Когда возникает право собственности на квартиру?

Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору в соответствии со статьей 223 ГК РФ

Квартира по наследству

Согласно действующему законодательству (ст. 1152 ГК) право на наследство возникает с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114 ГК). Не зависит от его (права) регистрации в государственном органе, о чем отдельно указано в законе.

По факту это означает, что гражданин является собственником квартиры, полученной по наследству, но совершать с ней сделки может только после осуществления регистрации в Росреестре. Между датой приобретения собственности и моментом регистрации может пройти достаточно существенный срок. В случае последующей продажи квартиры наследником важно, что минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от уплаты налога с продажи, будет считаться с момента открытия наследства.

Сущность применения правил ст. 223 ГК РФ

Важность правил, устанавливаемых ст. 223 ГК РФ, является довольно высокой, поскольку они распространяются на все типы сделок — возмездные и безвозмездные. При этом п. 2 ст. 421 ГК РФ наделяет стороны довольно большой свободой и даёт возможность заключать договоры, что не предусмотрены законом непосредственным образом.

Передача вещи влечёт за собой то, что у отчуждателя исчезают, а у приобретателя появляются бремя собственника (ст. 210 ГК РФ) и риск случайной гибели или порчи имущества (ст. 211 ГК РФ). Поэтому процесс передачи может находить своё отражение в составлении автономного от договора документа, отражающего реальное состояние вещи в момент её передачи, который подписывают обе стороны. Чаще им становится акт, а уклонение от его подписания можно рассматривать в качестве отказа от сделки.

Норма ст. 223 ГК РФ является диспозитивной. Исключение из общего правила может быть установлена самим договором, если это обусловлено волей сторон и соответствует природе товара или характеру отношений между лицами. Так, ст. 491 ГК РФ устанавливает отдельную норму для договоров купли-продажи, которые могут быть составлены так, что право собственности на переданный покупателю товар возникает у того с момента его оплаты.

Это состояние иногда называют резервированием права собственности продавца. Чаще всего сделки такого типа совершаются с учётом того, что покупатель может не оплатить товар, но тогда он должен вернуть его продавцу.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли сдавать на права не по месту прописки в 2019 году

Однако предусмотрено, что закон может внести исключение и в эти правила. В 2004 году в п. 2 был добавлен абзац, который устанавливает возможность собственника истребовать имущество у добросовестного приобретателя, если ситуация соответствует ст. 302 ГК РФ.

Законодатель РФ придерживается системы казуальной традиции. Договор об отчуждении вещи в ней является каузой или основанием перехода права собственности (ст. 218 ГК РФ). Действительность передачи находится в зависимости от действия договора, что относится к области казуальных традиций. Если только вещь не будет изготовлена в будущем, то отчуждатель должен быть собственником и в момент заключения сделки, что чаще всего выражается подписанием договора, и при фактической передаче вещи. В противном случае приобретатель тоже не станет собственником, несмотря на то, что действует добропорядочно.

По дарственной

Такой вид перехода права собственности обычно используется близкими родственниками с целью избежать волокиты с вступлением в наследство после смерти дарителя. Закон освобождает их (близких родственников) от уплаты налога на доходы физического лица (НДФЛ). Все остальные лица, одаренные недвижимостью будут обязаны уплатить 13% (либо 30%, если не являются резидентами) от рыночной стоимости недвижимости. При этом рыночная оценка не должна быть ниже, чем 70% от кадастровой (если таковая имеется).

Моментом, с которого одаренный будет юридически считаться полноправным владельцем недвижимости, будет дата регистрации в Росреестре перехода права собственности. Таким образом, если гражданин получил квартиру в дар по договору от 01.02.2010 г., затем подал документы на оформление, получил свидетельство на квартиру 15.04.2010 г., то полноценным собственником он стал 15 апреля. Момент, когда он смог продать эту квартиру без уплаты НДФЛ, наступил только 15.04.2013 г.

Сам договор дарения регистрировать (как было до 2013 г.) не надо.

Отражение ст. 223 ГК РФ в материалах высших судов

В решениях и определениях судов высших инстанций ст. 223 ГК РФ встречается так часто, что систематизировать все ситуации крайне сложно. Следует отметить два немаловажных обстоятельства.

Очень часто суды самых разных инстанций упускают из виду сам факт передачи вещи от прежнего правообладателя к новому. Поэтому решения, вынесенные на основании изучения других обстоятельств конкретных дел, часто теряют смысл.

Примером может служить дело № 140-ПЭК16, которое рассматривалось 13 мая 2016 года. В определении коллегии ВС РФ было указано, что судами не были оценены обстоятельства, связанные с передачей строительной компанией оборудования службе заказчика. Поэтому обществу с ограниченной ответственности было отказано в передаче надзорной жалобы. Само же дело было направлено в суд начальной инстанции с соответствующими рекомендациями.

Предлагаем ознакомиться:  Возникновение права собственности на недвижимое имущество Акты, образцы, формы, договоры Консультант Плюс

Второе связано с тем, что по законам РФ суд не может понуждать продавца к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Примером дел, в котором это было важным аспектом являет дело № 305-ЭС16-4027. Заключение было сделано на основании постановления пленума ВАС и касалось спора о передаче квартир в строящемся многоквартирном доме.

По обмену

Наступает право собственности на квартиру в момент его регистрации в Росреестре. Это заключительный этап оформления права на недвижимость. Все предшествующие действия — составление договора обмена, подписание акта приема-передачи — лишь необходимые юридические действия (с них все начинается) для последующей регистрации права.

Только после окончания процедуры внесения записи в ЕГРП имущество, полученное в результате обмена, может считаться в полном владении нового собственника.

По приватизации

Момент перехода прав на недвижимое имущество

Приватизация в нашей стране идет с 1991 года, срок ее много раз продлялся. На данный момент срок ее окончания не указан, то есть программа является бессрочной (до введения новых законов).

В результате приватизации жилье переходит из собственности государства (муниципалитета) в собственность гражданина на основании приватизационного договора. Возможность участвовать в приватизации дается гражданину только один раз.

Полноправным собственником жилья гражданин, приватизировавший квартиру, становится только после регистрации в Росреестре.

Если квартира была приватизирована до 1997 г. (когда не было обязательной регистрации), датой возникновения права является момент приватизации.

Пример. Квартира была приватизирована в 1995 г. на мать и сына, ввиду отсутствия такой необходимости сделка в госорганах не регистрировалась. В 2015 году после смерти матери сын вступил в право наследства имуществом и зарегистрировал его. При продаже квартиры в 2016 году (по прошествии менее 3 лет с момента регистрации), ему не надо было платить НДФЛ с продажи, т. к.

Предлагаем ознакомиться:  Акт приемки выполненных работ образец с замечаниями

При покупке

Наиболее распространенный способ получения недвижимости — это её покупка (за наличные или в ипотеку). Приобретая квартиру за деньги, человек становится ее собственником в несколько этапов. При подписании ДКП у него возникает право владения. После подписания акта приема-передачи квартиры может вселяться в квартиру и пользоваться ею. Но полное право распоряжения — возможность продать, подарить и т. п. — он получает только после внесения данных в ЕГРП.

Именно в этот момент гражданин становится законным полноправным собственником со всеми вытекающими последствиями. Включая уплату налога на недвижимое имущество.

Получение недвижимого имущества по наследству

При использовании ипотеки собственником является заемщик, но его права на квартиру ограничены. Он не сможет самовольно продать/обменять жилье, без разрешения залогодержателя. До полного погашения долга.

При покупке жилья в новостройке (от застройщика), как правило, это долевое строительство, право собственности так же возникает только в момент его регистрации. При этом между моментом подписания акта сдачи-приемки (с этого времени покупатель может пользоваться жильем и обязан оплачивать ЖКХ) и регистрацией может пройти много времени. До регистрации такие квартиры обычно продаются по переуступке прав (продавец продает не квартиру, а долю в строительстве).

Строительство

В Российской Федерации сильно развито и ИЖС. Человек не приобретает готовое жилье, а строит (пусть и с помощью подрядной организации) самостоятельно на земельном участке, для этого предназначенном. В этом случае возможность владения у него появляется сразу, он может пользоваться и проживать в этом доме, даже не достроенном.

Для регистрации собственности владельцу индивидуального жилого дома надо будет подготовить и подать в Росреестр следующий пакет документов:

  • разрешение местной администрации на ввод дома в эксплуатацию; Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору в соответствии со статьей 223 ГК РФ
  • технический план здания; Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору в соответствии со статьей 223 ГК РФ
  • документ, подтверждающий право собственности на землю (под зданием); Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору в соответствии со статьей 223 ГК РФ
  • разрешение местной администрации на строительство; Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору в соответствии со статьей 223 ГК РФ

Собранные документы вместе с квитанцией об оплате подаются заявителем в МФЦ, сотрудники которого передают их в Росреестр для процедуры регистрации.

После внесения записи в ЕГРП человек становится полноценным собственником домовладения и может совершать с ним все разрешенные законом действия. И, соответственно, исполнять свой конституционный долг по уплате налогов.

Предыдущая запись Окоф Нежилое Помещение Под Офис
Следующая запись Что делать, если просрочил кредит на день, неделю, месяц или год

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector