ТОП 3 ошибки дольщиков, которые уменьшают размер неустойки — cоветы от Хелп ДДУ

Обжаловать неустойка по дду

Какие ошибки сильнее всего уменьшают размер неустойки

Получение компенсации за просрочку по ДДУ – не самое простое дело, особенно когда дольщик уже совершил много ошибок.

Приведем пример из нашей практики. К нашим юристам обратился клиент: суд отказал в выплате неустойки по договору долевого участия. Клиент просил, чтобы мы взялись за апелляцию. Изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства, наши эксперты сделали неутешительный вывод: с помощью апелляции уже ничего не изменить. Хитрый девелопер «прогнул» дольщика на перенос сроков, а тот не сумел грамотно выстроить защиту из-за незнания законодательства.

Клиент предлагал хорошую оплату, но мы не стали браться за это дело, ведь с точки зрения законодательства отказ был правомерен. Для нас важнее результат нашей работы и репутация компании, чем банальная продажа юридических услуг.

Как так вышло, что суд отказал в неустойке и даже опытные юристы не смогли ничего изменить?

Все дело в неверном подходе и ошибках, которые совершают дольщики при контакте с застройщиками.

В этой статье мы отобрали три самые распространенные ошибки дольщиков, которые существенно влияют сумму неустойки по ДДУ. Если у вас останутся вопросы после прочтения, не стесняйтесь, задавайте их в комментариях или звоните нам. Мы бесплатно проконсультируем вас прямо по телефону! Так же, вы можете рассчитать неустойку по ДДУ в нашем калькуляторе.

Ошибка №1: Бездействие дольщика при получении уведомления о готовности объекта

Пожалуй, самая распространенная ошибка дольщиков – это отсутствие должной реакции на уведомление о готовности объекта.

Что мы вкладываем в понятие «должная реакция»?

Застройщик обязан за месяц до даты ввода дома в эксплуатацию направить уведомление о готовности жилья. В 70% случаев дата передачи готового объекта по договору и фактические сроки получения ключей от квартиры не совпадают.

Что делает девелопер?

Компания прекрасно понимает, что не укладывается в сроки договора долевого участия, но направляет уведомление о готовности объекта. Зачем? Ответ на поверхности: чтобы выиграть время, избежать просрочки или вынудить дольщиков совершить необдуманные действия.

Как это происходит на практике?

Человек, получив уведомление о готовности объекта, звонит в компанию, чтобы узнать конкретную дату и время осмотра. Ему вежливо объясняют:

  1. «Объект пока не готов. Уведомление – это просто формальность, так требует закон. Ожидайте два месяца, пока мы завершим все работы и пригласим вас на осмотр».
    Не самый приятный ответ, но честный.
  2. «Все готово, мы вас ждём, но у нас запись заранее – свободное время через два месяца».
    Вы, наверное, уже догадались, что это уловка, и ближайшие два месяца на объекте будут завершаться работы.
  3. «Записаться можно на сайте через онлайн-форму».
    На сайте, соответственно, ближайшее время также только через два месяца.

С застройщиком понятно. Выслав уведомление, он, таким образом, подстраховался на случай судебного разбирательства. Это поможет создать для суда следующую картину: Застройщик вовремя уведомил дольщика о готовности объекта и намеревался его передать в срок. А дольщик весь период просрочки просто уклонялся от приемки. Хотя на самом деле все было не так.

Предлагаем ознакомиться:  НДФЛ с неустойки, морального вреда, судебных расходов, мирового соглашения

Дольщик Сергей принял уведомление о готовности, позвонил в офис компании и получил ответ, что квартира пока не готова к передаче и нужно подождать ещё два месяца. Сергей записался на ближайшую дату осмотра, пообщался с менеджером компании по телефону или в мессенджере и стал ждать даты приемки.

Позже, Сергей принимает решение обращаться за взысканием неустойки в Арбитражный суд. Однако в процессе разбирательства ответчик заявляет, что уведомление было отправлено точно в указанный срок, а истец (Сергей) сам не явился на осмотр квартиры в новостройке. Суд интересуется у Сергея, почему тот ждал два месяца, а не принял объект сразу?

Решение суда предсказуемо: «В иске о взыскании неустойки отказать»

 Другой пример, дольщик Марина получила уведомление, позвонила в компанию и узнала, что квартира пока не готова к передаче. После этого она обратилась к юристам «Хелп ДДУ» и объяснила ситуацию.

Мы бесплатно подготовили для неё претензию с требованием о назначении даты и времени осмотра. В претензии описали всю сложившуюся ситуацию, содержание телефонного разговора с менеджером застройщика и потребовали установить конкретные сроки приемки. Претензию направили ценным письмом с описью и уведомлением о вручении по юридическому адресу застройщика.

Позже в судебном процессе застройщик заявил, что он отправил уведомление, а Марина просто уклонялась от приемки. Наш юрист по ДДУ в ответ предъявляет пачку претензий, которые отправляла Марина на юридический адрес компании.

Суд видит, что дольщик приложил все усилия, чтобы принять объект и на лицо нарушение сроков сдачи. Суд также расценивает действия застройщика как попытку ввести суд в заблуждение и взыскивает неустойку и штраф в полном объеме. Без урезаний.

Чтобы получить отказ суда во взыскании неустойки, девелоперы прибегают к разным хитростям. Заставить их соблюдать обязательства по договору можно только активными действиями в рамках закона. Не сидите, сложив руки! Когда вас обманывают — защищайтесь!

Обжаловать неустойка по дду

Если не знаете как, обращайтесь к нам – мы поможем!

В 85% случаев дольщики при самостоятельном осмотре неправильно оформляют документы или вовсе не фиксируют недостатки в акте. В распоряжении владельца объекта не остается никакого подтверждения того, что был произведен осмотр, и были выявлены дефекты.

Многие просто не знают, какой порядок действий предусмотрен законодательством, все ли бумаги следует подписывать и на что важно обращать внимание. Рассмотрим частые ошибки, которые подстерегают вас при приемке квартиры, и сформулируем алгоритм ваших действий.

Когда застройщик приглашает вас на осмотр объекта, в его интересах быстрее подписать акт передачи без споров и претензий. В этом желания дольщика и девелопера обычно совпадают.

Но в 95% случаев при первом знакомстве с квартирой вам попытаются сплавить объект с недостатками. Например, кривые полы и стены, трещины в откосах, неисправная электрика, кривизна углов и дверных проемов, отсутствие гидроизоляции мокрых зон и другое. В итоге, собрав все дефекты воедино, окажется, что на ремонт счастливому новосёлу придется выложить не одну сотню тысяч рублей.

В среднем, рыночная стоимость устранения всех недостатков, которые мы выявляем при приеме объектов недвижимости в Москве и Московской области, составляет 275 000 рублей.

Предлагаем ознакомиться:  Как действовать должнику при взыскании неустойки по договору поставки

Средства на устранение недостатков можно взыскать в судебном порядке. А вместе с ними еще пени и штрафы по закону о защите прав потребителей. В результате сумма нередко удваивается.

Неплохой бонус на новоселье? Не так ли?

Узнать за какое время застройщик обязан исправить строительные дефекты можно в статье.

Три главных совета при проведении осмотра объекта долевого строительства:

  1. При проведении осмотра составляйте дефектную ведомость, в которой указывайте все выявленные недостатки и срок на их устранение. Добросовестные строительные компании не уклоняются от подобной процедуры;
  2. Необходимо получить подписанные документы о проведении осмотра и выявленных дефектах;
  3. Обязательно сделайте копию доверенности представителя компании. В дальнейшем, если потребуется взыскание компенсации с застройщика, у вас будет доказательство в суде, что акт подписан уполномоченным лицом.

Представитель постарается скрыть недостатки или нивелировать их значимость. Не забывайте, в его интересах быстрее сдать квартиру как есть, а в ваших – получить жильё без дефектов. Если у вас есть опыт в строительстве многоквартирных домов, то вряд ли застройщику удастся вас обмануть. Но когда его нет, у застройщика появляется огромное преимущество перед вами.

Мало отыскать дефекты при осмотре, нужно ещё определить их характер:

  • препятствующие использованию помещения по назначению – неисправность электропроводки, системы водоснабжения или канализации, ненадлежащая гидроизоляция мокрых зон, щели в оконных проемах и ряд других;
  • не препятствующие использованию объекта по назначению – царапины и сколы на поверхностях стен, дверей, оконных рам, задранные обои и другие мелкие дефекты.

Вы, конечно, можете отложить подписание акта, и потребовать устранить мелкие дефекты и царапины. Потом произвести расчет суммы компенсации для устранения этих недостатков, и обратиться в суд. Но если недостатки несущественные, лучше принять объект, чтобы суд в последующем не посчитал вас «уклонистом». В любом случае рекомендуем заранее проконсультироваться с юристом и экспертом по этому вопросу.

Если вы решите последовать нашему совету, то убьете двух зайцев одновременно. Эксперт выявит все недостатки жилья и правильно определит их характер, а юрист подготовит пакет документов и разработает стратегию дальнейших действий. Например: принять объект и потом требовать исправления мелких дефектов или же наоборот подписать акт только после устранения недостатков.

При осмотре вы выявили ряд серьезных недостатков, с которыми принимать жилье не собираетесь. Вы требуете составить дефектную ведомость, зафиксировать все недоделки и обозначить сроки их исправления. Компания отказывается, предлагая принять «как есть». Менеджер обещает, что после подписания вами акта они все исправят.

Что делать, когда строители отказываются составлять дефектную ведомость и запугивают вас подписанием акта приема-передачи в одностороннем порядке:

  • в первую очередь необходимо вместе с экспертом выявить все имеющиеся недостатки;
  • составить от руки акт осмотра и предложить девелоперу его подписать. Если он отказывается, переходим к следующему пункту;
  • Составить претензию и описать всю ситуацию на осмотре – указать список дефектов и то, что представитель компании отказался их фиксировать. Потребовать указать срок устранения выявленных дефектов и назначить дату следующего осмотра. К документу приложить составленный от руки акт.
Предлагаем ознакомиться:  Налог на землю для несовершеннолетних детей

Отправлять претензию на юридический адрес девелопера рекомендуется ценным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении адресату. Если дело дойдет до суда, такая подстраховка вам очень поможет.

Никто не запрещает вам позвать знакомого прораба, родственника-строителя, коллегу для помощи в приемке объекта. Если дефекты незначительные, то их можно определить визуально. Но, как правило, застройщики стараются скрыть серьезные недоделки, и без спецоборудования их не обнаружить. Для выявления скрытых и видимых дефектов целесообразнее сразу обратиться к специалистам. В «Хелп ДДУ» эксперт работает в тандеме с юристом. В чем плюсы?

Эксперт проверяет:

  • площадь помещения;
  • стены, полы, перекрытия, потолки;
  • электрику;
  • систему канализации и водоснабжения;
  • систему вентиляции и отопления;
  • монтаж окон и дверей.

Наш специалист вооружен спецоборудованием. В арсенале: лазерный дальномер, тепловизор, анемометр, тестер напряжения, дозиметр радиации, лазерный уровень и другие приборы.

Ошибка №3: Подписание лишних документов с застройщиком

Нередко менеджеры строительной компании при подписании акта приемки подсовывают дольщикам на подпись соглашение об изменении сроков сдачи объекта. Этим документом они пытаются внести нужные им условия в договор долевого участия.Подписание дополнительного соглашения может повлечь за собой частичный отказ от неустойки или полную невозможность взыскания компенсации за весь период просрочки.

Застройщики идут ещё на одну хитрость: предлагают подписать акт без даты, чтобы потом поставить нужную им дату задним числом. Это лишает дольщика возможности получить компенсацию за просрочку.

Аргументация девелоперов звучит безапелляционно: либо подпишем без числа или же вовсе не подпишем. Без акта вы не зарегистрируете собственность в Росреестре, а судебные тяжбы могут затянуться на 6-10 месяцев.

Таким образом, либо сейчас – акт без даты, либо квартира через год по судебному решению.

Важность акта приема-передачи действительно высокая, но не на столько, как это пытается «раздуть» недобросовестный застройщик. Многие строительные компании, таким образом, «прогибают» неопытных участников сделки, чтобы лишить их права требовать неустойку. В этом случае нужно просто начать процедуру взыскания.

Необходимо направить первую претензию на юридический адрес компании ценным письмом с описью и уведомлением о вручении. После этого, осознав, что судебный процесс неизбежен, застройщик сам предложит поскорее подписать акт, чтобы не усугублять ситуацию и не увеличивать период просрочки.Следует понимать, что без подписанного акта, застройщику начисляется неустойка.

Подробнее о том, как составить исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ и на что обратить внимание, узнайте тут.

Предыдущая запись Халатность гаи при оформлении дтп
Следующая запись Договор на работы по стяжке пола

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector