Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем в 2019 году - образец, ГК РФ, без суда

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Общие сведения

В зависимости от срока действия принято выделять несколько разновидностей соглашения, которое может быть подписано:

  • на конкретный временной период;
  • либо бессрочно.

В первом случае расторжение договора можно инициировать одной из сторон, если данное условие предусматривается текстом соглашения. Причем нет необходимости обращаться в суд самому арендатору либо арендодателю.

Если же условия относительно возможности отказа от исполнения обязательств по сделке в одностороннем порядке отсутствуют, то расторжение возможно несколькими способами, а именно:

  • через судебный орган;
  • с помощью соглашения сторон — в частности досрочно.

Соглашение с неопределенным периодом действия может быть расторгнуто одной из сторон в любое время, на основании статьи 610 Гражданского Кодекса России.

Одностороннее расторжение договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора

Гражданским законодательством предусмотрена возможность расторжение договора аренды по инициативе собственника недвижимости.

Основания

Положением, устанавливающим возможность прекращения договора аренды по инициативе владельца имущества, является статьях 619 ГК РФ. Сделать это может по согласованию условий расторжения соглашения с арендатором.

Для легитимности отказа в одностороннем порядке требуется установление следующих нарушений:

  • нарушение пользования помещением, несоответствие поведения арендодателя требованиям заключенного соглашения, в этом случае прекращение отношений носит характер санкции;
  • при ухудшении качественных характеристик имущества, что ведет к уменьшению его стоимости, порче или уничтожению;
  • при невнесении платы на основании договора в течение двух отчетных периодов – месяцев или кварталов, лет, иного срока согласно заключенного контракта;
  • при непроведении ремонта в течение срока, установленного на исполнение этой обязанности, если такое условие предусмотрено заключенным соглашением и не является на основании закона обязанностью арендодатора.

Остальные причины, на основании которых может расторгаться договор, могут перечисляться в его тексте при достижении согласия по указанным пунктам сторонами соглашения. Такое правило устанавливается п.2 ст.450 ГК РФ.

Прекращение соглашения об аренды осуществляется при наличии законных оснований, в иных случаях такие действия могут обжаловаться арендатором в судебном порядке при условии возмещения материальных убытков, понесенных при принятии таких мер.

Договор подлежит расторжению после направления арендатору уведомления о необходимости оставления помещения в разумный срок. Это обязательное требование, установленное ст.619 ГК РФ.

Арендодателю нужно хранить все документы, свидетельствующие о соблюдении порядка расторжения договора не менее чем в течение 3 лет с момента прекращения договора.

Это связано с возможностью арендатором предъявления иска в связи с неправомерностью прекращения договора при несоблюдении требований законодательства и взысканию убытков, причиненных последствиями осуществления таких действий.

Если арендатор отказывается покинуть помещение, то он может быть выселен или принужден к выезду в судебном порядке при содействии сотрудников Службы судебных приставов.

При наличии предварительного предупреждения с установлением срока расторжения договора и основаниями прекращения его действия, производится процедура силовыми методами в рамках рассмотрения иска по требованию арендодателя.

Аренда теплого склада рассматривается на этой странице.

Расторжение договора аренды

Для прекращения договора аренды потребуются следующие бумаги:

  • договор аренды с указанием срока действия, возможностью продления (пролонгации) с описанием порядка, как проводится это действия, обязательно указание обязательств сторон, исходя из которых будет определяться возможность установления нарушения со стороны арендатора для расторжения договора по этому основанию. Заверять соглашение в нотариальной конторе необязательно, такое требование не предусмотрено законодательством. Однако если срок действия составляет более 1 года, то требуется прохождение процедуры в органах Росреестра, иначе сделка будет признаваться недействительной и не повлечет для сторон правовых последствий, в том числе по расторжению незаключенного договора;
  • уведомление о расторжении соглашения об аренде с указанием срока освобождения помещения и указанием на основание для расторжения договора, как например, невнесение платы два периода подряд, использование имущества не по назначению – квартиры для размещения офиса, склада, нарушение прав третьих лиц при реализации полномочий на право аренды;
  • в случае, если арендатор отказывается освободить помещение добровольно, следует составит исковое заявление в суд. В нем нужно прописать наименование инстанции, ответственной за рассмотрение дела, реквизиты истца и ответчика, мотивировка – описание обстоятельств, послуживших основанием для расторжения договора, требование по прекращению соглашения и принуждения к освобождению помещения арендатором в установленные сроки, просьба о взыскании убытков, причиненных отказом покинуть помещение по спорным отношениям. К иску прикладываются все документы, служащие основанием подачи иска, доказывающие доводы истца. При наличии переписки с арендодателем, также требуется предоставить письменные источники. В индивидуальных случаях могут приводиться другие доводы, кроме указанных в договоре, если они предусмотрены договором для расторжения арендных отношений.

В случае, если в результате возврата имущества обнаружились существенные ухудшения недвижимости, арендодателю нужно их зафиксировать и предъявить претензию о возмещении.

Все вопросы могут рассматриваться в рамках одного производства при совокупном решении сразу нескольких требований.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды транспорта с правом последующего выкупа

Последствия

При получении уведомления от собственника помещения при наличии нарушений со стороны арендатора, последний обязан освободить помещение в установленный в оповещении срок.

На арендодателя, не исполняющего требования закона, а при принятии постановления он обязан освободить помещения добровольно в течение 5 дней, может налагаться ответственность в виде выплаты в пользу судебных приставов сборы за проведение исполнительных действий.

Если арендатор все же решил оставить помещение самостоятельно, в его интересах составить акт приема-передачи с перечислением всего имущества, которое оставлено в надлежащем состоянии и принадлежит собственнику и предоставлено в пользование на временной основе на период действия договора. В документе обязательно фиксируется дата составления бумаги.

Что делать, если в предупреждении не указаны сроки освобождения помещения? Такой вопрос является достаточно сложно разрешаемым в судебной практике. Предполагается, что устанавливаться дата должна в пределах разумного времени.

Если в помещении установлено техническое оборудование, особенно негабаритное, предполагается, что вывоз его будет осуществлен в более длительные сроки, чем выезд граждан с личными вещами.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

В любом случае ситуация оценивается при решении дела в суде по существу рассматриваются все обстоятельства, принимаются во внимание уважительные сроки, необходимые для оставления объекта аренды.

В любом случае при расторжении договора по инициативе арендодателя идет речь о прекращении отношений досрочно, то есть до истечения срока действия соглашения.

Возместить их можно в рамках искового производства, доказав неправомерность действия арендатора с предоставлением подтверждением доводов.

Как оформить аренду фармацевтического склада, читайте здесь.

Про аренду земли у государства под магазин рассказывается по ссылке.

Договор имущественной аренды может быть расторгнут как по соглашению между сторонами, так и по решению суда или, в определенных законодательством случаях – в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон. Тем не менее, законодательно обеспечивается защита всех сторон заключенной сделки, которая препятствует самовольному прекращению обязательств арендатора и арендодателя друг перед другом.

1. Когда допустимо одностороннее расторжение договора любой из сторон 2. Одностороннее прекращение договора аренды арендатором 3. Расторжение договора аренды по желанию арендодателя 4. Другие нюансы одностороннего прекращения действия договора аренды

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды нежилого здания образец

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК. Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Прекращение правоотношений по инициативе пользователя имущества

Владельцем не было предоставлено имущество (к примеру, недвижимость) Либо же он формирует препятствия для использования в соответствии с оговоренными условиями или назначением объекта
Имущество было передано, но при этом есть недостатки, которые препятствуют его применению Если они не были оговорены законным собственник во время подписания договора, а также небыли известны ранее и не выявлены в процессе осмотра/проверки текущего состояния ценностей во время заключения сделки
Владелец не проводит капитальный ремонт Что входит в его обязанность в соответствии со сроками, оговоренными между сторонами
Объект признан непригодным для применения в силу обстоятельств Которые не зависят от арендатора

Арендатор оставляет за собой право заявить о расторжении сделки, если у него возникли конкретные обстоятельства, которые являются основанием для расторжения.

Необходимые условия

Необходимо обращать внимание на то, что процесс расторжения арендного соглашения напрямую зависит от порядка дальнейших действий.

В случае расторжения арендного соглашения по соглашению сторон, следует придерживаться такой очередности действий, как:

  1. Сторонами сделки формируется и подписывается дополнительный договор.
  2. Совместно с соглашением формируется и подписывается акт приема-передачи предмета сделки.

Одновременно с этим нужно помнить, что в случае разрыва сделки в одностороннем порядке, в дальнейшем может быть несколько вариантов развития событий, в частности — сторона, которая приняла решение досрочно расторгнуть соглашение, в обязательном порядке должна отправить противоположной оповещение о своих намерения.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды с двумя арендодателями образец

При отсутствии возражений возникает необходимость сформировать договор, приложив к нему акт приема-передачи сделки.

Та сторона, которая получила оповещение, приняла решение отказать в процедуре расторжения подписанного ранее договора, то инициатор вынужден будет обратиться к судебному органу с целью разрешения возникшего спора.

Процедура и правила формирования уведомления заключаются в следующем:

  • любой тип переписки между сторонами сделки должен быть оформлен соответствующим образом;
  • оповещение формируется в письменном виде, с обязательным отображением всех необходимых сведений;
  • наиболее оптимальным решением станет личное вручение противоположной стороне сделки уведомление либо же отправка заказного письма с оповещением и передаче.

Следует отметить, что расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем осуществляется аналогичным образом.

Последствия расторжения аренды

Изначально необходимо обращать внимание на то, что с юридической стороны соглашение считается расторгнутым в период подписания соответствующего договора либо же вступления в силу принятого судебного Постановления.

Одновременно с этим, исключением могут составлять продолжительные обстоятельства — в случае их наличия (к примеру, если же предмет сделки нужно будет вернуть обратно непосредственному арендодателю).

Это означает, что предусмотренные пени и неустойка будет продолжать свое начисление до периода исполнения указанного соответствующего обстоятельства.

В случае нанесения предмету сделки какого-либо ущерба, противоположная сторона оставляет за собой право требования компенсационных выплат.

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.  

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.

Формирование уведомления

В правом верхнем углу Нужно будет в обязательном порядке указывать реквизиты сторон, в частности, сведения получателя и непосредственного отправителя оповещения
После этого нужно будет посередине листа Указать наименование “Уведомление”, а после этого, строкой ниже следует указать, о чем конкретно пойдет речь в документе
После заголовка указывается основное содержание документа В данном случае речь идет об указании сведений расторгаемого соглашения, а также раздела договора, который устанавливает порядок и правила расторжения либо же ссылки на нормы законодательства РФ и дату, с которой документ считается расторгнутым с юридической стороны
Предыдущая запись ПРАВОВЫЕ АКТЫ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Следующая запись Заявление на запрет выезда должника за границу образец

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector