Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Надо ли регистрировать договор найма жилого помещения - Юридический справочник

Надо ли регистрировать договор аренды квартиры

1. Оплатите госпошлину и получите квитанцию

Госпошлина для физических лиц составляет 2 тысячи рублей (на момент публикации статьи). Квитанции и реквизиты для оплаты можно найти на сайте Росреестра, в разделе «Стоимость, реквизиты и образцы платежных документов».

Как выгодно сдать квартиру?

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

Регистрация договора, как правило, занимает не более 10 календарных дней. Уведомления о том, как идет процесс, Росреестр может присылать вам по электронной почте или смс.

Ваша сделка считается зарегистрированной с того момента, когда отметка об этом появляется в ЕГРН.

Надо ли регистрировать договор аренды квартиры

Государственная регистрация договора автоматически заканчивается тогда, когда заканчивается срок его действия или при досрочном расторжении договора.

Справка

Между договором аренды и договором найма есть одно принципиальное отличие, хотя эти термины часто используют как взаимозаменяемые. Название договора зависит от субъектов (то есть тех, кто сдает жилое помещение). Если с обеих сторон это физические лица, это договор найма. Если собственник или арендатор – юридическое лицо, то это договор аренды.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Уловки и повадки агентов по аренде жилья

Что выгоднее – снимать, строить или покупать дачу?

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры и где это сделать?

Отсутствие необходимости регистрации договора найма в Росреестре вроде бы очевидно, однако некоторые практикующие юристы путают договоры найма жилища и аренды нежилых помещений, ошибочно считая, что оба вида контрактов подлежат государственной регистрации. Связано это с тем, что у данных договоров много сходного, например обязательная письменная форма (п. 1 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Надо ли регистрировать договор аренды квартиры

При этом в силу общей нормы (п. 2 ст. 609 ГК РФ) договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. Исключение составляют контракты об аренде зданий и сооружений, заключенные на срок менее года, а также договоры аренды земли (о порядке заключения договора аренды недвижимости можно прочитать в соответствующей статье).

Аналогичной же нормы, предписывающей обязательную регистрацию договоров найма жилого помещения, законом не предусмотрено. Более того, такой договор не подлежит госрегистрации даже в том случае, когда срок его действия составляет больше года.

Путаницу при разрешении вопроса о необходимости регистрации договора найма жилого помещения в Росреестре вносят положения законодательства о регистрации обременения наймодателя. Об этом и поговорим далее.

Обременение возникает на основании заключенного договора и ограничивает право владения, распоряжения или пользования определенным имуществом. В качестве основных видов обременения выступают залог имущества либо его арест.

При заключении договора найма жилья наймодатель утрачивает право владения и пользования им на период действия контракта. Это связано с тем, что в силу договора пользуется и владеет жилым помещением наниматель. Осуществлять же действия по владению и пользованию жильем одновременно обе стороны не могут, поскольку это будет нарушать права нанимателя.

Именно указанной особенностью договора найма жилого помещения обуславливается наличие в ГК РФ п. 2 ст. 674, согласно которому ограничение (обременение) права собственности на жилье, которое возникает при заключении договора найма на срок более года, подлежит госрегистрации в органах Росреестра.

AllaSerebrina/Depositphotos

Как зарегистрировать договор найма?

Справка

Ответственность за регистрацию соглашения об аренде возлагается как на собственника квартиры, так и на жильца. Зарегистрировать сделку может каждый из них. Обычно этим вопросом занимается владелец жилого помещения.

ВНИМАНИЕ: Если ответственная сторона не может самостоятельно заниматься данным вопросом, то имеет право действовать через своего представителя на основании нотариальной доверенности.

Надо ли регистрировать договор аренды квартиры

Законом не установлены точные сроки, в которые нужно поставить факт сделки на учет в органах. Тем не менее медлить с прохождением регистрации не стоит, так как впоследствии у собственника и жильца могут возникнуть проблемы. Любая из сторон соглашения имеет права не исполнять свои обязательства, признав сделку недействительной (о том, как расторгнуть договор аренды жилого помещения, можно узнать здесь).

Если у вас есть сводная квартира, то не стоит изобретать велосипед и заниматься поиском новой бизнес-идеи для получения дополнительного заработка. Чтобы получить доход, достаточно передать жилье другому человеку во временное пользование.

Выбирая такой вариант, многие собственники заблаговременно интересуются таким вопросом – платим или не платим налоги при сдаче квартиры в аренду на 11 месяцев? Почему определен именно этот период – ответ простой. Соглашения, заключенные на этот срок не требуют обязательной регистрации, а значит, собственник избежит утомительной бумажной волокиты и дополнительных расходов.

В статье мы рассмотрим обстоятельства, при которых владельцу имущества, передаваемого его по договору аренды квартиры, не придется платить налоги. Дополнительно, мы дадим несколько советов, позволяющих избежать в будущем неприятных конфликтов между сторонами и способствующих экономии личных сбережений.

Многие собственники считают, что они прекрасно знакомы с российскими законами и могут без проблем провести необходимую сделку, однако, даже опытные юристы не имеют полного представления обо всех нюансах, с которыми может столкнуться владелец недвижимости.

Сложности возникают в том случае, когда речь встает о налогообложении сделки и приходится определять, какие вычеты действуют для гражданина, и какую сумму придется уплатить в государственный бюджет. Если кратко, то вычеты напрямую зависят от таких показателей:

  1. Любая сделка предусматривает плату подоходного налога в размере 13%. Для оформления потребуется каждый год сдавать в налоговую инспекцию все заключенные соглашения и специальную декларацию.
  2. Для ИП предусмотрена уплата УСН в размере 6% от суммы сделки. Выплаты должны осуществляться поквартально. Кроме того, к платежу добавляются взносы в ПФР.
  3. Если речь идет о патентной системе, то сумма налога к уплате напрямую зависит от площади квартиры.

Данные моменты также прописываются в договоре аренды, однако, чаще всего, налоговое бремя полностью ложится на собственника. В отдельных случаях эта сумма может быть включена в стоимость аренды, но это только по согласованию с арендатором. Существуют варианты, позволяющие избежать уплаты налогов. Не все способы законные, поэтому стоит внимательно относится в данному вопросу и не рисковать.

Существует несколько возможностей избежать внесения налоговой суммы при сдаче квартиры в аренду. Первым и самым распространенным вариантом является оформление сделки на 11 месяцев. Такой вариант очень удобен сразу по нескольким причинам, но следует помнить, что от освобождение можно получить только в том случае, если сделка заключена при определенных обстоятельствах.

Лишь грамотно составленное соглашение об аренде даст право не уплачивать налоговую сумму. При оформлении договоренности, необходимо обратить внимание на следующие пункты:

  1. Если акт аренды оформляется более, чем на один год, договор обязательно передается в уполномоченный орган для регистрации.
  2. Во время подачи заявки о постановке сделки на учет, сведения передаются налоговому инспектору и по итогам, гражданин обязан будет произвести необходимый расчет и оплатить 13% от суммы соглашения.

image

В действующем законодательстве прописаны условия договорного соглашении об аренде, при исполнении которых не придется платить налоги.

К таковым относятся:

  1. Соглашение следует составлять на срок не больше года.
  2. Чтобы избежать налоговой платы стоит оформлять договор безвозмездного использования имущества и прописывать в документе все существенные условия. Внимание необходимо уделить именно тому, чтобы в соглашении не упоминались никакие суммы. Это исключит вероятность требования со стороны сотрудника ИФНС требований по уплате взносов.
  3. Можно не составлять договор вообще, а устно договориться об аренды квартиры. В этом случае налоговые требования также не правомерны, однако, значительно возрастаю риски невыполнения устного соглашения со стороны участников.
  4. Некоторые собственники вообще не сообщают о том, что квартира передана в аренду. Данный вариант не является законными, но считается достаточно эффективным, чтобы избежать налоговых выплат.

Заключение

Иногда, налоговое бремя значительно превышает ту прибыли, которую планирует получить собственник жилья от сдачи квартиры в аренду.

Чтобы избежать такой проблемы и действительно заработать, стоит уделить внимание вполне легальным вариантам оформления правовых отношений между владельцем жилья и арендатором.

Заключив договор на 11 месяцев, арендодатель сможет избежать уплаты налогов и получить достаточную прибыль.

Сдать квартиру в аренду на 11 месяцев налоги не платим – это довольно выгодный бизнес на сегодняшний день.

Но существует много подводных камней, с которыми нужно быть знакомыми для правильного налогообложения.

Если у хозяина есть несколько жилищ, то можно оформить себя как юридическое лицо и в данном направлении оплачивать проценты в налоговую службу. Но многие граждане стараются обходить налоговые обложения.

Сдачи квартиры в аренду без уплаты налогов, насколько легальна данная процедура или как правильно поступить в данной ситуации — важные аспекты, которые интересуют многих собственников.

Конечно же, все обладатели арендной жилой площади нуждаются в грамотной консультации со специалистом. Законодательством страны предусмотрены статьи, в которых указано, что доход должен облагаться налоговым обязательством. Но данный пункт содержит много нюансов и тонкостей, которые необходимо обязательно знать.

Предлагаем ознакомиться:  Договор о материальной ответственности продавца: как правильно составить документ?

Вычеты зависят от следующих пунктов:

  1. Гражданин, который сдаёт в аренду жильё, должен уплачивать налог в размере 13%. Ежегодно следует сдавать всю документацию, договоры, что касаются сделки.
  2. Частный предприниматель может пользоваться упрощённой программой, сумма которой составляет 6%.

    Оплата должна проводиться один раз в квартал, к этой сумме добавляется взнос в Пенсионный фонд.

  3. Патент покупается физическим или юридическим лицом, которое имеет несколько квартир или дорогостоящих апартаментов. Стоимость такого документа зависит от параметров жилья.

Договор аренды квартиры – это важный документ, который следует составлять с юристом, чтобы были учтены все тонкости и нюансы.

Есть ряд определённых лазеек, что помогут избежать налоговой арендной платы. Сдача квартиры на 11 месяцев позволит избежать уплаты налога, но существуют определённые требования, чтобы сделка имела успех. Только грамотно составленный договор позволит обойти налогообложение.

Основные пункты, на которые следует обратить внимание:

  1. Зарегистрировать жилую площадь нужно в том случае, если договор составляется на период больше 1 года.
  2. Следует подать заявление для регистрации, после чего все данные попадут к налоговому инспектору.

    По итогам вычислений нужно будет выплачивать около 13% каждый год.

Не платить налоги легально достаточно просто: нужно создавать договоры при сдаче в аренду на месяцы.

Такие договоры не подлежат налогообложению, их не нужно регистрировать в государственных органах, поэтому налоговики не могут требовать уплатить какую-либо долю от сделки.

Нужно ли платить налог на сдачу квартиры? Согласно законодательству, да, но можно обойти данный нюанс, зная все тонкости и особенности составления договора.

Документы для регистрации обременения

Порядок регистрации обременения установлен законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Перечень документов для регистрации следующий:

  • заявление;
  • договор найма жилого помещения;
  • документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора (выписка из ЕГРН, договор с отметкой из БТИ);
  • паспорт заявителя либо его представителя;
  • документ, подтверждающий полномочия (доверенность), если заявление подается представителем;
  • документ об уплате государственной пошлины (2000 руб., согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Документы подаются напрямую в Росреестр либо через многофункциональные центры (МФЦ). Они могут быть поданы лично либо направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Срок оказания услуги составляет 7 дней.

Перечень бумаг для прохождения регистрации достаточно обширный. Какие документы потребуется подать в органы:

  1. Надо ли регистрировать договор аренды квартирыПаспорт собственника (если он является юридическим лицом, то нужно предоставить учредительные документы).
  2. Письменное согласие супруга или супруги на сдачу объекта в аренду (если помещение является совместно нажитым имуществом).
  3. Согласие органов опеки на сдачу жилья в аренду, если одним из собственников является несовершеннолетнее лицо или гражданин с ограниченными возможностями.
  4. Договор аренды (3 экземпляра).
  5. Заявление.
  6. Документ, на основании которого арендатор получил в собственность квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, решение суда и пр.).
  7. Выписка из ЕГРП о праве владения недвижимостью.
  8. Документы на жилое помещение: технический и кадастровый паспорт (эти бумаги выдаются в БТИ).
  9. Документы арендатора (если он физическое лицо, то потребуется только паспорт, если юридическое – паспорт, учредительные документы, устав, выписка из ЕГРЮЛ, справка о регистрации в ФНС).
  10. Квитанция об оплате госпошлины

Нередко при составлении договора об аренде возникает масса дополнительных моментов, в таких случаях составляют приложение к договору для аренды квартиры.

Ни для кого не секрет, что в современных экономических условиях рынок недвижимости переживает спад. Но, несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая тем самым получить дополнительный доход.

Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.

Если Вы владеете квартирой (комнатой или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то Вам нужно знать, какие документы нужно для этого оформить, а также какой налог при сдаче квартиры.

Заключение договора

Законом предусмотрено, что договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть оформлена письменно в виде соглашения. Какая-либо типовая форма для договора не зафиксирована, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:

  • предмет договора, которым выступает квартира (комната). В договоре указывают полный адрес имущества;
  • порядок расчетов. В данной графе описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц (реже – раз в квартал) в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора Вы как собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
  • реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
  • дата и место заключения договора.

Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.

Гарантии платежа

Не лишним будет прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания.

Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж можно использовать в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество.

Само собой, все подобные нюансы должны быть учтены в договоре.

Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт, в котором прописать, на какое время Вы сдаете квартиру и каким образом Вы или арендатор можете расторгнуть договоренность.

Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения.

Также Вы можете указать условия, при которых имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, неприемлемое состояние жилья, проживание прочих лиц, которые не являются арендаторами, и т.п.).

После составления договора и уточнения всех необходимых условий, соглашение скрепляется личными подписями сторон, после чего считается заключенным. Регистрация договора у нотариуса не требуется.

При заключении соглашения сроком от 12 месяцев, считается, что его необходимо регистрировать в Росреестре. Но ввиду того, что ГК РФ и закон №112-ФЗ данной нормы не содержит, многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации. При этом существует риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев.

Акт приема-передачи

Передача жилья с пользование нанимателю оформляется актом приема-передачи, который датируется днем въезда съемщика.

Скрупулезные собственники обычно указывают в акте все ценное имущество, которое находится в квартире и передается жильцу в пользование.

Если Вам попался недобросовестный наниматель, то при наличии акта с перечнем Вам будет проще доказать факт пропажи имущества и вернуть его или компенсировать его стоимость.

Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплаты согласно оговоренным условиям. Очень важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:

  • Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждый акт передачи необходимо оформлять распиской с указанием суммы и даты, после чего скреплять документ подписями сторон. Это будет служить подтверждением оплаты (для жильца) и получения денег (для Вас);
  • Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме. Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобной, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) в данном случае заверяются банком, а, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты, нежели расписка.

Стоит отметить, что, несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.

Если помимо арендных платежей Вы взымаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.

Если Вы решили сдавать собственную квартиру в аренду, то Вам нужно знать, что по закону доход от такой деятельности подлежит налогообложению. Существует несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду, рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.

Оплата НДФЛ

Для регистрации договора в Росреестре необходимо предъявить следующие документы:

  • паспорт гражданина России — подлинник и копии страниц. Документ предъявляют оба участника сделки – и наниматель и арендодатель;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на объект недвижимости;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
  • справка из БТИ, в которой отмечается, что в квартире не было проведено незаконных перепланировок;
  • если на жилой площади прописаны другие граждане – требуется их письменное согласие на сдачу в аренду третьему лицу, также нужно согласие супруга/супруги.

Если квартира, которая будет сдаваться в аренду, куплена в ипотеку, обязательно должно быть получено письменное согласие кредитора, у которого имущество находится в залоге, на то, чтобы жилая площадь сдавалась в аренду.

  • документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение (или доверенность на манипуляции с жилым помещением в случае, если наймодатель не является собственником);
  • согласие всех совершеннолетних собственников жилья на сдачу помещения в аренду;
  • договор найма жилого помещения, подписанный арендодателем и нанимателем;
  • квитанцию об оплате госпошлины.
Предлагаем ознакомиться:  Договор на разработку программы для эвм

Существует распространенное заблуждение, что подать договор на регистрацию может только собственник. На самом деле подать документы может любая из сторон: арендодатель, наниматель жилого помещения или даже третья сторона, но только при наличии нотариально заверенной доверенности. Однако, как правило, этим занимается именно собственник недвижимости.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

7 обязательных пунктов в договоре найма жилья

Ответы на часто задаваемые вопросы

Регистрация договора аренды квартиры — это один из способов снижения рисков при исполнении сделки. Решившись сдавать свою квартиру в аренду, необходимо постараться максимально обезопасить себя.

Куда обратиться? Арендный договор регистрируется требуется:

  • в территориальном органе ЕГРН;
  • в МФЦ по месту жительства (служба «Одного окна»).

Для обращения нужно собрать все требуемые документы. Подать их на рассмотрение может любой из участников сделки: арендатор или арендодатель, или официально оформленное доверенное лицо любой из сторон. Оформить заявку на регистрацию можно и совместно. Какие нужны документы? При постановке на государственный учет арендного договора требуется стандартный пакет документов. Различаться они могут в зависимости от того, между какими лицами заключается сделка: физическими или юридическими.

Поэтому следует озаботиться подготовкой документов до заключения договора. Если договор не будет зарегистрирован в кратчайшие сроки, может вступить в силу ст. 165 ГКРФ. Гражданский кодекс РФ Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

  1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной.
    В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
  2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

Нужно ли проводить сделку?

Согласно ст. 674 ГК РФ, регистрировать нужно соглашения, срок действия которых составляет не менее 12 месяцев.

ГК РФ Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договора с меньшим сроком действия принято называть краткосрочными.

ВНИМАНИЕ! Отказ владельца жилья от регистрации арендного соглашения может быть расценен надзорными органами как уклонение от налога на доход от регулярной арендной платы.

Регистрировать сделку по аренде необходимо в следующих случаях:

  1. при заключении соглашения;
  2. при продлении ранее заключенного соглашения на новый срок;
  3. при смене владельца жилья до окончания срока аренды.

В последнем случае новый владелец квартиры должен исполнять договор с арендатором на прежних условиях до истечения его срока (ст. 675 ГК РФ).

ГК РФ Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Регистрация арендного договора позволяет арендодателю:

  • защитить сдаваемое внаём имущество;
  • легализовать доход от сделки и избежать преследования налоговой службой;
  • получить дополнительное подтверждение своих доходов;
  • избежать двойного толкования обговорённых правил проживания.

Для нанимателя регистрация соглашения об аренде может увеличить её стоимость на размер подоходного налога, но позволит избежать незаконного выселения из жилища раньше установленного договором срока.

Пошаговая инструкция: как правильно осуществить процедуру?

Чтобы оформить регистрацию арендного соглашения, необходимо обратиться в местное отделение Росреестра со следующими документами:

  1. правоустанавливающие документы на сдаваемое жильё;
  2. правоподтверждающий документ (свидетельство о праве владения);
  3. технический план жилья из БТИ (экспликация);
  4. две копии договора найма, подписанные сторонами;
  5. квитанция об уплате пошлины;
  6. копии паспортов сторон соглашения.

К правоустанавливающим документам относят источники происхождения вещного права арендодателя на жильё.

Под этими источниками подразумевают договоры покупки, обмена, дарения и т.д.

Технический план должен содержать информацию о количестве комнат в сдаваемой квартире, площади этих комнат и их взаимном расположении.

Обратите внимание!

Для осуществления регистрации соглашения в территориальный отдел Росреестра необходимо обратиться обоим сторонам-участникам сделки одновременно (пункт 1

ст. 51 ФЗ № 218

).

Требуется ли государственная регистрация договора найма жилого помещения?

— Новости — Требуется ли регистрация договора аренды квартиры с юридическим лицом

Законодательство не устанавливает четких требований к форме соглашения о найме жилого помещения, поэтому наниматель и наймодатель могут заключить его в произвольной форме, указав в нем следующие ключевые моменты:

  • дату его составления;
  • паспортные данные сторон;
  • сведения о предмете договора – адрес и иные характеристики жилого помещения;
  • срок найма;
  • размер арендной платы;
  • порядок оплаты коммунальных и иных услуг;
  • сведения о задатке (при условии его внесения);
  • права и обязанности сторон;
  • в том случае, если квартира сдается вместе с мебелью, бытовой техникой и т.п., опись предоставленного в пользование имущества;
  • подписи сторон.

Если у вас возникли затруднения с составлением договора аренды, можете воспользоваться этим образцом договора, который включает акт приема-передачи имущества.

  • не все документы были предоставлены;
  • в договор не были включены все требуемые существенные условия: нет полной информации о предмет (квартире) аренды, нет или неточные сведения о сторонах сделки, нет данных о размере арендной платы.

При отказе в постановке на учет договора госпошлина не возвращается.

Последствия отсутствия регистрации Главным последствием отсутствия регистрации является ответственность перед законом. Арендодатель должен оплачивать налог на доходы, то есть на прибыль, получаемую от аренды.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Квартирный вопрос занимает умы многих граждан нашей страны. Кому-то негде жить, а денег на собственную квартиру не хватает, а у кого-то жилья гораздо больше, чем требуется и приходится ежемесячно оплачивать коммунальные услуги за пустующую квартиру. Оптимальным решением для таких людей является сдача жилья в аренду, отчего выигрывает и арендатор, и арендодатель. Как законодатель регулирует вопросы найма жилых помещений, и какие документы необходимо оформить сторонам при заключении соглашения?

Согласно законодательству, собственник, сдавая личную жилплощадь, обязан уплачивать налог государству. Сегодня ставка его равна 13%, но уже в следующем году возможно повышение.

Налогообложение распространяется на всех лиц как физических, так и юридических, которые получают прибыль.

Сдача жилья в аренду или наем сопровождается получением материальной выгоды.

Следовательно, собственник обязан уплатить налог в размере 13% для физических лиц или 6% для индивидуальных предпринимателей.

Обязательно составляется и регистрируется договор, если помещение сдается более чем на 12 месяцев.

Договорившись о передаче права использования квартиры или дома нанимателю, обе стороны сделки должны закрепить ее письменным договором.

Нельзя путать аренду и наем, поскольку в обоих случаях составляются разные типы договоров.

В договоре жилого найма стороны именуются наймодатель и наниматель. Данное соглашение предусматривает дальнейшее проживание в помещении физлица-нанимателя и членов его семьи, например.

Составленный договор надо зарегистрировать. Данной процедурой занимается ФНС и администрация города.

Регистрация длится чуть более 2 недель. Подать пакет документов можно самому, отправить ценным письмом с описью вложения или в режиме онлайн.

Если жилье будет сдаваться на срок меньше 12 месяцев, договор можно не регистрировать (609-я статья ГК РФ).

Вне зависимости от того, зарегистрирован договор найма или нет, собственник должен уплачивать налог в бюджет государства, поскольку получает прибыль (объект налогообложения).

Для определения суммы, подлежащей уплате, в договоре надо прописать ежемесячный платеж.

Далее, физлицо, если оно является собственником помещения, подает налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ – налог на доходы физических лиц.

Делается это один раз в год. Срок уплаты НДФЛ в 2015-2016 году установлен до мая года, последующего за годом, в котором квартира сдавалась в наем.

Если не уплачивать налог, налоговые органы могут оштрафовать владельца на крупную сумму.

Расчет налога владелец квартиры производит своими силами. Форму декларации надо взять в той же ФНС.

Предлагаем ознакомиться:  Не дают трудовой договор кому жаловаться

При подсчете суммы надо учитывать такие нюансы:

  • если в договоре указано, что коммунальные услуги оплачивает наниматель, то с этих услуг надо уплатить 13% налога (вдобавок к общей сумме арендной платы);
  • в декларацию включаются объекты налогообложения за весь отчетный период (год): арендная плата от всех сданных квартир и домов, гонорары, оплата по гражданско-правовым договорам и так далее;
  • если собственник работает на предприятии или в фирме, то надо указать сумму налога с заработной платы, которую внес налоговый агент;
  • если собственник систематически сдает жилье в наем, то он считается предпринимателем, к которому применяются особые правила.

Сотрудники ФНС предоставят владельцу помещения реквизиты для оплаты.

Н = А * С * 13%,

Н – размер налога к уплате;А — арендная плата (указана в договоре);С – количество месяцев, в которые квартира сдавалась в наем;13% — ставка налога при сдаче квартиры в аренду на 2015 год.

Если квартира сдана именно в аренду, то есть, юридическому лицу, удерживать налог должен сам арендодатель. Он просто к сумме аренды прибавляет 13%. Государство же назначает его налоговым агентом в таких отношениях.

Заполнив декларацию и приложив к ней договор и личные документы, посетите налоговую службу. Узнайте у сотрудников банковские реквизиты.

Совершить платеж можно и через отделение почты. Также оплатить заполненную квитанцию можно практически через любой банк в режиме онлайн со своего банковского счета.

Далее, с квитанцией сдается и декларация НДФЛ.

Можно оплачивать налог раз в год или, внося авансовые платежи в течение 12 месяцев. Главное, чтобы к маю текущего года, следующего за отчетным, владелец полностью рассчитался по налоговым сборам.

Если собственник зарегистрировался как предприниматель, то он также обязан подавать декларацию в ФНС. Однако уплате помимо налога подлежат и страховые платежи в Пенсионный фонд РФ, которые превышают 30 тыс. рублей в год.

При использовании патента ИП уплачивает его стоимость и 50% страховых платежей.

Лицо, арендующее помещение, налоги не уплачивает.

Единственной его обязанностью является уплата в срок и в полном объеме арендной платы владельцу жилья. Если же в договоре указан пункт о необходимости оплачивать коммунальные услуги, это также становится обязательным для жильцов.

Исключением является случай, когда в самом тексте договора указывается, что налог должен оплачивать квартиросъемщик.

Тогда, фирма является налоговым агентом своего сотрудника и выплачивает налог вместо собственника помещения, но за его счет.

Если помещение сдается на срок более одного года, договор надо зарегистрировать.

Сумму налога можно значительно уменьшить, зарегистрировавшись в качестве ИП. Когда предприниматель выбирает «упрощенку», то в его обязанности входит оплата всего 6% от полученной прибыли.

Если сдача квартиры в аренду производится без регистрации договора и, сответсвенно, без уплаты налога — собственника ожидает наказание.

Конечно, санкции будут применены лишь в том случае, если ФНС каким-либо образом станет известно о данном факте.

Если декларация не была предоставлена, а налог уплачен, собственнику грозит наказание – штраф в размере 5% от суммы прибыли, указанной в декларации, за каждый месяц просрочки (статья 119 НК РФ).

Если и после штрафа собственник не уплатит налог, то штрафные санкции увеличатся еще на 20% от суммы, не внесенной в бюджет. Минимальный размер штрафа – 1000 рублей.

Помимо этого, к владельцу квартиры может быть применена даже уголовная ответственность за сокрытие налогов. Наступает она в том случае, если скрываются налоги в особо крупных размерах (свыше 600 тысяч рублей), которые собственник должен был уплатить в период до 3 лет.

Однако для того чтобы взыскать собственно налог и/или штрафы, налоговая служба должна доказать в суде факт нелегальной сдачи в аренду. На практике такие случаи единичны.

Если даже в квартиру приходит работник полиции или прокуратуры и интересуется людьми, проживающими в жилье, доказать факт найма очень трудно.

Зачастую жильцы представляются друзьями, родственниками, знакомыми.

Документов, подтверждающих передачу денег, часто никто не составляет, ограничиваясь устными договоренностями.

Если все же наймодатель не хочет уплачивать налог, не стоит ограничиваться устным соглашением.

Целесообразнее заключить договор безвозмездного пользования, который гарантирует хотя бы сохранность имущества и помещения в первоначальном виде.

Иначе собственник может не получить платы, обнаружить долг по коммунальным услугам или поломанную мебель в квартире.

В программе рассказывается, какие обязанности по уплате налога возлагаются на собственников- арендаторов жилья.

Обсуждается в каком размере и в какой срок уплачивается НДФЛ с доходов от аренды жилья, как происходит процедура подачи декларации в налоговую и фактическая уплата налога, как собственнику минимизировать сумму налога к оплате.

Правовые последствия, которые наступают после регистрации договора в Росреестре и налоговой, связаны с некоторыми обстоятельствами:

  1. Государство получает возможность осуществлять контроль за тем, кому передаются права на недвижимость, даже при временном проживании граждан в чужой квартире.
  2. Налоговые органы следят за количеством получаемого гражданином дохода и высчитывают размер выплат в ФНС.
  3. Если между сторонами сделки возникает спор, его решение осуществляется на основании сведений, указанных в том договоре, который был зарегистрирован в Росреестре.

Можно ли оформить без наличия ордера?

Существует еще один вид сделок — найм социального жилья.

Социальная аренда – это предоставление жилых помещений, принадлежащих государственным или муниципальным органам исполнительной власти, нуждающимся лицам.

Если ранее выданный ордер, являющийся основанием для проживания в социальной квартире, был утерян, то существуют следующие варианты действий:

  1. восстановить ордер в домоуправлении;
  2. получить право соцнайма по действующим в регионе правилам;
  3. доказать через суд незаконность лишения права соцнайма.

В домоуправлениях по месту жительства могут сохраниться книги с записями о выданных до 2005 года ордерах, также эти сведения могут быть в районных архивах. Если записей о ранее выданном ордере не сохранилось, то физическое лицо может получить право социальной аренды, если будет отнесено в категорию нуждающихся.

В данную категорию могут быть отнесены следующие лица:

  • малоимущие;
  • многодетные семьи;
  • родственники погибших военных, оставшиеся без кормильца;
  • лица, нуждающиеся в улучшении условий проживания;
  • родственники и соседи лиц, имеющих заболевания, несовместимые с проживанием в коллективе (туберкулёз, сифилис и т.д.);
  • инвалиды и ветераны военных действий.

СПРАВКА! До 1 марта 2005 года жильё в социальную аренду предоставлялось при наличии специального ордера, выдаваемого местными властями. В настоящее время ордер заменён договором соцнайма.

Малоимущими лица могут быть признаны, если их доход ниже прожиточного минимума, рассчитанного для данного региона.

Многодетными в большинстве регионов считаются семьи с количеством несовершеннолетних детей более двух.

В каждом субъекте федерации свои критерии нуждаемости, согласно которым социальные комитеты присваивают физическим лицам право на социальный наём муниципального жилья. Если утратившее ордер лицо подходит под вышеописанные критерии нуждаемости, то с ним могут заключить соглашение о соцнайме.

В какие сроки это необходимо сделать?

 Краткосрочный  заключается на период от 1 до 12 месяцев. Его не нужно регистрировать
 Долгосрочный  заключается на срок от 1 года. Необходима регистрация в Росреестре и подача налоговой декларации
 Без определенного срока действия  такой тип договора заключается по желанию арендодателя либо арендатора, срок действия в документе не указывается. Основная цель такого договора – закрепление общих требований к обеим сторонам сделки

Регистрация договора происходит в течение 30 дней с того момента, как бумаги были предоставлены на рассмотрение. Для физических лиц этот срок был уменьшен до 20 рабочих дней.

Если в аренду сдается имущество, находящееся в собственности у государства – на регистрацию требуется до 5 дней.

Если при оформлении договора присутствовал нотариус, или собственник квартиры обращался за помощью к юристу, потребуется также заплатить еще до 3 000 рублей.

Сегодня многие правоведы спорят о том, нужно ли регистрировать сделку или нет. Однако все они сходятся во мнении, что если договор заключен на длительный срок – регистрация является обязательной процедурой.

Договор аренды жилья не может заключаться на срок, превышающий 60 месяцев (п. 1 ст. 683 ГК РФ). В тексте можно не указывать срок действия, тогда при разрешении споров он автоматически считается равным пяти годам.

Согласно пункту 4 ст. 51 ФЗ № 218, соглашение о предоставлении жилья в аренду необходимо регистрировать в течение тридцати дней с момента начала его фактического действия (заселения арендатора в квартиру).

СПРАВКА! Госпошлина за процедуру регистрации договора составляет 2000 рублей, но при социальной аренде малоимущий наниматель освобождается от её уплаты.

После подачи заявления в Росреестр регистрация договора должна осуществляться в течение пяти рабочих дней (п. 8 ст. 51 ФЗ № 218).

Итак, регистрация долгосрочного арендного соглашения необходима для защиты интересов участников сделки при возможных конфликтах. Чтобы избежать отказов регистрирующих органов, необходимо тщательно составлять договор найма в соответствии с законодательством и подготавливать все необходимые документы.

Предыдущая запись Как вернуть мужа в семью от любовницы
Следующая запись Передача банком долга коллекторам — законность процедуры

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector