанием его персональных данных.

Лица, заключающие соглашение о переуступке, определяются в роли сторон. Предметом такового определяется не сам земельный участок, а пакет документации, который предоставляет статус правообладателя в отношении данного ЗУ. Однако здесь содержатся такие сведения об участке, которые определяют:

  • кадастровый номер;
  • общую площадь;
  • адрес и место расположения;
  • отсутствие (наличие) обременений.

Эта информация дополняется сведениями о договоре аренды, которым регламентированы правовые действия. После определения предмета соглашения, следует перейти к формулированию основных положений. Они составляются в стандартной форме и содержатся в пунктах и подпунктах. В их числе обычно используют следующие:

  • Оплата компенсации за переуступку и текущая арендная плата.
  • Перечень переуступаемых прав и приобретаемые обязательства. А так же – вновь возникшие права и обязанности.
  • Связанные с переуступкой права третьих лиц.
  • Ответственность сторон за не исполнение положений договоров аренды и переуступки.
  • Действия в случае форс-мажора, обстоятельства непреодолимой силы.
  • Срок действия положений соглашения.
  • Рассмотрение и разрешение споров.

В заключение указывают количество экземпляров и необходимость регистрации документа в Росреестре.

Под переуступкой понимается полная передача всех прерогатив использования земельного надела третьему ранее не заинтересованному лицу в соответствии с условиями первоначального договора.

После того, как арендатор отказался от земли, то есть уступил свою позицию третьему лицу согласно договоренности, он лишается всех полномочий в отношении данного землевладения. К составленному ранее договору прилагается акт переуступки аренды и составляется соглашение о переуступке.

Это важно! Соглашение, которое подтверждает акт переуступки, необходимо зарегистрировать.

Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.

Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права. Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации.

Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.

Определение правоотношений при передаче

Аренда участка не передаёт права имущественного распоряжения, делегируя лишь право использования по целевому назначению на основании законодательных положений, изложенных в статьях 624 ГК РФ, п. 2 ст. 15, п. 8 ст. 22.

Соответственно, в отличие от имущественной сделки, которая имеет реальный имущественный объект, в роли которого выступает участок, переуступка права аренды земельного участка подразумевает виртуальный переход права на пользование по договору цессии, без участия материальных характеристик передаваемого объекта.

Эти дефиниции важны в понятийном смысле, отражая нормы и правила формы собственности, регламентированные гражданским законодательством.

Аренда земельного участка – имущественная сделка, в которой вправе участвовать лишь владелец участка. Он может распоряжаться объектом, но передаваемое им право пользования исключает аналогичные действия со стороны лиц, получаемых участок на основании найма. То есть арендатор не получает равных с собственником (арендодателем) вещных прав.

В то же время арендатор наделяется определёнными гражданскими полномочиями и допускается к распоряжению владением ЗУ в их пределах. Эти пределы ограничены правом пользования, которые арендатор может передать новому участнику, копируя в его сторону правовые позиции.

Подробнее о правах и обязанностях сторон сделки читайте в нашей статье.

Переуступка прав отличается от субаренды тем, что по договору цессии арендатор, выступая источником перехода прав новому субъекту правообладания, выходит из участия (подробнее о заключении договора субаренды). Лицо, принявшее переуступленное право, становится непосредственным субъектом распоряжения ЗУ, на основе существующего договора аренды, заключённого с собственником. При субаренде такого не происходит.

Арендатор оставляет за собой изначальные правовые позиции, полученные по договору с собственником, передавая в пользование непосредственно участок, но не права на него.

Кардинальные различия заключаются в следующем:

  1. Договор цессии передаёт право, полученное от арендодателя в полной мере, исключая предшествующего правообладателя в лице арендатора из гражданско-правовых отношений, прекращая его право пользования участком в момент подписания договора.
  2. Субаренда сохраняет все полученные от собственника права на ЗУ, арендатор передаёт лишь возможность использовать участок третьим лицам, осуществляя поднаём, но неся за него ответственное исполнений пунктов договора перед собственником.
  3. Договор уступки подразумевает неограниченные возможности перехода цессионарных прав от одного лица к другому.
  4. Договор субаренды не допускает для лиц дальнейшего распоряжения ЗУ.

Так как договор аренды предусматривает возмездную передачу недвижимости, переуступка прав допускает получение компенсации при заключении договора цессии. Компенсация передаётся разовым платежом. При субаренде получение компенсации не допускается, так как пользование участком предусматривает систематические выплаты средств.

Этот вид права имеет определённые преимущества, что позволяет более чётко регулировать правовые позиции преемника, в лице которого могут выступать арендаторы и цессионарии. На этом основании разработан алгоритм уступки права аренды земельного участка, который отличается от переуступки только субъектом изначальной инициативы, в лице которого выступает не арендатор, а арендодатель.

Соответственно, первую транзакцию перехода прав так же допустимо определять в качестве уступки права аренды, в то время как все последующие процедуры будут определяться переуступкой. Разночтения могут возникнуть и в соответствии со статусом сторон.

Договор о передаче права аренды земельного участка, заключённый юридическими лицами, обычно оформляют как «уступку» прав, а между физическими – как «переуступку».

Для перенайма необходимо заключение возмездного соглашения. В соответствии со статей 575 Гражданского Кодекса РФ, передача в дар в сфере коммерческих организаций не разрешена, потому дарение прав на аренду невозможно. Порядок заключения соглашения перенайма регулируется статьями 388,389 и 390 Гражданского Кодекса РФ.

  1. Заключить соглашение о перенайме. Его образец можно найти в интернете или получить в юридической конторе, у частного юриста.
  2. После заключения соглашения нужно осуществить акт приемки-передачи документов новому арендатору от прежнего. Нужно передать:
    • Соглашение об аренде.
    • Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
    • Бумаги на объект.
    • Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.
  3. Зарегистрировать соглашение в соответствующем государственном органе, если оговоренный срок превышает 1 год.
Предлагаем ознакомиться:  Документы для приватизации квартиры через агентство

Арендатор имеет некоторые ограничения при заключении соглашений, в которых фигурирует арендованное помещение. Например, при составлении соглашения субаренды или переуступки прав необходимо согласие владельца.

В этом случае согласие не требуется, так как этот вопрос оговаривался заранее на этапе заключения соглашения.

Если помещение принадлежит государству, то переуступка может быть произведена только после проведения соответствующих торгов. Порядок аукциона изложен в статье 17 Закона «О защите конкуренции» №153-Ф3.

Договор переуступки права аренды безвозмездный

Сделки такого плана обычно выгоднее, чем если арендовать помещение у частного владельца. Арендная плата за государственные помещения ниже, чем за частные.

Поле проведения аукциона необходимо подготовить перечень документов:

  • Подтверждение проведенных торгов.
  • Ксерокопии публикаций в СМИ о торгах.
  • Подготовленное должным образом и подписанное владельцем и выигравшим торги кандидатом соглашение.

Даже выиграв аукцион, новый арендатор должен получить согласие в письменном виде от владельца, если договором с прежним арендатором не предусмотрено другое.

Договор

Договор перенайма в обязательно порядке должно содержать:

  • Установленный и оговоренный порядок перенайма.
  • Условия об арендной оплате, порядок оплаты.
  • Условия пользования арендованным имуществом, его содержания.
  • Иные важные условия и обязательства.

Форма договора переуступки права аренды должна быть идентичной первоначальному договору аренды.

Договор переуступки права аренды безвозмездный

Если его регистрация произошла в Россреестре, то договор переуступки прав аренды должен быть зарегистрирован там же по той же процедуре.

Регистрация

Соглашение необходимо зарегистрировать в соответствующем уполномоченном государственном органе, например, Росреестре.

Для регистрации понадобятся следующие документы:

  • Заявление. Образец можно получить у представителей выбранного государственного органа.
  • Документ, подтверждающий факт произведенной оплаты.
  • Подтверждение намерения сторон заключить договор перенайма: протоколы и решения уполномоченных органов сторон.
  • Учредительные документы.
  • Договоры перенайма и аренды.
  • Документы представителя, которые подтверждают право на заключения договора.
  • Свидетельство ОГРН, идентификационный номер налогоплательщика.
  • Техпаспорт помещения, план, экспликация.

Аренда — форма права обладания объектом недвижимости, предоставляющая его в возмездное пользование на определённый период, без таких полномочий, принадлежащих собственнику, как:

  • участие объекта в имущественных сделках;
  • передача его в наследство по закону или по завещанию.

То есть арендатору принадлежит только право пользования недвижимостью. Поэтому по усмотрению правообладателя, отчуждаться третьим лицам могут имеющиеся у него права аренды, но не сам участок — собственник остаётся тем же лицом. Эта процедура называется переуступкой, или перенаймом. По преимуществу необходимость в переуступке возникает по следующим причинам:

  • арендатор переехал в другой населённый пункт;
  • у него изменились планы по ведению бизнеса;
  • нет возможности обрабатывать земельный участок (ЗУ);
  • продаётся капитальное строение на арендованном участке.

Основная суть передачи арендных прав заключается в том, что независимо от того, используются ли арендованные площади, арендодатель должен получить оплату согласно договору, а арендатор — уплатить арендную плату. Чтобы объекты не пустовали, а наниматели не тратили своих денег впустую, предусмотрена указанная форма передачи прав.

Гражданское законодательство в п. 2 статьи 615 ГК РФ говорит о том, что арендатор вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но в пределах:

  • положений договора;
  • норм законодательства;
  • согласия собственника.

Поэтому если отдельное положение указывает на то, что переуступка не допускается, оформлять передачу новому правообладателю нельзя даже с согласия собственника.

Мною замечено, что нередко даже индивидуальные предприниматели (ИП), занимающие под бизнес торговые площади, путают понятия субаренды и переуступки. Ещё чаще такая неразбериха встречается среди правообладателей — физических лиц, которые совершают ошибки в оформлении переуступки своих участков. Дело в том, что навскидку эти процедуры идентичны. Но при внимательном рассмотрении можно увидеть кардинальные юридические различия.

Человеку передаются ключи

Между субарендой и уступкой прав много важных различий

При субаренде гражданские права остаются у прежнего арендатора, который продолжает нести ответственность за недвижимость перед собственником. Он осуществляет поднаём объекта, сохраняя своё участие в имущественных правах в качестве промежуточного звена между субарендатором и собственником. То есть выступает своего рода посредником. После договора субаренды правами на нежилое помещение или ЗУ имеют:

  • собственник — арендодатель;
  • арендатор, который в отношениях субаренды выступает арендодателем;
  • лицо, оформившее субаренду.

Нередко при возникновении прецедента порчи имущества вопрос о материальной ответственности лиц, оформивших аренду и субаренду, становится поводом для возбуждения гражданских исков, ведь субаренда предусматривает ответственность перед арендатором, а аренда — перед собственником.

Проведённый мною анализ судебной практики указывает на то, что в приоритете условия основного договора, заключённого с собственником. Поэтому арендатор отвечает за материальное состояние объекта в случае ущерба перед собственником. Впоследствии, рассчитавшись с собственником за порчу недвижимости, он вправе взыскать уплаченные средства с лица, с которым заключил договор субаренды.

Можно ли продать полномочия третьим лицам: обязанности по договору при покупке-продаже

Пункт 6

гласит, физическое или юридическое лицо, которое

либо у частного лица, имеет право на продажу своих прав третьему лицу в соответствии со

Таким образом, при продаже права сдачи землевладения, все возможностями арендатора переходят к новому арендатору, как и обязательства перед арендодателем: своевременная оплата аренды, использование землевладения в соответствии с условиями заключенного договора и т.д. (подробнее о правах и обязанностях, которыми наделяет стороны сделок договор аренды, мы рассказывали тут).

Обратите внимание! Продажа права сдачи земли фиксируется составлением отдельного контракта, в котором заново прописываются условия оплаты и возмещения возможных убытков.

Преимущества и недостатки переуступки прав аренды для обеих сторон

Оформить перенаём объекта и выступить стороной договора переуступки может только лицо, указанное в договоре аренды как арендатор. Но при переуступке арендатор передаёт свои права новому арендатору, что может вызвать юридические затруднения. Тем не менее, сторонами сделки выступают два арендатора. В договоре они именуются как:

  1. Арендатор.
  2. Новый арендатор.

Иногда гражданское законодательство предусматривает определение договора переуступки как договора цессии. Соответственно этому наименованию документа, стороны определяются:

  1. Цедент — лицо, владеющее правом аренды на момент оформления переуступки и передающее его своему правопреемнику.
  2. Цессионарий — лицо, принимающее от цедента право аренды, его правопреемник и новый арендатор.

https://www.youtube.com/watch?v=PSgnvmJoPic

Цедентом и цессионарием могут являться физические и юридические лица. К физическому лицу предъявляются следующие требования:

  • совершеннолетний возраст;
  • наличие паспорта с регистрацией;
  • если паспорт иностранный — перевод и удостоверение документа.

От имени юридических лиц сторонами сделки могут выступать только законные представители в лице генерального директора или уполномоченные представители, назначенные генеральным директором. От того, физическое или юридическое лицо выступает в роли цедента и цессионария, зависит алгоритм проведения сделки и пакет представляемой документации.

Передающая сторона в результате оформления переуступки получает следующие преимущества:

  • избавляется от необходимости уплачивать арендную плату, если прекращает пользоваться недвижимостью;
  • снимает с себя ответственность за неиспользуемый объект;
  • может вернуть деньги, уплаченные при покупке арендных прав;
  • может получить прибыль за переуступку востребованного объекта.

Недостатками этой процедуры можно считать:

  • недвижимость после переуступки нельзя вернуть в пользование;
  • бывший арендатор полностью утрачивает право на объект;
  • для проведения процедуры необходимо согласие собственника, арендатор не может распоряжаться передачей прав независимо от собственника.

Что касается принимающей стороны, то для неё получение арендных прав по переуступке несёт следующие положительные моменты:

  • найден и получен в пользование подходящий объект недвижимости;
  • между новым арендатором и собственником не остаётся посредников;
  • к участнику сделки полноценно переходят полномочия арендатора;
  • он не переплачивает, как это происходит при субаренде.
Предлагаем ознакомиться:  Как оформить наследство в другом городе не выезжая туда доступные способы

Минусами переуступки для правопреемника могут считаться следующие нюансы и сопутствующие обстоятельства:

  • он может столкнуться с риском мошенничества;
  • при многочисленных сделках переуступки пакет содержит большой объём бумаг, которые нужно тщательно проверить;
  • если одна из предшествующих сделок прошла с нарушениями — вся правовая цепочка может разорваться и договор цессии утратит юридическую силу.

Хочется отметить некоторые рифы, которые можно обойти и не понести риск столкновения с мошенниками, или иными недобросовестными контрагентами. Для этого нужно проверить документы, удостоверяющие личность граждан или пакет учредительной документации. Обратите внимание на то, что переуступать объект может только лицо, которое оформило право аренды, или его представитель.

Как оформить срок действия уступки?

Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.

Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.

Порядок и правила переуступки прав аренды

Процедура совершается подобно имущественной сделке: одна сторона уступает, а вторая приобретает право аренды на недвижимость. Отличие от купли-продажи здесь в том, что данное право передаётся без условий обязательного предоставления оплаты со второй стороны. Тем не менее если цедент приобретал земельный участок на торгах, он вправе затребовать стоимость, уплаченную в процессе приобретения права аренды.

Хотелось бы также обратить внимание на такой важный момент: договор переуступки не имеет автономной юридической силы, то есть его нельзя предъявлять отдельно, без представления договора аренды. Соответственно, на основании одного такого договора может оформляться несколько дополнительных договоров о переуступке.

Чтобы оформить сделку, арендатору, выходящему из юридических отношений, нужно собрать пакет документации, в который входят:

  • гражданский паспорт;
  • для представителей — доверенность;
  • договор аренды, выступающий правоустанавливающим документом;
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве аренды;
  • справка об отсутствии задолженностей по оплате от собственника;
  • кадастровая справка об отсутствии обременений, залога и ареста;
  • кадастровая справка об отсутствии строений (для земельных участков);
  • технический план (для строений);
  • договора предшествующей переуступки, если такая процедура раньше проводилась;
  • акты приёма-передачи документации, если ранее уже проводилась переуступка.

В пакете документации должно лежать столько договоров цессии с актами приёмки документации принимающей стороной, сколько раз проводилась переуступка. Если хоть один из документов в этой цепочке утерян — весь пакет документации утрачивает юридическую силу. В таком случае нужно срочно восстановить утерянный документ одним из следующих вариантов:

  • через Росреестр, получив выписку;
  • в нотариальной конторе, если договор удостоверялся нотариально;
  • через суд, если нет других вариантов для восстановления.

От участников сделки юридических лиц дополнительно потребуется:

  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ);
  • пакет учредительной документации;
  • разрешение соучредителей (в форме протокола с актом подсчёта голосов) на сделку.

Для подтверждения полномочий на сделку представитель юридического лица, если он генеральный директор, представляет:

  • свой паспорт;
  • генеральную доверенность или выписку из учредительной документации о получении полномочий на распоряжение недвижимостью.

Все доверенности, предъявляемые представителями физических и юридических лиц, должны оформляться нотариально, или удостоверяться лицом, заменяющим нотариуса: главным врачом, начальником режимного учреждения, директором социально-реабилитационного центра.

Договор составляется в форме дополнительного соглашения и прилагается к договору аренды. Поэтому в документе о совершении цессии обязательно даются реквизиты первичного договора с формулировкой: «на основании гражданского договора аренды». Здесь же указываются характеристики объекта, который был арендован.

договор аренды

В договор о переуступке прав обязательно нужно внести реквизиты основного договора аренды

В целом такой документ составляется в свободной форме, которая состоит из нижеследующих элементов:

  1. Основные реквизиты, наименование документа.
  2. Вводная часть, предмет договора.
  3. Основная часть с определением существенных положений.
  4. Заключительная часть.

В основные реквизиты, после наименования документа, нужно внести дату и место его заключения. Во вводной части даются краткие сведения о правах на арендуемый объект недвижимости: от истории их получения цедентом, до положений правоустанавливающего документа, допускающих переуступку. Здесь же указываются стороны сделки, с внесением о них следующих сведений:

  • фамилия, имя, отчество;
  • год и дата рождения;
  • место проживания;
  • паспортные данные.

Мною замечено, что некоторые образцы договоров содержат такие сведения, как пол участников сделки. Считаю, что такие данные уместно вносить, когда фамилия, имя и отчество участника может вызвать заблуждения и идентифицироваться с мужчиной и женщиной. Например, в случае украинских или белорусских фамилий с редким и непривычным сочетанием имени и отчества.

Зачастую такие сложные формы могут встречаться у граждан неславянских национальностей, при оформлении аренды иностранным гражданам. Если вносится пол одного участника, следует внести ту же информацию о его контрагенте. В стандартных ситуациях лишние сведения, не несущие никакой пользы, вносить не следует.

В положения основной части объект договора не вносится, так как он уже внесён во вводную часть, кроме указания его целевого назначения. То же касается сторон сделки и сведений о них, которые даются только во вводной части. Далее по тексту они вносятся как цедент и цессионарий. В документ должны входить следующие существенные положения:

  • целевое назначение объекта, согласно которому его следует использовать;
  • объём арендной платы;
  • срок аренды;
  • права и обязанности сторон;
  • получение оплаты за переуступку (если она предусмотрена);
  • условия фактической передачи объекта в пользование;
  • ответственность сторон за неисполнение указанных положений;
  • условия расторжения договора.

По усмотрению сторон можно внести положение о действиях в ситуации неодолимой силы. К таковым относятся:

  • смерть или болезнь одного из участников;
  • арест участника сделки или недвижимости;
  • стихийные бедствия природного и техногенного характера.

В заключении указываются такие необходимые и дополнительные нюансы:

  • число экземпляров документа;
  • условие нотариального удостоверения;
  • необходимость регистрации в Росреестре.

По завершении текста ставятся подписи контрагентов и указываются их паспортные данные.

Для юридических лиц обязательным является внесение во вводную часть:

  • наименования организации;
  • сведений о генеральном директоре или ином уполномоченном представителе;
  • на основании чего действует уполномоченное лицо (доверенность, устав компании).

Если предшествующие экземпляры удостоверялись нотариально, то текущий документ также требуется удостоверить у нотариуса.

В положении о правах и обязанностях следует внести те пункты, которые окажутся актуальными для настоящего соглашения. Передающая сторона обязуется:

  • передать объект к указанному сроку;
  • привести его в соответствующий вид;
  • оформить и передать всю сопутствующую документацию.

Она имеет право получить оплату за передачу арендных прав и требовать от цессионария добросовестного отношения к сделке.

Принимающая сторона также вправе притязать на своевременное получение недвижимости в состоянии, которое указано в договоре. Она обязана, согласно установленным положениям:

  • вносить арендную плату;
  • пользоваться недвижимостью в соответствии с целевым назначением;
  • уплатить деньги за переуступку (если это предусмотрено);
  • уплатить пошлину за регистрацию;
  • принять объект и подписать акт приёмки.

Эти и другие права и обязанности, внесённые в положения договора, нужно выполнить в том виде, в котором они отражены документом. За их не исполнение может взиматься штраф, или сделка может расторгаться.

Нередко доверчивые граждане пускают на самотёк составление договора контрагентом или соглашаются с внесением неясных формулировок, допускающих интерпретацию. Впоследствии такая халатность может привести к печальным последствиям, если партнёр оказался недобросовестным. Ведь все внесённые положения придётся исполнять.

Предлагаем ознакомиться:  Образец приложения перечня к договору

Правильно составить договор переуступки права аренды можно по образцам:

  • Образец договора переуступки прав на земельный участок;
  • Образец договора для коммерческой недвижимости.

Данным договором прекращается право аренды у предшествующего арендатора. Оно возникает у его правопреемника. Поэтому сроки, в отличие от субаренды, здесь устанавливаться не могут.

В то же время нужно следить за тем, чтобы срок аренды объекта новым правообладателем не длился дольше, чем это указано в основном договоре аренды. В этом случае нужно смотреть положения первичного документа. Если изначально аренда устанавливалась на определённый срок, то из него следует вычесть срок нахождения объекта в аренде.

Многие правообладатели земель ошибаются, получая от муниципалитета участки, без указания срока аренды и подразумевая, что их можно переуступать на том же основании. Это не так. Отсутствие срока приравнивается к периоду в 49 лет, который предусмотрен для пользования землёй, если срок не указан. При оформлении договора нужно провести расчёты, исходя из данных параметров.

Если до конца аренды по основному договору осталось меньше года — сделку можно не регистрировать. В случае пролонгации арендных прав с собственником — регистрацию провести с момента пролонгации. В остальных случаях следует исходить из положения Федеральных законов о регистрации, которые оглашают её необходимость, если право на объект переходит более чем на один год.

Регистрация проводится после заключения договора сторонами. Подписав договор, они подходят в многофункциональный центр (МФЦ) с тремя его экземплярами и пакетом прилагаемых документов. Предварительно следует:

  • написать заявление по образцу;
  • уплатить пошлину.

Заявление пишет принимающая сторона, она же уплачивает пошлину в размере:

  • 2 000 рублей для физических лиц;
  • 22 000 рублей для юридических лиц.

Оба участника сделки подходят в окошко к регистратору и предъявляют 3 экземпляра договоров и пакет прилагаемой документации, которая участвовала в сделке. Регистратор принимает документы под расписку и назначает дату повторного визита — приблизительно через 10 рабочих дней. Но если стороны сделки подходят на регистрацию в разные дни — срок регистрации может продлиться до одного месяца.

Как сделать грамотное соглашение: пошаговая инструкция

если стороны изъявляют такое желание. На нем проставляются подписи, даты и печати.

Содержание нового соглашения не может противоречить изначальному арендному соглашению. К новому контракту прикрепляются все дополнительные справки, акты, пояснения сторон, если таковые имеются.

Все дополнительные документы подписываются и заверяются печатями, если в сделке участвуют лица, применяющие печать. В контракте прописываются следующие пункты:

  1. Данные участников сделки.
  2. Дата составления соглашения о переуступке.
  3. Сведения землевладении.
  4. Сроки, в течение которых действует соглашение.
  5. Сумма арендной платы (должна совпадать с суммой, указанной в изначальном соглашении).
  6. Условия, при которых соглашение может быть расторгнуто.

Документы

Соглашение, подписанное сторонами и заверенное печатями, необходимо зарегистрировать в земельном комитете. Для начала нужно подать следующий комплект документов:

  • Физические лица подают копию паспорта, юридические – выписку из госреестра (ЕГРЮЛ).
  • ИНН (для физических лиц) или ОГРН (для юридических лиц).
  • Заверенная печатью налоговой инспекции выписка, содержащая код общероссийских классификаторов (предоставляется только юрлицами).
  • Договор аренды (оригинал с подписями и печатями и распечатанная копия).
  • Кадастровая карта земельного участка.
  • Копия свидетельства о регистрации прав на землю, заверенная печать.
  • План уступаемого земельного надела, оформленный в масштабе 1:500.

Соглашение не регистрируется только тогда, когда заключено только с физическим лицом и сроком менее чем 1 год.

  • Заявление.
  • Паспорт.
  • Документы, подтверждающие право собственности земельного участка.
  • Если передается земля сельхозназначения, с которой планируется сбор урожая, то подается подписанный документ из комитета по земельным ресурсам, подтверждающий согласование с ним.
  • Два подписанных договора о переуступке.
  • Согласия супругов сторон на пользование землевладением участком.
  • Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие.
  • Если участок переходит в залог, требуется согласие залогодержателя.

Организации и юридические лица должны подать также следующие документы:

  • Бумаги, подтверждающие полномочия представителя организации.
  • Заверенные копии необходимых учредительных документов (устав ООО).

Частые вопросы

Пункт 9 ст.22 ЗК РФ гласит, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои полномочия и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом

и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.

Если же арендатор планирует переуступить землевладение, взятое им в пользование на срок менее 5 лет, то ему потребуется заявление арендодателя-владельца земли о его согласии. Для этого сам владелец участка направляет заявление в адрес нанимателя о том, что он соглашается с возможностью арендатора уступить земельный надел новому арендатору.

Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.

Если же уведомление не было направлено арендатором в разумный срок, то владелец земли имеет право потребовать компенсации убытков.

Понятие разумного срока является спорным. В основном, данный термин фигурирует, когда речь идет о своевременном выполнении условий договора и регламентируется статьей 314 ГК РФ. Согласно этой же статье, самая популярная трактовка разумного срока – 7 дней. Зачастую, понятие разумного срока, порядок и сроки уведомления землевладельца регламентируются в местном Росреестре.

Например, в Московской области (ч. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области») соглашением о сдаче землевладений регламентируется возможность арендатора на переуступку с согласия владельца земли своих обязанностей и полномочий по договору третьим лицам, если договор был заключен на срок до пяти лет.

Если в ситуациях, прописанных в

и согласно п. 16

, арендатор не уведомил арендодателя в разумный срок, установленный законом,собственник земельного участка вправе потребовать возместить убытки, которые он понес в связи с несвоевременным уведомлением.

В первую очередь, запрет на уступку накладывается тогда, когда он прописан в соглашении. Но даже если сам собственник земли не против переуступки, бывают ситуации, в которых переуступить право на землю нельзя:

  • Если постройки, возведенные на данном землевладении, построены без разрешения на соответствующую постройку.
  • Если данный земельный надел является спорным имуществом и в настоящий момент ведется его межевание, или выясняется его принадлежность в суде и иных инстанциях.
  • Если участок находится в залоге (например, арестован приставами).
  • Когда предыдущий арендатор не оплатил выкупную цену.

Процесс переуступки права аренды не влечет за собой серьезных проблем. Доверить оформление необходимой документации можно как грамотному юристу, как и справиться самому. В настоящее время большинство сделок регистрируется через МФЦ, где специалисты помогут гражданам правильно оформить бумаги. Не лишним будет и знание хотя бы основных статей Земельного кодекса.

Право на переуступку возможно только если изначальный договор был официально зарегистрирован. Поэтому так важно совершать сделки открыто, регистрируя их в соответствующих органах- в дальнейшем это может защитить вас от недобросовестных партнеров.

Предыдущая запись Когда наследник отвечает по долгам наследодателя
Следующая запись Учет и налогообложение при покупке офиса

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector