Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Как оформить землю в собственность, если дом в долевой собственности?

Как разделить дом и землю, находящиеся в общей долевой собственности

Как выделить доли из надела земли в совместной собственности

Общая собственность на земельный участок – это формирование имущества на основе долей не одного, а сразу нескольких собственников. Субъекты наделяются абсолютно равными правами по осуществлению своей деятельности.

Также следует отметить аренду земли по договору о сервитуте. Заинтересованное лицо должно написать заявление о заключении соглашения об установлении сервитута, после чего земля перейдет на нужды арендатора в соответствии с действующим договором.

Общая собственность на земельный участок находится в руках собственников, каждый из которых в равной мере владеет определенной долей. Но владеть, не значит распоряжаться – соответственно вопросы о распоряжении общей собственностью решаются на совете собственников.  

Правовые особенности общей долевой собственности на землю:

  • Исходя из коллективного управления земельной территорией, собственники надела несут права и обязанности согласно своим долям. Условия прописываются в договоре на общую долевую собственность. Например, устанавливается, что собственники обязаны уплачивать налог на землю или получать прибыль с участка в соответствии со своими долями.
  • Все участники несут коллективную ответственность за распоряжение общей собственностью. Если один из владельцев решит возвести здание и использовать для этого часть земли по договору, то остальные собственники не вправе чинить препятствия.
  • На основании ст. 246 Гражданского кодекса РФ, собственники имеют право на отчуждение полагающегося им земельного участка. Продавец обязан оповестить о выходе из долевой собственности остальных участников.

Владелец доли из общей собственности на землю может отдать участок в аренду или заключить договор сервитута.

Данный вид собственности на землю несколько отличается от земель, подлежащих сельскохозяйственной обработке. Неудивительно, что такое различие порождает множество споров и судебных разбирательств.

Исходя из правовых условий, жители зданий имеют преимущественные притязания и на земельный участок под многоквартирным домом. Иными словами, благоустроенный комплекс в границах дома относится к общей долевой собственности его жильцов. Об этом прописано в п. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Пример: Если муниципалитет или частный предприниматель захочет открыть на придомовой территории продуктовый магазин, гаражный блок или иное здание, инициатор обязан испросить согласие всех жильцов многоквартирного дома. По закону, если получен отказ на строительство, то заинтересованное лицо не вправе осуществлять самовольную постройку.

Как разделить дом и землю, находящиеся в общей долевой собственности

Таким образом, владение недвижимостью по праву общей долевой собственности не обходится без четкого определения границ придомовой территории. Во избежание незаконных застроек, правообладатели должны позаботиться о документированном оформлении прав на землю.

Прежде чем приступать к разбору земельных прав, следует заметить, что участок под зданием (если речь идет о многоквартирном доме) подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, оформленная в ЕГРП придомовая земля, порождает следующие условия:

  • основываясь на ст. 16 ФЗ №189, участки, зарегистрированные в ГКН включаются в общую долевую собственность в органах ЕГРП;
  • незарегистрированные в ГКН участки подлежат оформлению, согласно положениям ЖК РФ, путем написания заявления от лица правообладателя.

Еще одним важным фактором регистрации права на общую долевую собственность земли выступает непосредственная покупка квартиры или аренда помещения в многоквартирном доме. Подобный принцип получил название правоустанавливающего и распространяется на права прилегающей к дому территории.

Распоряжение общей долевой собственностью имеет следующие правовые особенности:

  • Владельцы помещений в здании вправе отстаивать земельные права на территорию вокруг дома.
  • Для вступления права в силу закона, следует произвести кадастровое оформление участка в общую долевую собственность жильцов.
  • Наконец, земельный участок подлежит выделу или отчуждению только в случае продажи помещения в многоквартирном доме.

Итак, мы видим, что общедомовая собственность находится в ведении всех жильцов и нуждается в обязательной регистрации в Росреестре.

Юридическая практика знает немало случаев использования аренды вместо сервитута и наоборот. На самом же деле данные понятия сильно отличаются, в частности, в разделе, посвященному землепользованию.

Сервитут – это ограниченное пользование участком земли другим лицом, основанное на необходимости осуществления хозяйственных нужд (прокладка водоснабжения, электрических сетей и т.д.) и предусматривающее заключение договора о сервитуте.  

В отличие от аренды земельного участка, сервитут может заключаться в принудительной форме, когда того требуют обстоятельства. Согласно правилам сервитута, арендатор не вправе извлекать прибыль, а также ограничен в пользовании земельным участком.

Субъектами сервитута (аренды) выступают:

  • Муниципальные органы, физические и юридические лица – арендаторы.
  • Распорядитель земельного участка – владелец недвижимости (например, жильцы жилого здания).

Срок договора по сервитуту не имеет ограничений во времени, поскольку длительность регулируется нормами законодательства. Аренда по ограниченному пользованию предусматривает плату за эксплуатацию земли.

В нашей стране действуют два вида сервитута:

  • Публичный. Проводится путем общественных слушаний в муниципальных округах. Основанием для проведения выступают федеральные, местные или частные хозяйственные нужды.
  • Частный. Поводом к осуществлению является заключение соглашения о сервитуте на землю. Ограниченная в пользовании аренда также распространяется и на объекты недвижимости.

Договор сервитута на земельный участок – это юридический документ, заключаемый между пользователем земли и владельцем участка.

Соглашение регистрируется в Росреестре по месту нахождения земельного массива. Сразу же после вступления в силу, стороны договора наделяются новыми правами и обязанностями.

В соглашении отображается следующая информация:

  • ФИО и другие контактные данные сторон;
  • сведения о земельном участке (части жилого здания), передающемуся в распоряжение арендатора по договору сервитута;
  • границы участка (по межеванию и геодезии);
  • срок действия договора (по закону);
  • взимаемая с арендатора сумма за пользование землей;
  • права и обязанности участников сделки;
  • перечень прилагаемых к соглашению документов и иные сведения.

Документы направляются в Росреестр. Соглашение вступает в законную силу с момента его регистрации уполномоченным земельным органом.

В Российской Федерации нередко земельные участки находятся не в частной собственности, а в общей, когда одним участком земли владеют сразу двое, а то и трое граждан.

В нашей статье пойдет речь об участках, которые находятся в общей собственности сразу нескольких лиц, о том, какие ЗУ могут принадлежать сразу нескольким лицам, о правах и обязанностях на такие виды участков, о том, когда может возникнуть потребность в переводе частной собственности на общую долевую и о величине долей.

Бывает и такое, что земля находится в собственности десятков лиц одновременно. Зачастую такие земельные участки имеют сельскохозяйственное назначение и были оформлены еще в те времена, когда перераспределялись земли колхозов.

Собственники имеют равные права при распоряжении общего имущества. Также допускается и требования выделения своей доли из общей.

Такой вид владения земельными участками пришел в современную Российскую Федерацию из прошлого – Советского союза, когда в 80-е годы еще были популярны различные совхозы и колхозы.

Когда сельское хозяйство стало постепенно увядать, бывшие работники колхозов и совхозов стали искать пути решения проблемы прибыльности таких видов ЗУ.

Согласно действующему законодательству (ГК РФ), собственник такого вида земельного участка может требовать выделить ему свою долю из общей.

Стоит помнить, что требовать выделить свою долю из общей – законное право каждого, и согласно законодательным нормам (252 ГК РФ) вы не обязаны озвучивать точную причину такого решения.

Общая собственность может быть двух типов:

  • Общая, без выделения долей для каждого из участников.
  • С выделением долей из общей для одного или более лиц.

Чаще всего общая долевая собственность возникает в следующих случаях:

  • Когда речь идет о фермерских и сельских угодьях.
  • Если участки земли были приобретены членами различных объединений (например, фермерское, садоводческое, огородническое или дачное объединение граждан) за счет общих взносов.
  • При покупке участка земли двумя лицами, которые числятся в браке.
  • Участок земли был куплен членами некоммерческого объединения на общие деньги для ведения огородничества, фермерства, садоводства или сельского хозяйства.
  • Доля предоставляется на условиях оплаты.

Доли всех собственников являются равными, если ранее иное не было предусмотрено договоренностью сторон (ст. 245 ГК РФ).

Выделение доли происходит в процентном или дробном соотношении.

По различным причинам, доля участников может быть изменена. Например, один собственник отказывается от своей доли в пользу другого.

Часть общего имущества может быть затребована собственником в его владение или пользование, исходя из его доли в участке земли.

При продаже своей доли, другие участники имеют право приоритета при покупке доли перед посторонними лицами. Если продажа происходила с нарушением законодательных норм, то любой из участников может обратиться в суд для перевода прав и обязанностей на него.

Участники имеют право улучшать свое имущество, согласно с установленным законодательством регламентом (ст. 245 ГК РФ). Если общая стоимость участка земли возрастает благодаря работе определенного собственника, то он вправо требовать увеличение своей доли в общей сумме.

В случае, если улучшение не может быть отделимо от общей доли, то увеличение доли участника не происходит.

Важно помнить, что право общей долевой собственности рождается лишь тогда, когда существует договоренность между всеми сторонами правоотношений (ст. 247 ГК РФ). Если такая договоренность перестала устраивать одного из собственников – он вправе обратиться в суд и отстаивать свои права там.

Особенности

Имущество, принадлежащее нескольким лицам, может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности. Земельный участок также может быть собственностью нескольких участников с определением долей. Поэтому, отвечая на вопрос о том, что такое общая долевая собственность на землю, можно констатировать, что законодательство определяет ее как земельный надел, площадь которого разделена в пропорциях между совладельцами.

Предлагаем ознакомиться:  Срок исковой давности по трудовым спорам

Возникновение данного вида собственности на землю возможно в случаях:

  • приватизации территории;
  • вступления в наследство по завещанию;
  • совместного владения участком с целью получения прибыли от ведения фермерского хозяйства;
  • при оформлении сделок, связанных с землей и подразумевающих покупку доли участка;
  • дарения доли от своего надела или получения части участка по дарственной.

Для приобретения права общей собственности на земельный надел все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст. 245 ГК РФ). К заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок невозможна, если хотя бы кто-то из сособственников не присоединится к обращению, становясь таким образом участником долевой собственности помимо воли.

Выделить участок из общей совместной собственности или осуществить его раздел возможно при условии, что доли участников признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением между сторонами.

Выделенную и оформленную надлежащим образом в собственность долю в общем имуществе владелец имеет право продать, подарить и совершить иные действия, не запрещенные законами РФ. Продажа доли может быть одним из решений вопроса о том, как выйти из долевой собственности.

Есть ряд условий при совершении перепродажи части ЗУ, которые должны быть соблюдены:

  • участок разделен специалистами, необходимо наличие документа, в котором четко обозначены его границы;
  • продавец имеет свидетельство, которое подтверждает право на владение долей территории;
  • преимущественное право покупки доли имеют совладельцы участка, она может быть предложена посторонним лицам только в случае подписания отказа;
  • в отказе содержится сумма, за которую предполагается, например, продажа доли дачи совладельцу с частью земельного участка, поскольку последующая продажа иным лицам за меньшую сумму является незаконной и в течение 3 месяцев может быть опротестована в суде.

Территорию участка, принадлежащего сразу нескольким гражданам зачастую поделить невозможно, или если удастся – то получившиеся доли окажутся слишком малы и неудобно расположены. Из – за этого большинство граждан предпочитает продавать доставшиеся им по наследству или в дар земельные участки.

 Делимые  Это такие участки, которые могут быть разделены на несколько частей, и при этом они не утратят свои полезные характеристики, могут быть использованы для строительства, ведения садово – огороднического хозяйства, строительства объектов для осуществления предпринимательской деятельности
 Неделимые  Это такие объекты, разделить которые фактически не возможно без нарушения их целостности и функциональности. Также в процессе такого разделения может быть существенно снижена стоимость земли

Если в процессе разделения нарушаются характеристики, участок становится непригоден для строительства или ведения какого – либо хозяйства, его признают неделимым и распределяют между собственниками по долям.

Чаще всего, неделимым признают такой участок, на котором уже возведено строение – дом, технические постройки, перенести которые в другое место не представляется возможным.

Порядок распоряжения

У каждого гражданина, являющегося долевым собственником участка, имеются свои права и обязанности. Прежде всего, следует учесть, что каждый из них может распоряжаться имуществом так, как посчитает нужным, однако, при этом не должны быть затронуты интересы других владельцев объекта.

Что можно сделать с участком:

  • продать;
  • обменять – заключается договор мены;
  • подарить;
  • передать по наследству.

Любое из данных действий может быть выполнено собственником, однако, больше всего споров возникает в случае продажи. Так, согласно законодательству России, лица, являющиеся сособственниками участка, обладают первостепенным правом на его выкуп, то есть, если один из собственников решил продать свою долю, в первую очередь он должен предложить ее тем, кто наравне с ним владеет данным имуществом.

Право собственности на участок возникает у гражданина в нескольких случаях:

  1. Была осуществлена сделка по дарению земли или мене.
  2. Человек получил землю и дом, построенный на ней по завещанию или в порядке наследования по закону.
  3. Право собственности было признано на основании решения, вынесенного судом.
  4. Была осуществлена приватизация участка, ранее принадлежавшего государству или муниципалитету.

Продажа или обмен земельного участка, а именно – его части, не возможен до тех пор, пока не будет произведен официальный выдел доли в общей собственности на конкретного гражданина.

Собственник, оформивший все документы и получивший подтверждение права собственности, может осуществлять любые виды сделок, если они не запрещены законом.

  1. Прежде всего, собираясь продать или передать часть участка третьему лицу, собственник должен получить письменное подтверждение от всех собственников. Допускается сбор подписей от каждого из них на бланке договора купли – продажи.
  2. Однако перед тем, как передавать землю покупателю, собственник должен реализовать имущественное право других владельцев, а именно – предложить им выкупить долю в участке за определенную стоимость.

Если данная мера не будет принята, сделка, заключенная с третьим лицом, даже если он уплатил деньги за участок, будет признана недействительной.

Оформление

Если гражданином планируется продажа доли земли, находящейся у него в неполной – долевой собственности, следует учитывать некоторые нюансы оформления сделки и правильно оформлять все документы, соблюдая права и интересы других собственников.

Особенности

Продажа имущества,  находящегося в долевой собственности – сложная процедура, осуществляя которую, необходимо соблюдать некоторые правила и учитывать нюансы:

  1. В первую очередь по почте всем дольщикам отправляется уведомление о намерении осуществить продажу части земельного участка. Также в данном уведомлении указывается срок продажи и стоимость. Если в течение 30 дней не будет получен ответ от другого собственника, либо же он окажется отрицательным, можно приступать к поиску покупателя.
  2. Собираясь продать свою долю, гражданин должен также убедиться в том, что все документы в порядке, было получено свидетельство о долевой собственности, а также не утеряны документы, на основании которых оно было выдано.
  3. Без участия нотариуса оформление сделки по продаже определенной части земли не может быть законным. Нотариус не только составляет договор, присутствует при его заключении и заверяет документ, но и также проводит проверку, в результате которой должно быть выяснено, действительно ли остальные собственники были поставлены в известность о том, что часть участка продается.

Зачастую перед тем, как продавать землю, необходимо выделить долю в ней. Сделать это можно только в суде.

В первую очередь, нужно собрать пакет документов, который прикладывают к исковому заявлению:

  • российский паспорт заявителя;
  • документ, на основании которого была проведена регистрация права собственности и выдано свидетельство. Это может быть договор купли-продажи, мены или дарственная, а также обычное завещание или решение судебного органа;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН по установленной форме, с подписью и печатью сотрудника регистрирующей организации;
  • технические документы на участок, а именно – кадастровый паспорт, в котором содержится вся важная информация – размеры земельного участка, его месторасположение.

Кроме того, подавая документы в суд на рассмотрение дела, обязательно нужно приложить полученные при отправке извещений другим собственникам описи. Если же предложение о приобретении участка не было сделано сособственникам, суд не примет документы.

Также, обращаясь в суд, необходимо оплатить госпошлину – ее размер не может быть меньше 200 рублей. Иное дело – регистрация права собственности в Росреестре – пошлина устанавливается в соответствие со стоимостью земельного участка, в частности – доли в нем.

Законодательные нормы

Общие правила возникновения, владения и распоряжения общей собственностью регулируются ГК РФ. В гл. 16 прописаны все моменты, касающиеся владения и пользования ею, порядок содержания и раздела. Однако если общим имуществом выступает земельный надел, нюансы выдела доли, продажи и прочие моменты регулирует также Земельный кодекс РФ. Так, в статье 11.5 прописаны правила выдела доли и образования земельных участков.

Учитываются положения этого закона и при выделе доли в натуре, исходя из минимально допустимых размеров площадей образуемых участков в соответствии с их целевым назначением и видом целевого использования. Ст. 11.4. определены правила того, как делится земля в долевой собственности в зависимости от субъектов владения.

Условия возникновения общей совместной собственности на имущество супругов устанавливает и регулирует Семейный кодекс РФ. Статус и нюансы использования земельных участков сельхозназначения регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Как выйти из долевой собственности на землю

Зачастую владельцы недвижимости, полученной по наследству, не желают пользоваться ею и хотят выйти из долевой собственности. Сделать это можно, однако следует позаботиться о том, чтобы процедура выхода из права собственности была осуществлена должным образом, с соблюдением норм и правил, установленных законодательством страны.

Основания для прекращения права собственности на часть земельного участка:

  1. Совладельцы более не находятся в близких отношениях, например, был проведен бракоразводный процесс.
  2. Планируется выдел доли в имуществе, начата процедура реорганизации совместной собственности.
  3. По каким – либо причинам, человек не желает иметь участок в собственности.

Выход из долевой собственности может быть осуществлен, если:

  • право собственности перешло к другому лицу, в результате оформления договора купли – продажи, мены или дарения;
  • имущество было передано бывшему супругу в процессе раздела общей собственности в суде;
  • объект был отчужден на возмездной или безвозмездной основе, например, отобран банком или государством за накопившиеся долги.

Также право на пользование участком может быть прекращено, если земля переходит в собственность государству.  В таком случае обязательно выплачивается компенсация.

Алгоритм выделения долей и раздела участка

Реальное выделение части земли, находящейся в долевом владении, может быть осуществлено по согласию сособственников или в судебном порядке. При возможности досудебного решения вопроса о том, как поделить землю, необходимо:

  • получить нотариально заверенное согласие всех участников;
  • если такое согласие получено, произвести повторное межевание и установку межевых знаков с определением новых границ наделов;
  • на основании выданных техдокументов каждый вновь образованный участок поставить на кадастровый учет с получением отдельного номера и плана;
  • с заявлением и паспортом, а также с правоустанавливающими документами и выписками из кадастров обратиться в регистрационную палату, оплатив регистрацию прав собственности; через 30 дней будет оформлено отдельное свидетельство на каждый вновь образованный земельный участок.
Предлагаем ознакомиться:  Какие права дает прописка в квартире: влияет ли регистрация на право собственности на жилье

Если согласие между сособственниками не достигнуто, вопрос решается в суде. На основании постановления производится принудительный выдел доли.

При выделении части участка из коллективного хозяйства необходимо уведомить всех участников о созыве общего собрания. По его результатам оформляется протокол собственников долевой собственности на оформление земельного участка.

Если сособственники явились не все, в региональные газеты дается объявление с указанием местонахождения доли участника, инициирующего выдел, и уведомляющее других участников, что выдел будет осуществлен. Если в течение месяца письменных возражений по указанному адресу не поступило, производится межевание и все процедуры по регистрации права собственности.

Согласно ст. 252 ГК РФ, каждый из владельцев может потребовать разделения участка. В случае добровольного решения вопроса осуществляется межевание, устанавливаются границы надела.

Полученные от специалистов документы передаются на подпись главе района или города. После этого они поступают в регистрационную палату вместе с разрешением на разделение надела от комитета управления собственностью. Не позднее чем через две недели будет оформлен новый документ на право владения выделенным участком земли.

После того, как раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, состоялся, владелец доли может распоряжаться им по собственному усмотрению, без оглядки на мнение других участников.

Законодательством установлено, что при разделе любого участка необходимо придерживаться правила, определяющего, что площадь каждого из вновь образованных участков не может быть меньше установленной для конкретной категории земель в данном регионе. Поэтому первоначально стоит выяснить, попадает ли планируемый к выделению надел в установленный минимальный размер земельного участка для выделения доли в натуре.Для земель различного назначения предусмотрена следующая величина минимальной площади:

  • используемой при дачном строительстве — 6 соток;
  • задействованной в огородничестве и садоводстве — 4 сотки;
  • в личном подсобном хозяйстве— 10 соток;
  • применяемой для ведения крестьянского хозяйства — 15 соток.

Поэтому при решении вопроса о том, как разделить дачу на двух хозяев, стоит рассчитать, каким будет размер участков, образовавшихся в результате раздела. В зависимости от определений региональных правовых актов эти параметры могут варьироваться.

Если доля очень мала, выделить отдельный участок из нее нельзя. В этом случае другой владелец компенсирует собственнику его стоимость, и его права в отношении этой доли прекращаются на основании п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Решая вопрос, как разделить долевой земельный надел, стоит выяснить, в каком случае невозможен реальный раздел дачи, если владельцев несколько, а площадь слишком мала.

Добровольный раздел

Разделение земельных угодий может быть совершено добровольно и в судебном порядке. Если все совладельцы согласны на раздел участка, между собственниками заключается соглашение, которое должно быть удостоверено нотариально.

Как и образец соглашения о выделении долей земельного участка, документ составляется в свободной форме с обязательным указанием:

  • сведений об участке (ссылки на правоустанавливающий документ, дату присвоения кадастрового номера, адрес);
  • личных данных сторон, адресов регистрации и проживания;
  • согласия сторон на добровольный раздел;
  • условий осуществления межевания, размеров новых наделов в числовом или процентном соотношении;
  • прочих сведений.

Раздел через суд

В ситуации, когда прийти к согласию о разделении общего имущества со всеми совладельцами не удалось, инициатор раздела участка в долевой собственности может обратиться в судебную инстанцию. Для этого необходимо подать написанное в установленной форме исковое заявление.

Исковое заявление о выделении доли земельного участка должно содержать все значимые для разрешения спора сведения:

  • порядок приобретения надела;
  • назначение использования;
  • размеры долей, принадлежащих каждому сособственнику;
  • принятые для решения проблемы меры.

Судебное разбирательство по принудительному разделению земли требует проведения землеустроительной экспертизы. Судебная практика по выделу земельного участка свидетельствует о том, что решение судом принимается на основании заключения, сделанного экспертами, и анализа вариантов разделения, предложенных ими. В случае, если ни один из предложенных вариантов совладельцев не устроит, суд устанавливает способ самостоятельно.

При подаче искового заявления, содержащего требование о разделе совместного имущества, о выделе в натуре доли или о признании на нее права размер госсбора исчисляется в зависимости от того, рассматривался ли спор судом ранее.

В случае, когда право собственности истца на долю уже было признано судебной инстанцией, госпошлина составляет 200 руб. Если нет – размер налога определяется по нормативам, установленным для имущественных исков, которые подлежат оценке.

Выделение доли и раздел земельного участка предполагают обязательное межевание земли, которое осуществляется по соглашению участников собственности. Оно означает:

  • фактический раздел земли;
  • привязку к местности;
  • установление новых границ.

Порядок межевания земельного участка, находящегося в долевой собственности, предполагает участие в работах кадастрового инженера (ст. 29 закона № 221-ФЗ « О кадастровой деятельности» от 24.07.2007), с которым необходимо заключить договор в соответствии с параграфом 4 гл. 37 ГК РФ.

После проведения всех геодезических изысканий и необходимого круга работ вновь образованный участок регистрируется с выдачей свидетельства о праве собственности.

Раздел участка возможен лишь одновременно с расположенными на нем постройками. Однако для этого не всегда имеется техническая возможность. Часть жилого помещения, выделенная при разделе, признается пригодной для проживания только в том случае, если она:

  • изолирована;
  • имеет отдельный вход;
  • оснащена коммуникациями и необходимыми удобствами.

Раздел участка производится лишь по соглашению сторон и при условии, что образуемые участки будут соответствовать требованиям ст. 11.9 ЗК РФ.

Кроме того, граница раздела не может пересекать существующее здание жилого дома. Следуя принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, поддерживается концепция единого объекта, согласно которой земельный участок и находящаяся на нем недвижимость являются единым целым, что обусловлено требованиями экономической целесообразности.

После того, как достигнуто соглашение между собственниками или получено решение суда о разделе земли, а также проведены все действия по межеванию и реальному разделу, у собственников вновь образованных наделов возникает вопрос, как зарегистрировать право собственности на них.

Для оформления нужно обратиться в Регистрационную палату, предоставив пакет бумаг.

Совместная собственность предусматривает владение наделом:

  1. Без выделения долей, предусматривая равнозначное и равноценное участие в распоряжении землями.
  2. С выделением доли каждому из участников собственности, определённой в процентном соотношении к общей площади участка. Доли могут быть равными или различными.

Если доли не выделены, при разделе земельного участка следует их выделить и внести соответствующие сведения в учётные записи. Выделение допустимо провести простым составлением соглашения, опираясь на положения статьи 11 Земельного кодекса РФ. В документе владельцы добровольно соглашаются на определение правоспособности каждого участника.

Участок должен быть оформлен в собственность. Остальные формы права не допускают реорганизации земель путём их слияния или разделения. Если участок не в собственности, его следует приватизировать или выкупить по кадастровой стоимости ЗУ, обратившись с заявлением к главе исполкома. Здесь же следует узнать о санитарных нормах, предусматривающих минимально допустимый метраж для самостоятельного участка. Каждый регион устанавливает собственные нормативы, по согласованию с органом власти (п.1, ст.1182 ГК РФ).

Если площадь участка допускает раздела, следует подготовить документацию о правовых основаниях допустимости данной процедуры. В число документов входит правоустанавливающий документ, на основании которого возникло долевое право. В этом числе могут быть:

  • свидетельство о вступлении в наследство;
  • выписка из решения суда о разделе имущества;
  • договор имущественной сделки;
  • акт приема-передачи земли;
  • иные документы, определяющие статус правообладателей.

К имеющемуся документу данного типа следует приложить:

  1. свидетельство о праве собственности на участок;
  2. кадастровый паспорт.

С этими документами следует подойти в геодезическую компанию и подать заявку «о разделении земельного участка находящегося в долевой собственности» по числу владельцев. Подходят все собственники, либо представитель, действующий по доверенности от имени владельцев.

Работа оплачивается за каждый вновь возникающий участок, в зависимости от его площади. Либо – от числа колышков, которые устанавливаются в местах поворотных точек.

Кадастровый инженер проводит межевание на местности по предварительно составленному плану. После установления межевых знаков и выноса границ в натуру, формируется межевое дело на вновь возникшие ЗУ.

Особенности

Долевая собственность на земли сельхозназначения

Данный вид собственности распространяется на земли сельскохозяйственного назначения – территории, которые расположены за границами поселений, предоставленные и используемые для потребностей сельского хозяйства. Такие земли наделены особым статусом и оборот их строго регламентирован.

Право общей собственности на них может возникнуть в нескольких случаях:

  • в результате гражданско-правовых сделок (когда купить участок сообща решено несколькими гражданами, он стал собственностью при исполнении договора дарения или получен в наследство по завещанию или по закону);
  • во время приватизации — земля передается пользователю на условиях, определенных законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ, с возникновением частной собственности на нее;
  • при создании крестьянско-фермерских хозяйств, когда граждане могут получить земельные наделы в аренду с последующим выкупом, результатом чего станет общедолевая собственность на земельный участок сельхозназначения.

Неделимые участки

Определение долей каждого лица, имеющих право собственности на неделимый земельный участок – не сложная юридическая процедура, но зачастую она намеренно усложняется участниками сделки в результате того, что они не желают соглашаться с завещанием и желают оформить как можно большую долю на свое имя.

Неделимым признается тот участок, на котором было возведено строение, а следовательно раздел земли или обозначение границ не возможно без того, чтобы не нарушить целостность дома.

Возможно два способа решения конфликта:

  1. Устанавливаются равные доли на каждого гражданина, если иное не было закреплено завещанием.
  2. Один из граждан выкупает у остальных сособственников участок, а также и строение, которое было возведено на нем.
Предлагаем ознакомиться:  Взыскание основного долга и процентов

После того, как будет принято решение и определены размеры долей на каждого гражданина, обязательно должен быть получен документ, подтверждающий право собственности – он выдается в Росреестре. Если владельцев земельного участка несколько – в свидетельстве каждого из них указывается размер доли, которая оформлена в собственность.

Следует также помнить о том, что если один из собственников категорически не желает прийти к компромиссу, вопрос может быть решен в суде, в результате чего будет осуществлено лишение права собственности с выплатой денежной компенсации.

Следует понимать, что в большинстве случаев разделить участок не представляется возможным, а значит очень важно понять, как можно пользоваться участком, не затрагивая территорию, принадлежащую другим собственникам. Одним из решений может стать продажа земли и распределение полученной прибыли между всеми собственниками.

Земля в долевой собственности под частным домом

Земельные наделы, находящиеся в долевой собственности, на которых возведено частное домовладение, имеют свои особенности владения и использования. Так пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключением выступают случаи, регламентированные федеральными законами.

Часто возникает вопрос, как рассчитать долю в праве общей долевой собственности. Законодательством регламентировано, что размер прав на земельный участок прямо пропорционален размеру долевой собственности, принадлежащей конкретному человеку. Таким образом, размер доли земельного участка под частным домом производится из расчета общей площади жилища, принадлежащего каждому собственнику.

Алгоритм выделения долей и раздела участка

Доля надела земли, на котором построено жилое помещение, имеющее несколько владельцев, рассчитывается исходя из долей граждан, являющихся собственником дома. Также учитывается указанная в законодательстве РФ минимальная величина образованных наделов.

В случае, когда жилое помещение имеет нескольких хозяев, его оформляют как долевую собственность. Чтобы это сделать проведите разделение надела в натуре. Если узнать граничные точки двух участков невозможно, закажите работы по межеванию территории, после чего оформите заново кадастровую схему и паспорт.

Провести официальную регистрацию имущества в органах Росреестра возможно только после того, как будут установлены границы объектов недвижимости. Можно также разделить землевладение на несколько независимых наделов.

Изъятие доли имущества, принадлежащей одному из собственников, может быть произведено только в том случае, если при данной процедуре объекту недвижимости не будет нанесен непоправимый вред. Данное требование означает, что после выделения доли, объект недвижимости можно будет использовать в соответствии с его целевым назначением, а его стоимость не снизится. При изъятии также не должны быть нарушены права других граждан.

Изъять долю собственности можно только в том случае, если разрешено выделять часть надела в натуре.

После процедуры разделения участка на отдельные наделы, долевая собственность как таковая прекращает свое существование. Из одного большого участка земли образуется несколько землевладений меньшего размера, на каждый из них у владельца имеется право раздельной собственности.

Правовой режим общей совместной собственности наглядно описывается в ст. 256 ГК РФ (общая собственность супругов). Так, имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, за исключением отдельных случаев, предусмотренных брачным договором. Вместе с тем, имущество, которое было приобретено одним из супругов до брака или полученное в дар либо в порядке наследования во время брака, является его собственностью. На основании российского законодательства совместная собственность возникает в отношении:

  • крестьянско-фермерских хозяйств;
  • общих земельных участков, которые были приобретены за счет целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ;
  • общей собственности супругов, если иное не предусмотрено брачным контрактом;
  • совместной собственности граждан, являющихся членами садово-огороднических и дачных некоммерческих объединений, при условии предоставления земельного участка на условиях оплаты.

Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью. Для рассмотрения вопроса в суде необходим пакет документов:• свидетельство о долевой собственности;• кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.

Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого. Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником. Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.

Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.

Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок. Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.

Земельный участок может стать частной собственностью на основе приобретательной давности. Согласно статье 234 ГК РФ, гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Данная норма применима к частной собственности и к бесхозяйному имуществу и не применима к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности.

Если вы задумались о продаже доли участка, который находится в общей долевой собственности или хотите реализовать иные права, связанные с вашим владением общей долевой собственностью, проконсультируйтесь с юристом. Грамотная защита прав собственника при заключении договоров позволит снять много проблем при пользовании имуществом впоследствии.

Кизимов Денис ЮрьевичАдвокат по земельным вопросам

Чтобы документально оформить разделяемую собственность, нужно следовать универсальному алгоритму, который включает следующие шаги:

  • подача письменного заявления от одного совладельца, который заинтересован в выделении своей доли (в обращении указывается желание оформить правоустанавливающие документы на свою часть имущества);

  • проведение технической экспертизы и подготовка бумаг, разрешающих или запрещающих проводить юридический раздел;

  • выдача технического паспорта, информация в котором касается только конкретной части недвижимости (выписывается документ в бюро технической инвентаризации муниципалитета);

  • обращение в Росреестр с целью аннулирования данных о целостном объекте и внесении информации о выделенных частях;

  • оформление права собственности на свою долю.

Данный алгоритм может применяться только, если все участники согласны на юридическое деление недвижимости. В противном случае, участникам предстоит инициировать решение возникшего имущественного спора в суде. Также нужно помнить, что на каждом из указанных этапов, участников ожидают финансовые затраты, платить которые преимущественно придется только заинтересованным хозяевам, чьи доли выделяются.

Так, покупка недвижимости супругами в браке (в том числе – земельного участка) предполагает, что совершение любых действий по распоряжению ею требует нотариально заверенного согласия мужа или жены.

Если сделка совершена без согласия второй стороны, она может быть признана недействительной в течение 1 года с момента, когда второй супруг должен был узнать или узнал о совершении подобных действий. Это положение закреплено в ст. 35 Семейного кодекса РФ.

По закону у нескольких или у двух лиц право общей совместной собственности на землю возникает, если они являются:

  • супругами, состоящими в официально зарегистрированном браке (ст. 256 ГК);
  • членами крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК);
  • участниками договора простого товарищества;
  • в иных случаях.

Кроме ситуаций, предусмотренных законодательством РФ, общая совместная собственность может возникнуть на договорной основе. Договор совместной собственности на землю возникает, когда законные собственники добровольно объединяют принадлежащие им земельные участки, закрепляя достигнутые ими договоренности в соответствующем документе, оформленном в установленном порядке.

Один из способов образования земельных участков, закрепленных в п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, который осуществляется только в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности – выдел причитающейся участнику части земли.

На вновь образованный надел возникает право собственности лица, по заявлению которого осуществлялся выдел. Исходный участок сохраняется в измененных границах. На него прочие участники сохраняют право долевой собственности с учетом изменившегося размера долей (они пропорционально увеличиваются) согласно п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ.

Причиной, по которой становится необходимым выдел земельного участка в натуре, может стать невозможность собственников достичь согласия в отношении порядка использования общей земли. В этом случае каждый из совладельцев имеет право требовать произвести выделение доли земельного участка под основное жилье или с иными целями.

При несогласии остальных участников собственности с условиями и способом выдела доли одного из них последний вправе требовать выдела доли в натуре в судебном порядке (п.3 ст. 252 ГК РФ).

Порядок выдела земельного участка из общей долевой собственности предполагает проведение межевания – комплекса работ по геодезическим измерениям земли, результаты которых оформляются в межевой план.

  1. Определиться с размерами долей. Разные доли закрепляются за гражданами по добровольному соглашению или по решению суда, а также, если их размер был указан в завещании.
  2. Заключение соглашения о разделе долевого имущества.
  3. Регистрация документа в Росреестре.

Если участок земли был приобретен супругами в браке, раздел осуществляется в соответствие с правилами раздела совместной собственности, то есть, по закону, если иной способ не был установлен заключенным между мужем и женой соглашением или брачным контрактом.

В процессе раздела земли обязательно должны соблюдаться права граждан, не достигших совершеннолетнего возраста, имеющих ограниченную дееспособность или являющихся полностью недееспособными.

Предыдущая запись Материальная ответственность работника выражается в виде
Следующая запись Как подать в суд на пенсионный фонд на неправильное начислении пенсии ⋆ Citize

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector