Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Оценка недвижимости. Образец отчет. Глава 4. Расчет стоимости объекта.

Корректировка на площадь при оценке коммерческой недвижимости

Таблица 25. Определение рыночной стоимости Объекта оценки методом капитализации дохода

Корректировка значения единицы сравнения для сравнения Сопоставление стоимости 1 м 2 рассматриваемых объектов происходит по следующим параметрам: · объем передаваемых прав; · снижение цены в процессе торгов; · на различие в местоположении; · на различие в качестве отделки (физическое состояние); · на наличие дополнительных улучшений.

Отчёт об определении рыночной стоимости оценки — жилого помещения (стр. 7 )

Корректировка к характеристике (элементу) сравнения рассчитывается исходя из того, что математически за 1 (100%) принимаем стоимость предложения к продаже 1 кв.

м объекта-аналога. Относительные корректировки рассчитываются в долях единицы.

В ходе анализа рынка офисных помещений в г. Москве, были выбраны три сопоставимых объекта, предложенные для продажи в октябре 2003 года. Характеристики сопоставимых объектов представлены нижеследующей таблице.

Характеристики Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект оценки
       

Местоположение

м. Павелецкая, Озерковская наб. м. Курская, ул. Земляной Вал 14/16 м. Таганская, ул. Таганская м. Петровская , Петровская ул., дом 7

Функциональное назначение

Офис Офис Офис Офис

Общая площадь кв.м.

57,5 80 82,5 126

Стоимость, долл.

$150 000 $255 000 $247 500  

Стоимость 1 кв.м площади, долл.

$2 609 $3 188 $3 000  

Поправка на местоположение ( П1 )

0% 0% 0%  

Поправка на торг ( П2 )

-5% -5% -5%  

Транспортная доступность

10 м. п. 5 м. п. 5 м. п. 10 м. п.

Поправка на транспортную доступность ( П3 )

0% 0% 0%  

Расположение помещения в здании

1 этаж 1 этаж 1 этаж 1 этаж

Поправка на расположение помещения в здании ( П4 )

0% 0% 0%  

Поправка на площадь ( П5 )

-2% -2% -2%  

Удобство подъездных путей в баллах

3 5 4 5

Поправка на удобство подъездных путей ( П6 )

4% 0% 2%  

Наличие отдельного входа

нет есть есть есть

Поправка на наличие (отсутствие) ( П7 )

3% 0% 0%  

Общая процентная поправка

0% -7% -5%  

Техническое состояние помещений, уровень отделки

Рабочее состояние Евроотделка Стандартный ремонт Стандартный ремонт

Поправка на состояние, долл. за 1 кв. м. ( П8 )

150 -100 0  

Скорректированная стоимость 1 кв.м., долл./кв.м.

$2 759 $2 864 $2 850  

Стоимость 1 кв.м. Объекта оценки, долл./кв.м.

$2 824      
Площадь, кв.м.

Стоимость 1 кв.м. оцениваемого помещения, долл./кв.м.

Рыночная стоимость Объекта оценки, долл. США

Курс доллара США Банка России на дату проведения оценки

Рыночная стоимость Объекта оценки, руб.

126,0 $2 824 $355 824 30,235 10 758 339

Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) (Кн), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.Таким образом,

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта недвижимости сверх арендных платежей, например, за пользование дополнительными услугами – прачечной, автомобильной стоянкой, то есть к прочим доходам можно отнести дополнительные средства, получение которых можно увязать с нормальным использованием объекта недвижимости.

* Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.Эксплуатационные расходы (ЭР) – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

– налог на имущество;- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);- платежи за земельный участок;- некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Обычно в эту группу включают следующие расходы:- коммунальные;- на текущие ремонтные работы;- заработная плата обслуживающего персонала;- налоги на заработную плату;- на пожарную охрану и обеспечение безопасности;- на рекламу и заключение арендных договоров;- на консультации и юридическое обслуживание;

– на управление;- прочие расходы.Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:- кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;

– санитарно-техническое оборудование и электроарматура;- элементы наружного благоустройства – пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Предлагаем ознакомиться:  Аренда рабочего места в салоне красоты

– метод прямой капитализации доходов;- метод капитализации по норме отдачи на капитал:- метод капитализации по расчетным моделям;- метод дисконтированных денежных потоков.В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.

В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.

При этом нет необходимости оценивать тенденции изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации – учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет всех этих тенденций и составляющих заложен в рыночных данных. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно, в связи с возникающими сложностями при сборе информации (чаще всего условия и цены сделок являются конфиденциальной информацией).

Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата.Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на преобразовании всех денежных потоков как “сальдо реальных денег”, которые он генерирует в процессе оставшегося срока экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату проведения оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал имеет с формальной (математической) точки зрения две разновидности: метод дисконтированных денежных потоков – метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.

метод капитализации по расчетным моделям – метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для определения рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, если:- Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;- Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;- Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;- Оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

– Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию.Метод капитализации по расчетным моделям используется, если:- Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;- Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Характеристики Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4

Источник информации

  Компания “Новый Город”, тел. 771-72-80 Компания “Инвест Реал”, тел. 787-71-95 Журнал “Недви-жимость и цены” №36, тел. 915-56-53 Компания “Новый Город”, тел. 363-26-38

Местоположение

м.Петровская , Петровская ул., дом 7 м. Павелецкая, Озерковская наб. м. Таганская, ул. В. Радищевская м. Таганская, ул. М. Коммунис-тическая, д. 21 м. Таганская, ул. Таганская

Общая площадь кв.м

126,0 220,0 205,0 500,0 160,0

Удобство подъездных путей в баллах

5 4 4 4 5

Транспортная доступность

10 м. п. 10 м. п. 3 м. п. 10 м. п. 10 м. п.

Расположение помещения в здании

1 этаж 2 этаж 2 этаж 2 этаж 2 этаж

Уровень отделки помещений

Стандартный ремонт рабочее состояние стандартный ремонт рабочее состояние евроотделка

Ставка арендной платы, долл./м2/год

–  480 530 475 570

Корректировка на различие в площади, %

0% 0% 2% 0%

Корректировка на расположение в здании, %

3% 3% 3% 3%

Корректировка на удобство подъездных путей, %

2% 2% 2% 0%

Корректировка на транспортную доступность, %

0% 0% 0% 0%

Корректировка на уровень отделки, в %

10% 0% 10% -5%

Общая процентная поправка, %

15% 5% 17% -2%

Скорректированная ставка арендной платы, долл./м2/год

$556 $552 $557 $556 $559
Предлагаем ознакомиться:  Возмещение ущерба в результате дтп виновником
Показатель Значение

Площадь Объекта оценки ( S ), кв.м.

126,0

Арендная плата ( A ст ) , долл./ кв.м./год

$556

Потенциальный валовый доход ( ПВД ) , долл./год

$70 056

Коэффициент загрузки помещений ( К з )

0,92

Коэффициент сбора платежей ( К с )

1,00

Действительный валовый доход ( ДВД ), долл./год

$64 452

Эксплуатационные расходы ( ЭР на кв.м ), долл./кв./год

$62

Эксплуатационные расходы по Объекту оценки ( ЭР ), долл./год

$7 812

Чистый операционный доход ( ЧОД об ), долл./год

$56 640

К оэффициент капитализации

16,63%

Рыночная стоимость Объекта ( V ) , долл.

$340 589

Рыночная стоимость Объекта ( V ) , руб .

10 297 708р.
Подход Рыночная стоимость

Затратный

10 607 714 р.

Сравнительный

10 758 339р.

Доходный

10 297 708р.
Важность параметра оценки Численное значение

Одинаковая важность

1

Умеренное превосходство

3

Значительное превосходство

5

Явное превосходство

7

Абсолютное превосходство

9
подходы оценки стоимость весовой коэффициент скорректированная стоимость

затратный подход

10 607 714 р. 0,2 2 121 543р.

сравнительный подход

10 758 339р. 0,4 4 303 336р.

доходный подход

10 297 708р. 0,4 4 119 083р.

Итоговая величина рыночной стоимости:

    10 543 962р .

Образец отчета об оценке недвижимости

Поправка определена экспертным путем на уровне 3%. Стандартный ремонт (отделка помещения с использованием классических технологий и современных материалов). Стоимость этого вида ремонта (с учетом отделочных материалов) составит 100 -150 долл. за 1 кв.м. Рабочее состояние (отечественный ремонт, выполненный несколько лет назад).

Требуется косметический ремонт (наличие незначительных дефектов в отделке помещения). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 50 — 100 долл.

за 1 кв.м. Требуется капитальный ремонт (отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 200 -300 долл.

за 1 кв.м. Стоимость 1 кв.м площади, долл.

Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты — аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки /1/. Целью исследований являлось изучение характера и количественных величин зависимости стоимости объектов недвижимости от их масштаба (площади).

Указанная цель подразумевала решение следующих задач: выборка данных по административно — офисным помещениям в трех поясах города Москвы, расположенных на удалении 0. 3 км. от Центра (в пределах Садового кольца), 4.

8 км. от Центра и рядом со МКАД ( — 3.

4 км.); выборка данных по производственным помещениям, расположенным в черте города Москвы; выборка данных по производственным помещениям, расположенным на удалении 35.

140 км. от МКАД на территории Московской области; статистическая обработка и проведение сравнительного анализа данных с учетом случайных ошибок измерений; построение графических зависимостей стоимости помещений от их площадей и подбор аппроксимирующих формул с применением методов корреляционно — регрессионного анализа; анализ полученных зависимостей и общие выводы.

Для проведения анализа использовались данные по административно — офисным помещениям класса «В» и «С» в рубрике «здания». Подбирались объекты, расположенные в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4).

В табл.1 приведены общие данные по выборке объектов.

Таблица 26. Данные по трем подходам оценки

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы).Исследование арендных ставок офисных помещений проводилось по данным электронных баз газеты “Из рук в руки”, интернет-сайтов агентств недвижимости г. Москвы и др.

Ленинский округ, ул.

Скорректированная стоимость, руб. Среднее значение рыночной стоимости, руб./м2 Рыночная стоимость объекта Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата: 1.

Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, поправка на наличие движимого имущества).

2. Следующими вносятся процентные поправки. 3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога. 1. Обстоятельства совершения сделки.

В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру). 2. Вид права на строения. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру). 3. Площадь здания. Поправка определялась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для административных зданий по таблице из справочника «КО-Инвест».

Общественные здания. 2005, стр.27.

Корректировки на различие площадей зданий Отношение площади объекта к площади аналога По формуле вычисляем отношение площади объекта оценки к площади объекта — аналога и, исходя из полученного значения, применяем коэффициент.

Назначение. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

Введение корректировки на состояние объектов

2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки.

Предлагаем ознакомиться:  Ответственность за доведение до самоубийства

3. Выбор единицы сравнения. 4. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.

5. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов.

6. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения.

Таблица 7 — Исходные данные об объектах сравнения (аналогах) Некоторые элементы сравнения характеризуются несколькими показателями, по каждому из которых вносятся корректировки.

Разница между полученными значениями стоимости квартиры и стоимости квартиры с заменённым элементом сравнения ориентировочно и будет составлять величину корректировки. Величина каждой корректировки обоснована.

Наиболее достоверно такое определение величины корректировки на развитом рынке при наличии достаточного количества предложений. На основании полученных данных (величин поправок, как положительных, так и отрицательных) составлена табл. 8 Применяемые корректировки отражены и обоснованы в табл.

9. Таблица 8 – Корректировка и расчет стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Динамика средней арендной ставки недвижимости Все это приводит к тому, что показов объектов и их рекламы очень много, но до реальных сделок доходит далеко не всегда.

Причем, торг тут уместен практически всегда. Ситуацию также обостряет наставший типичный летний период снижения активности рынка. В настоящий момент сложно сказать однозначно, что движет арендаторами, покупателями и собственниками: то ли желание и воля к развитию и созданию посткризисного бизнеса, то ли неволя финансовых запросов и возможностей.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий: · Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности.

Корректировка на площадь объекта 6.

Корректировка на площадь объекта. Определение стоимости помещений, расположенных на 1 и 2 этажах Здания главного дома При сравнении оценки с объектами сравнения использовались следующие корректировки: Корректировка на торг.

Поправочные коэффициенты на площадь * Выделено жирным: при разнице площадей ±15% поправка отсутствует, т.е.

поправочный коэффициент равен 1. Корректировка цен сходных Корректировки в цены сходных объектов должны быть внесены Оценщиком по всем основным факторам ценообразования (элементам сравнения и характеристикам сделок). Отчёт об определении рыночной стоимости оценки — жилого помещения (стр.

7 ) Корректировка к характеристике (элементу) сравнения рассчитывается исходя из того, что математически за 1 (100%) принимаем стоимость предложения к продаже 1 кв. м объекта-аналога. Относительные корректировки рассчитываются в долях единицы. Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения.

Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб. Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты — аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки /1/.

Наиболее развитым рынком недвижимости является рынок Москвы и Московской области. На основании анализа выборочных данных по этому рынку построены определенные ниже зависимости между площадями и их стоимостью.

– ставка возврата капитала.

Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 5-9% (принимаем 7%).

Надбавка за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г.

Калуге с учетом собранных данных Р = 4%.

Надбавка за дополнительный риск – 4%. Коэффициент на ликвидность определяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,4 года.

Корректировка на площадь объекта 6. Корректировка на площадь объекта.

В нашем случае мы имеем интервал площадей от 297,3 м 2 до 3806,0 м 2 . По данным наших исследований увеличение на 1 м 2 площади дает снижение цены 1 м 2 на величину: где: S об.ср. – площадь сравнения; S об.оц – площадь оценки; К – эмпирический коэффициент, К = 0,00533

Определение стоимости помещений, расположенных на 1 и 2 этажах Здания главного дома При сравнении оценки с объектами сравнения использовались следующие корректировки: Корректировка на торг.

Цены предложения отличаются от цен реальных сделок на рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, цены предложений отличаются от цен реальных сделок не более, чем на 5 %.

Поправочные коэффициенты на площадь * Выделено жирным: при разнице площадей ±15% поправка отсутствует, т.е. поправочный коэффициент равен 1.

Определим соотношение площадей оцениваемого (So) и всех объектов-аналогов (Sа): Для объекта №1 = 186,6/180 = 1,03 поправки нет, так как Кп =1 Для объекта №2 = 186,6/220= 0,85 поправки нет, так как Кп =1 Для объекта №3 = 186,6/200 = 0,93, поправки нет, так как Кп =1; Для №4 = 186,6/170 = 1,09 , поправки нет, так как Кп =1;

Предыдущая запись Как рассчитывается налог на имущество физических лиц
Следующая запись Как перейти в другой банк по зарплате

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector