Как выкупить долю в квартире: у родственников, по материнскому капиталу или в ипотеку - Наталья, 05 апреля 2019

Как оформить выкуп завещанной квартиры по материнскому капиталу

Как приобрести долю в квартире без согласия других владельцев

Можно ли без лишних судебных разбирательств выкупить долю в квартире? Опция доступна, когда владельцы соглашаются на сделку. Проще, когда собственность уже передана в долевую собственность. Но бывает, что квартира находится в общей совместной собственности, когда совладельцы пользуются и владеют ею вместе. В таких случаях проводится процедура выделения доли, а затем заключения сделки.

Если обе стороны согласятся на сделку, то не будет никаких трудностей. В этом случае вам не нужно думать о том, как выкупить долю в квартире у родственника: процедура проводится на общих основаниях.

Понятие преимущественного права покупки доли

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, если владелец хочет продать свою часть, он должен предложить ее совладельцам: они имеют преимущественное право выкупа. В течение 1 месяца они принимают решение и сообщают о желании совершить покупку. Если совладельцы отказываются, через 30 дней вы можете предложить сделку третьей стороне.

Когда вами выкупается доля у родственника, убедитесь, что он отправил уведомление другим совладельцам.

Недостаточно устно сообщать о желании заключить сделку: закон предусматривает отправку уведомлений с указанием цены. Документы отправляются заказным письмом и храните квитанции.

Статья 250 ГК РФ указывает, что уведомление должно быть в письменной форме. В этом случае уведомление по SMS или электронной почте не считается выполненным должным образом.

Если совладельцы не имеют желания выкупить часть квартиры, они дают письменные отказы, после чего сделка может быть заключена с третьими лицами. Отсутствие ответа на уведомление считается согласием, но разрешается продавать часть по цене, не ниже той, которая указана в уведомлениях. Если это правило будет нарушено, совладельцы будут судиться и оспаривать сделку.Заявление об отказе.

Как оформить выкуп завещанной квартиры по материнскому капиталу

Хотите выкупить долю в квартире, но другие совладельцы против сделки? Если часть помещения была выделена, то совладельцы не могут препятствовать продаже. У них есть право преимущественного выкупа, но они должны использовать его в течение месяца.

Иногда совладельцы идут на хитрость: после получения уведомления они сообщают, что хотят совершить покупку, но не предпринимают никаких действий. В таких случаях подождите 30 дней и заключите сделку: она будет законной.

Если денег не хватает на покупку чужой части, вы можете выкупить долю в квартире с помощью ипотеки. Но не каждый банк одобрит заявку на кредит, выданный для аналогичной цели. Задача решается проще, если часть помещения принадлежит вам, и после заключения сделки вы станете единственным владельцем. В этой ситуации заложенное имущество можно быстро продать, поэтому банк отреагирует на заявку более лояльно. Процентная ставка по таким кредитам составляет 14%, а сумма первоначального взноса достигает 10% от стоимости покупаемой доли.

Если вы собираетесь стать одним из совладельцев, вам будет сложнее получить кредит. Банки без энтузиазма относятся к этому, поэтому купить несколько метров по ипотеке не удастся.

Как можно купить долю, если сам владелец против

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Предлагаем ознакомиться:  Документы для регистрации квартиры после вступления в наследство

1)паспорта граждан, являющихся сторонами сделки;

2)договор купли-продажи (его может составить нотариус);

3)отказные заявления совладельцев;

4)документы, подтверждающие право собственности (договор дарения или продажи, согласно которому вы приобрели квартиру);

5)выписка из домашней книги;

6)документы, подтверждающие право на собственность (выписка из ЕГРП);

Как оформить выкуп завещанной квартиры по материнскому капиталу

7)Документы БТИ, в том числе кадастровый паспорт, план здания, экспликация;

8)Акт передачи и приемки.

В некоторых случаях требуются дополнительные документы: согласие супруга или разрешение органов опеки, если владельцем части является ребенок.

1.сделка совершена без нарушения действующего законодательства;

2. сделку совершают граждане, указанные в договоре.

Он также читает вслух текст документа, чтобы продавец и покупатель точно знали и понимали условия. Но нотариус не проверяет юридическую чистоту квартиры, поэтому, если вы не уверены в этом факторе, обратитесь за консультацией к риэлтору.

Необходимость в заверке влияет на скорость заключения сделки купли-продажи.

ООиП

Передача прав считается осуществленной, когда информация о новом владельце внесена в Государственный реестр. Вы получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН),которая является основным документом; Свидетельства о праве собственности не выдаются как сертификат с 2016 года. Только выписка.

1.Досудебное урегулирование является стандартным этапом любого разбирательства. Также важно, что процедура принудительного выкупа предполагает наличие неприязненных отношений между совладельцами. Если вы скажете, что пытались сгладить конфликт, но не смогли найти компромисс, шансы на благоприятный исход дела увеличатся. Чтобы доказать добрые намерения в суде, отправьте предложение о выкупе доли совладельцу и сохраните квитанцию.

2.Определите стоимость долей в квартире, прибегнув к услугам оценщика.

3.Соберите документы, подтверждающие слабую заинтересованность совладельца в праве собственности на выкупаемую вами долю. Убедительным доказательством будет то, что он не принимает участие в коммунальных платежах и не платит свою часть налога, поэтому сохраняйте квитанции или сделайте распечатку безналичных транзакций с вашего счета в банке.

4.Подготовьте заявление в суд (иск) по образцам в сети или проконсультируйтесь у юриста. Последний вариант предпочтительнее, потому что нужно грамотно, со знанием дела, описать все обстоятельства.

Оформление документов

5.Собранные документы отправляются в суд. Здесь 2 варианта: вы приносите их лично или отправляете по почте.

6.Нужно явиться в суд, в дату назначенную для рассмотрения вопроса, сообщить что вы желаете выкупить долю или же микродолю, изложить все обстоятельства дела. Ваши интересы могут быть представлены адвокатом, который специализируется на таких вопросах.

После рассмотрения нюансов суд примет решение: если это будет в вашу пользу, вы выплатите совладельцу компенсацию. На следующем этапе вы свяжетесь с Росреестром, где вам выдадут выписку. Если судом вам будет отказано, вы в праве оспорить решение в вышестоящих органах.

Какие документы должны быть предоставлены в суд для принудительного выкупа

1. чужая доля ничтожно мала;

2. совладелец не заинтересован в своей доли (это означает, что у него есть другое место жительства);

Подпись

3. нельзя выделить в натуральной форме (в квартире нет места с необходимыми размерами)

4. Отношения между владельцами находятся в стадии затяжного конфликта.

Возникает вопрос, как можно определить незначительность доли? Прежде всего, играют роль площадь квартиры и соотношение к ней той части, которая принадлежит владельцу. Согласно судебной практике, оно считается незначительным, если оно составляет 1/8, 1/10 и т. Д.

Также важно, что размер доли не позволяет выделить 1 жилое помещение в квартире полностью. Балкон, ванная, туалет не попадают в категорию, так как жить в них невозможно. Если количество квадратных метров, принадлежащих совладельцу, соответствует размеру комнаты, выкупить долю по принуждению вряд ли возможно.

Если вышеуказанные условия существуют, по решению суда вы можете выплатить компенсацию дольщику и стать единственным владельцем. В таких случаях возникают споры о причитающейся сумме, в результате суд назначит оценочную экспертизу.

Пример выкупа по принуждению

В 2019 году женщина обратилась в московский суд с иском против своего бывшего супруга. Ранее она купила 3-комнатную квартиру, после замужества прописала мужа, а при разводе суд выделил ему долю в размере 1/14. После расчета площади выяснилось, что супругу принадлежит 2,5 кв. м

Вскоре женщина хотела выкупить долю в квартире у своего бывшего мужа, но он отказался от сделки. После рассмотрения суд установил, что часть, принадлежащая супругу, является незначительной. Так как площадь остальных помещений составляла 8, 16 и 11,4 кв. м., выделят 2,5 кв. м. не удалось. В этом случае суд имел право без согласия совладельца заменить эту часть деньгами. В результате женщина заплатила 400 000 рублей своему бывшему мужу. И получил квартиру в единственном порядке.

Принудительный выкуп осуществляется в судебном порядке: правовое основание — часть 4 ст. 252 ГК РФ.

1. паспорт лица, подающего иск;

2. выписка на квартиру из ЕГРП (Росреестра)

3. квитанция об оплате госпошлины за суд;

4. поквартирную карточку или выписку из домовой книги

5. исковое заявление в суд;

6. техническая документация на недвижимость;

Договор

7. документы, подтверждающие обоснованность апелляции (чеки на оплату коммунальных услуг, выписка, подтверждающая наличие у ответчика другого жилища);

8. дополнительные доказательства ваших прав.

Список документов варьируется в зависимости от ситуации. Адвокаты советуют на досудебной стадии заказать экспертизу, доказывая невозможность перепланировки для выделения площади. А так же заключение оценщика, так что будьте готовы добавить необходимые документы.

https://www.youtube.com/watch?v=channelUCquxQBvHBRldyNLTKOsDmPg

Сколько стоит подать иск о принудительном выкупе доли в квартире? Фиксированной суммы нет, поскольку государственная пошлина зависит от размера оспариваемой части и определяется индивидуально. В любом случае это будет не менее 400 рублей, но не более 60000 рублей.

Предлагаем ознакомиться:  Как оформить долю в квартире по наследству после смерти Образец заявления Полезные статьи Юридический вестник

Регистрация права в Росреестре оплачивается отдельно: вы заплатите 2000 рублей за ввод информации и предоставление выписки о праве собственности

Сроки рассмотрения претензий о принудительном выкупе доли

Отсчет времени для рассмотрения претензии начинается с даты доставки иска в судебную канцелярию, поэтому при отправке документов по почте заказывайте услугу «с уведомлением о получении». Судье дается 5 дней для изучения иска, после чего он отказывает или принимает его к рассмотрению. В случае положительного решения процесс растянется на 2 месяца, так как необходимо выслушать свидетелей, назначить экпертизу и собрать доказательства. Существует также риск того, что решение первой инстанции будет оспорено, что приведёт к увеличению срока рассмотрения иска.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Риски при покупке долей: что нужно принимать во внимание

Срочную покупку обычно используют агентства недвижимости, которые в короткие сроки приобретут несколько квадратных метров в квартире. Благодаря этой процедуре они становятся совладельцами. Таким образом, они получают приоритет при покупке оставшихся частей, а потраченная сумма меньше, чем при покупке всей квартиры.

Проблемы с приобретенными квадратными метрами возникают если граждане идут на мошенничество (замалчивают нужную информацию и т. д.) при совершении сделки купли-продажи. Если вместо продажи был заключен акт (договор) о дарении, отменить его и вернуть деньги не получится. Например, таким образом вы приобрели часть квартиры, а позже обнаружили, что у старого владельца были коммунальные долги.

Другая трудность возникает, когда покупатель смешивает понятия «комната» и «доля». Размер последнего не всегда позволяет вам получить отдельную комнату в собственность, поэтому учитывайте и выясняйте эти обстоятельства до проведения сделки.

1. причиной продажи доли могут являться плохие отношения со скандальными соседями, с которыми уже вам придется жить бок о бок;

2.Часто продают доли в зонах, где есть перебои с водоснабжением или электричеством;

3. При покупке части недвижимости с целью приобретения оставшихся долей в будущем, вы можете обнаружить, что ваши новые совладельцы не планируют продавать свои доли.

Примите во внимание эти тонкости, и неприятных сюрпризов можно избежать.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

1. результирующая часть будет равна 1 или более комнатам;

2. жилище переходит в собственность 1 человека (при покупке последней доли).

Обязательными условиями будут пригодность для постоянного проживания и соответствие техническим, санитарным и другим стандартам. ПФР рассматривает каждый случай индивидуально, чтобы устранить мошенничество. Если планируемая сделка будет совершена между родственниками, то на это также обратят внимание МВД или ОБЭП. Чтобы избежать уголовного наказания, избегайте мошенничества с общедолевой собственностью.

Безусловно, вы не можете тратить материнский капитал на то, чтобы приобрести долю у своих родителей. Разрешены сделки между братьями и сестрами, но правоохранительные органы обращают на это особое внимание.

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Как оформить выкуп завещанной квартиры по материнскому капиталу

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

  1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Список документов для осуществления купли-продажи

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.
Предлагаем ознакомиться:  Оценка квартиры в бти для наследства

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

Как оформить выкуп завещанной квартиры по материнскому капиталу

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

  1. С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Как обойти преимущественное право

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Хотя сеть публикует советы о том, как обойти преимущественное право, на практике они не работают. Если сделка совершена с нарушениями, пострадавший обратится в суд и факт мошенничества будет обнаружен. Схемы, используемые недобросовестными гражданами и риэлторами, давно известны, поэтому не пытайтесь замаскировать продажу договором о дарении доли или показывать завышенную цену в уведомлениях. Явные фиктивные сделки будут предметом судебного разбирательства, и жертвы будут восстановлены в своих правах на собственность.

Иногда можно реализовать следующий вариант: в документах указана завышенная цена, поэтому совладельцы отказываются от сделки. Тогда сделка совершается с покупателем, который дает заранее согласованную сумму. В такой ситуации существует риск для лица, приобретающего часть: продавец может потребовать, от покупателя оплату суммы указанной в документах (т.е. завышенную, а не оговоренную раннее). В результате купля-продажа не состоится по вине покупателя, и он не получит задаток обратно.

Какие виды сделок с долевым владением запрещены

В законодательстве Российской Федерации действует запрет на переуступку права требования. Заем с отступным также не регистрируется, т.е. сделка, в которой залогом являются квадратные метры в недвижимости, которой вы владеете совместно с совладельцами. Это считается незаконным, потому что ясно, какие юридические действия в самом деле подразумеваются.

1. Договор о дарении, предметом которого является передача доли, может быть оспорен другими совладельцами в суде. Ведь такое действие маскирует покупку и продажу в обход права преимущественного выкупа, особенно если вы передаете часть квартиры третьему лицу.

Как оформить выкуп завещанной квартиры по материнскому капиталу

2. Действие с отщеплением от доли также не скрывает суть сделки. Например, у вас есть 1/4 квартиры, и вы хотите продать ее третьему лицу в обход владельца 3/4 данного объекта. В таких случаях потенциальному покупателю предоставляется 1/100, а затем предлагается выкупить оставшуюся долю. Но сделка очень подозрительна и потерпевший владелец 3/4 при желании отменяет ее через суд.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

3. В случае договора ренты, её можно впоследствии выкупить и собственником доли станет плательщик. Но так как фиктивность сделки видна невооружённым глазом, это однозначно послужит основанием для отмены.

Чтобы избежать таких неприятных последствий, соблюдайте закон и не пытайтесь совершать мошенничества при покупке доли в квартире.

Предыдущая запись Вопросы для интервью, пример, опросник пруста, познерАвторский стиль. Как умение писать помогает в жизни
Следующая запись Как делить квартиру если один из собственников продал свою долю

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector