Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления | Деятельность УК РосКвартал®

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Основные условия договора

Это ещё один важный аспект рассматриваемого вопроса.

В Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда № 14АП-2840/12 от 29.05.2012 года по делу № А05-11020/2011 говорится, что условия заключённого договора управления МКД могут разниться для собственников жилых и нежилых помещений в доме.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

В случаях, когда по закону заключение договора управления обязательно для стороны, направившей проект договора, и ей в течение 30 дней направлен протокол разногласий к данному документу, УК обязана в течение такого же срока со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии ДУ в её редакции либо об отклонении направленных замечаний (п.2 ст.445 ГК РФ).

При отклонении протокола разногласий или неполучении сведений о результатах его рассмотрения в установленный срок сторона, направившая документ, может обратиться в суд для решения спорного вопроса. При этом, следует исходить из того, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в доме (ч.4 ст.162 ЖК РФ).

Что это значит? Законодатель не требует утверждения условий договора отдельно для собственников жилых и нежилых помещений в доме. Значит, закон не запрещает заключать договор управления МКД с собственниками нежилых помещений на условиях, отличных от условий ДУ для жильцов дома. Но отличия договора управления могут касаться только специфики нежилых помещений.

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

При решении таких спорных вопросов зачастую суды ссылаются на тот факт, что права собственников жилых и нежилых помещений в МКД серьёзно различаются из-за специфики данных помещений. Здесь подразумевается различный объём обязанностей по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений в доме.

В договоре управления МКД необходимо прописать шесть обязательных условий:

  1. Сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО.
  2. Место исполнения договора управления.
  3. Предмет договора.
  4. Цена договора.
  5. Периодичность и сроки оказания услуг по договору.
  6. Ответственность сторон договора.

Расскажем о каждом из перечисленных условий подробнее.

Определение субъекта управления МКД

Датой заключения договора считается не дата его подписания, а та дата, с которой УК начинает управление МКД. Дата заключения прописывается в тексте ДУ.

В ДУ должен быть прописан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за КУ. Если цена договора фиксирована, изменить её можно только по согласованию с собственниками помещений МКД. В случае, если ОСС не примет изменение цены, УО вынуждена будет осуществлять управление МКД по прежней цене.

Цена ДУ складывается из четырёх составляющих: содержание ОИ, текущий ремонт ОИ, управление МКД, коммунальные услуги. Плата за содержание ОИ представляет собой сумму стоимости выполненных работ и предоставленных услуг и стоимости КУ в целях содержания ОИ. Стоимость текущего ремонта определяется для каждого МКД индивидуально в зависимости от стандартов жилища и стандартов эксплуатации.

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

В ДУ прописывается формула изменения цены на работы и услуги. В противном случае вы можете столкнуться с ситуацией, когда собственники не согласуют вам изменение цен на работы и услуги по договору.

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Предлагаем ознакомиться:  Когда можно брать первый и последующие отпуска

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Стоимость договора определяется в зависимости от расценок за фактически выполненные управляющей компанией работы/услуги, а также тарифов на коммунальные услуги. Поэтому в договоре управления необходимо прописать порядок определения его цены, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Не лишним будет указать в договоре управления МКД порядок и сроки внесения платы за предоставляемые работы и оказываемые услуги.

Сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО

В приказе Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года приведён список лиц, которые вправе заключать договор с управляющей организацией. Это:

  • собственники жилых и нежилых помещений в МКД;
  • ТСЖ, жилищные кооперативы или другие специализированные потребительские кооперативы (если таковые имеются);
  • лица, принявшие МКД от застройщика после введения здания в эксплуатацию на основе акта ввода;
  • застройщики МКД.

Согласно пп. «а» пп. 1.2 Примерных условий договора, для подтверждения права заключать договор с УО понадобятся:

  • удостоверение личности;
  • право собственности на владение помещением в МКД;
  • протоколы ОСС, подтверждающие принятие решения о выборе данной управляющей компании;
  • протокол открытого конкурса по выбору УК (если проводился);
  • доверенность (если договор заключается уполномоченным по доверенности лицом).

3. Отсутствие в договоре описания состава ОИ МКД и адреса данного МКД

Наличие этой информации является обязательным требованием к ДУ, установленным ст. 162 ЖК РФ. Обратите внимание, что под описанием состава ОИ имеется в виду не общее определение понятия, а перечень конкретных объектов имущества.

Роль застройщика по договору управления МКД

К первому такому признаку относится тот факт, что одной из сторон договора является управляющая компания. А любая УК признаётся лицом, осуществляющим предпринимательскую или другую приносящую прибыль деятельность. Договор управления заключается с управляющей компанией, которой выдана лицензия на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ).

Вторым признаком является выполнение УК обязательств по выполнению работ и оказанию услуг собственникам помещений в МКД за определённую ежемесячную плату.

Ну и третьим признаком признаётся недопустимость отказа УК от заключения договора или уклонения от его заключения при наличии возможности выполнения работ и оказания услуг. Обязательность заключения договора управления для УК закреплена законодательно также и в случае её победы в открытом конкурсе, который проводится органом местного самоуправления (ч.ч.4 и 13 ст.161 ЖК РФ, ч.8 ст.448 ГК РФ).

Но, конечно, как и в любом деле, здесь тоже есть свои нюансы. Во-первых, договор управления заключается после принятия единогласного решения ОСС. Таким образом, отдельно взятый собственник не вправе единолично решить вопрос о заключении договора управления с управляющей компанией.

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Кроме того, договор управления может заключаться только с собственниками помещений в МКД. Лицо, не являющееся собственником, не может заключать договор управления с УК. Самое главное, заключённый договор управления действует и в отношении тех лиц, которые не обращались в УК, не заключали договор непосредственно, не принимали участие в ОСС, голосовали против избрания данной УК или не подписали ДУ.

Также важно учитывать, что цена работ и услуг одинакова для всех собственников помещений в МКД, кроме льготников. Но эта цена не может быть одинаковой для собственников жилья в разных многоквартирных домах. То есть для собственников помещений в одном МКД будет одна стоимость работ и услуг в договоре управления. Соответственно, для собственников жилья в другом доме договорная стоимость работ и услуг будет совсем другой.

Предлагаем ознакомиться:  Незаконная постройка на земельном участке в собственности

Ещё одним важным моментом, который нужно обязательно отметить, является тот факт, что Жилищный Кодекс РФ не устанавливает обязанность УК заключать договор управления на предложенных ей условиях собственниками помещений в МКД. Напротив, при избрании на ОСС управляющей компании собственники жилья должны ознакомиться с предлагаемым УК вариантом договора управления и подписать его либо обсудить внесение корректировок.

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

https://www.youtube.com/watch?v=upload

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

В этом пункте необходимо указать адрес дома, состав общего имущества собственников помещений в МКД и его техническое состояние для планирования работ по его содержанию, обслуживанию и ремонту.

Цена договора

Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям не позднее 30 дней со дня заключения договора (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). В договоре управления может быть прописан другой срок для начала исполнения своих обязательств управляющей компанией. Договор заключается на срок не менее 1 года и не более 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Если управляющая компания выбрана по результатам проводимого открытого конкурса, то договор управления заключается на срок не менее 1 года и не более 3 лет (ч. ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ) и в течение 10 рабочих дней со дня утверждения протокола конкурса направляется организатору.

Предлагаем ознакомиться:  Специальность государственное управление и право

Избранная по итогам открытого конкурса управляющая организация в течение 20 дней со дня утверждения конкурсного протокола на официальном сайте направляет заверенные подписью проекты договоров управления МКД жильцам для подписания с их стороны, согласно постановлению Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

Если ни одна из сторон не направила другой стороне письменное уведомление о прекращении договора по истечении срока его действия, то он автоматически считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Плату за КУ собственники могут перечислять через УО или напрямую РСО. Однако следует помнить, что неполный расчёт за оказанные КУ может стать поводом для жалобы ресурсоснабжающей организации в ГЖИ и внеплановой проверки УО.

Если порядок изменения такого перечня не прописан в ДУ, то каждый раз при необходимости добавить в перечень те или иные работы и/или услуги придётся заключать дополнительное соглашение.

Как управлять многоквартирными домами-новостройками

В соответствии с ПП РФ N 491, УО ответственна за надлежащие содержание ОИ МКД и должна обеспечить выполнение всех необходимых для этого работ и услуг, независимо от того, прописаны они в договоре или нет.

Согласно Постановлению правительства РФ от 06.05.2011 N 354 исполнителем коммунальных услуг является УО, а не РСО, поэтому перечень КУ и информация о них является обязательным пунктом ДУ.

УК обязана по запросам предоставлять собственникам документы и информацию, касающиеся управления МКД. В ДУ следует прописать, в каком виде будет предоставляться такая информация.

Включение в ДУ пункта о претенциозном порядке досудебного урегулирования споров защитит УО от недобросовестных конкурентов.

Изменение и/или расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном ст. 450-453 ГК РФ. УК не может расторгнуть ДУ в одностороннем порядке. По инициативе собственников ДУ может быть расторгнут по основаниям, установленным ст. 162 ЖК РФ.

Ответственность сторон договора

Качественно составленный перечень прав и обязанностей сторон может значительно упростить работу УО. Например, в ДУ следует указать, что собственник обязан обеспечить доступ представителей управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического или другого оборудования, для выполнения ремонтных работ в заранее согласованное время, аварийных работ – в любое время.

Основные условия договора управления МКД

Жильцы МКД на основании решения общего собрания собственников вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, если УО не выполняет своих обязательств. Также жильцы могут принять решение на собрании о выборе другой управляющей компании или изменить способ управления (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Если основанием для расторжения договора управления послужило серьёзное нарушение его одной из сторон, то потерпевшая сторона может требовать возмещения убытков.

Жильцы МКД вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, заключённый по итогам открытого конкурса (ч. ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ), по истечении каждого следующего года со дня подписания документа. Однако такой сценарий действителен, только если до окончания срока действия данного договора общее собрание жильцов МКД решило выбрать другую УО или изменить способ управления своим домом.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Управляющая компания обязана вести и хранить техническую документацию и другие сопутствующие документы на МКД в течение всего периода управления домом. Техническая документация принадлежит жильцам дома. В случае перевода МКД в другую УО предыдущая управляющая организация обязана передать техническую документацию новой организации за 30 дней до прекращения действия договора.

Предыдущая запись Срочный трудовой договор: в чем его особенности
Следующая запись Роспотребнадзор возврат страховки по кредиту

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector