Минусы и подводные камни сдачи квартиры в аренду: ожидание и реальность

Оформление сдачи квартиры в аренду

Плюсы сдачи жилья в аренду

Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества. Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов. Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

Важно

important

Составление договора аренды – гарантия того, что хозяин квартиры будет платить налоги в пользу государства. Это значит, что вы являетесь законопослушным гражданином и не уклоняетесь от своих прямых обязанностей. Вот почему специалисты не рекомендуют сдавать квартиру родственникам или знакомым на основании устной договоренности.

Поиск жильцов

Реальность: сдавала однокомнатную квартиру за минимальную плату. За большими деньгами не гналась. Те, кто снимал ее, сначала были на седьмом небе от счастья из-за того, что сняли недорого. Но эйфория кончалась, благодарности больше не чувствовалось, амортизация шла чудовищная.

Однажды квартиру сняла монголка. Сняв квартиру за бесценок, она ее пересдала и устроила там общежитие — более десятка жильцов. Брала за ночлег по доллару в день с каждого.

Чтобы не платить, ушлые монголы подобрали ключи к замку и ночевали бесплатно. Она поменяла замок. Женщины устраивали там вечную прачечную. А ребята после ссоры то ли выкинули парня из окна, то ли довели его до того, что сам выбросился. Упав с третьего этажа, он получил разрыв селезенки. Соседка позвонила в скорую и в милицию. После этого монголов и след простыл.

В общем, сдавала я недолго: бросила это дело и сплю спокойно.

Реальность: у нас было два арендатора. Первый был моим коллегой с прошлой работы. Он заехал в квартиру со своим товарищем. Полгода все шло хорошо: деньги своевременно поступали на карту, каждый месяц он присылал квитанции об оплате коммунальных услуг. Затем его товарищ съехал — и началось. Сначала он перестал платить, оправдываясь болезнью бабушки. Затем пошли жалобы от соседей. Через три месяца мы пришли расторгать договор и освобождать квартиру.

Все это время он без нашего ведома сдавал вторую комнату посуточно и вел журнал учета. На балконе стояла раскладушка с матрасом, набитым окурками. В духовке лежали пакеты с каннабисом. Квартира была настолько грязной, что походила на цыганское жилье. В почтовом ящике лежало письмо от банка с просьбой помочь в розыске арендатора, поскольку он не платил по кредиту и не выходил на связь.

Оформление сдачи квартиры в аренду

Мы сменили замки, сожгли траву и матрас, все вещи арендатора оставили у себя. Написали ему смс о расторжении договора и пообещали отдать вещи только после уплаты всех долгов. Разумеется, никаких денег мы не увидели и через три месяца выбросили вещи.

Сейчас мы сдаем квартиру добропорядочному парню из Казахстана. Он работает в Сбербанке, живет в квартире с подругой, исправно платит, поддерживает дома порядок и охотно идет нам навстречу, когда мы просим о какой-либо мелочи.

Реальность: после переезда в другой город сдали квартиру другу. Раньше он часто сидел с нашей собакой, и мы решили в качестве благодарности сдавать ему квартиру за символические 5 тысяч в месяц плюс коммуналка. Оставили всю мебель и почти всю технику. Дом новый, ремонт делали не так давно, но в некоторых местах обои, конечно, уже потерлись. Аналогичные квартиры в Челябинске тогда стоили 12—15 тысяч.

Первое время друг исправно платил. Потом начались проблемы. Мы понимали и не торопили. Говорил, что в следующем месяце будет обязательно. Ну ведь друг же — ничего страшного.

Он занимался ремонтами и предложил сделать ремонт на кухне за часть долга. Мы согласились. Все это тянулось больше полугода, долг рос. В итоге он сказал, что будет съезжать, а долг вернет со временем.

Как сдать квартиру правильно по закону

Новые жильцы обнаружили квартиру с оборванными обоями и, мягко говоря, в легком беспорядке. По коммунальным платежам висел долг, который нам пришлось вычесть из платы за аренду.

Прошло уже больше четырех лет, я регулярно пишу своему бывшему квартиранту, прошу вернуть часть суммы. Раз в год мы видимся, он обнимает меня за плечо и обещает все отдать с удачных заработков. Пока заплатил 10 тысяч, оставшиеся 20, видимо, будет отдавать еще лет пятнадцать.

Реальность: первые жильцы — парни, которых мне привел риелтор, — сбежали и оставили большой долг за телефон. С тех пор я сдаю квартиры без помощи риелторов. У меня разные объекты в разных ценовых категориях — от 30 до 100 тысяч рублей. Сдать квартиру в Москве очень легко, особенно в дешевом сегменте: улетает за день.

Реальность: сдаю двухкомнатную квартиру в Московской области. Четыре года назад аренда стоила 16 тысяч, потом подняла до 18. Сейчас не могу найти желающих и на 15 тысяч. Если вычесть квартплату, расходы на смену замков и капитальную уборку после отъезда очередных арендаторов, ремонт сантехники и прочее, то доход получается условный. А помимо прямых расходов есть еще одна проблема: надо тратить время.

Предлагаем ознакомиться:  Квартира вместо земельного участка многодетным семьям 2019 год

Каждый жилец был со своими особенностями. Например, одна женщина жаловалась на шум ночью и настаивала, чтобы я приезжала в квартиру послушать. Соседи уверяли, что у них тишина, ребенок. Но мадам в течение двух месяцев будила меня по ночам и требовала моего приезда. Срочно!

Реальность: у мужа часть дома а-ля барак, в очень плохом состоянии. Никогда им не занимался — ни ремонта, ни уюта. Назначила цену аренды ниже рынка, за эти деньги можно снять комнату. Женщина, которая въехала туда, умудрилась там все отмыть и создать уют. Еще она ухаживала за старой кавказской овчаркой на привязи. А мы за это не брали с нее плату за коммунальные услуги. Сейчас собака уже умирает от старости, Настя взяла ее в дом, меняет ей пеленки.

В общем, даже если появляется мысль повысить оплату, мы от нее отказываемся: слишком хорошие жильцы.

Реальность: заехала девушка с парнем и ребенком, с виду приличная семья. Оформили договор на парня, они сразу без вопросов все оплатили.

Спустя дня три нам звонит соседка и говорит, что в квартире что-то громят, ругаются. Оказалось, что парень, который заселялся с девушкой, был ее любовником, а муж каким-то образом нашел их и разнес половину квартиры.

Как сдать квартиру правильно по закону

Добиться от них компенсации не получилось, потому что разговаривать с ними было страшно. А на следующий день, когда их выселили с милицией, в укромных уголках нашли шприцы, бутылки и прочие отвратительные атрибуты.

Реальность: у нас жила молодая семья с ребенком. Попросили отсрочку платежа, потому что он уехал по работе, она в декрете, денег нет. Мы сами недавно стали дважды родителями, поэтому относились к ним с пониманием. Хотя квартиру сдавали не от хорошей жизни: покупали ее сами, у родителей помощи не просили, но нам с двумя детьми студия была мала, потому сдали ее и сняли квартиру побольше рядом с работой.

В итоге мы их со скандалом выселили через месяц, они остались нам должны за месяц аренды и коммунальные услуги за два месяца. А квартира после них была просто полностью убита: стены разрисованы, все заклеено детскими наклейками, бардак.

Реальность: сдавал семье — папа, мама, трое детишек. Когда приходил за деньгами, меня не пускали дальше порога, ссылаясь на то, что дети спят. Однажды папа вместо денег предложил их пожалеть, так как у них слишком много кредитов и нечем платить. После просьбы освободить помещение они перестали отвечать на звонки.

Какие документы нужны для оформления договора

Набор документов для сдачи квартиры зависит от того, кто является владельцем – физическое или юридическое лицо.  Так, от обычного гражданина-арендодателя потребуется:

  • Паспорт;
  • Документ, подтверждающий право владения квартирой (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • Кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • Письменное согласие всех владельцев недвижимости;
  • Письменное согласие родителей или опекуна, если собственник – несовершеннолетнее лицо;
  • Заверенная у нотариуса доверенность, если сделка осуществляется доверенным лицом.

Потенциальным жильцам квартиры стоит иметь в виду, что если у квартиры, которую вы собрались снимать, имеется несколько собственников, то все они должны предоставить свое согласие на сдачу помещения в письменном виде с подписью. В противном случае договор аренды могут признать недействительным. Если недвижимость является совместно нажитой собственностью мужа и жены, лучше также взять у второго супруга письменное разрешение.

Во время заключения сделки собственник квартиры должен будет оформить:

  • Акт приема-передачи квартиры;
  • Опись имущества к договору найма;
  • Расписку о получении денежных средств.

Это одни из самых важных документов во всей сделке, благодаря которым она обретает юридическую силу. Они защищают арендодателя и арендатора от разногласий и взаимных претензий друг к другу, которые могут возникнуть при повреждении имущества в квартире или невыплате предусмотренной в договоре денежной сумме.

На основании договора аренды собственник обязан предоставить нанимателю жилое помещение во временное пользование за определенную плату. Причем оформлен он должен быть обязательно в письменном виде. Участниками сделки выступают наниматель и наймодатель. Если владельцем недвижимости является юридическое лицо, жилье будет сдаваться на правах аренды, соответственно, стороны договора будут именоваться как арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем срок его действия не должен составлять более 5 лет. И наоборот, сделка, заключенная на срок менее 1 года, считается краткосрочным, о чем обязательно нужно указывать в договоре. Если не выполнить данное условие, ее могут признать недействительной.

Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

  • Штрафами от налоговых органов;
  • Отказом страховой компании в выплатах, если квартиросъемщик нанес ущерб жилью;
  • Отказом квартиросъемщика платить за аренду;
  • Расторжением ипотечного договора по инициативе банка.
Предлагаем ознакомиться:  Имеют права на квартиру матери мужа его дети

Деньги и имущество

Реальность: сдавал студию в новом доме с ремонтом, ушатали ремонт за три года. А цена с учетом того, что на рынке аренды в этом районе появилось много квартир, за это время снизилась с 17 до 12 тысяч.

Реальность: когда первый раз сдавала квартиру, я очень быстро нашла через знакомых внушающую доверие девушку. Мы подписали договор и, по моим ощущениям, поняли друг друга по всем пунктам. Каково же было мое удивление, когда через год выяснилось, что она ни разу не подавала показания счетчиков, потому что не знала, как их правильно считать.

Но самым запоминающимся оказался ее сюрприз за две недели до окончания срока: она разрисовала стену на кухне акриловыми красками, прямо по обоям. Хотя в договоре была строка о необходимости согласования любых декоративных изменений. Целая стена была сине-зеленой. Она считала нарисованное картиной, мне же пришлось делать ремонт за свой счет.

Реальность: покупал квартиру в новостройке для сдачи в аренду. Почти Санкт-Петербург, ныне уже город Кудрово. Добротный вариант: две комнаты, большая кухня, отделка от застройщика, весь интерьер из Икеи. Получилось достойно: бюджетно, но со всей встроенной техникой. Арендаторов искать не пришлось, они сами меня нашли: пара с ребенком узнала через консьержа, что я собираюсь сдавать жилье.

Четыре года все шло хорошо, потом начались задержки с платежами на неделю-две, каждый раз были разные причины. Я намекал, что ситуация с задержками меня не сильно радует. После задержки платежа на месяц я попросил их съехать.

Женщина переставила мебель, на стенах появилось больше отверстий, нормальные цветные обои были перекрашены, видимо в любимый цвет. Красили сами, так что все натяжные потолки были подкрашены. Судя по дивану и стульям, вместе с ними жила небольшая собачка.

Договор между нами был официальный — любое переустройство, как и наличие животных, было категорически запрещено.

Они платили 27 000 рублей в месяц, плюс коммуналка в среднем 4000. Залог в 27 тысяч, сами понимаете, не покрыл всех моих расходов по восстановлению квартиры. Ремонт обошелся мне в 100 000 рублей.

Реальность: сдавали комнату в двухкомнатной квартире. Во второй комнате никто не жил — там были наши вещи. В квартире был уложен ламинат, поклеены обои, установлены стеклопакеты, кухня с дубовыми фасадами и акриловая ванна — в общем, делали под себя.

Оформление сдачи квартиры в аренду

Знакомая по работе пожаловалась, что племянника с девушкой выселяют из общежития и им срочно нужно жилье. Так как квартира пустовала, решили попробовать сдать.

Раньше в квартире жил ребенок и две собаки, так что обои в коридоре и кухне местами были ободраны. В период простоя в квартиру наведывались редко, поэтому она, конечно, не блистала чистотой. Жильцы захотели заехать сразу, в связи со спешкой никакого акта о передаче не составляли. Так как сдавали по знакомству, назначили цену 10 000 в месяц.

В итоге, когда они выезжали, оказалось, что акриловая ванна покрылась трещинами, пробковый ламинат в комнате был пропахан здоровой царапиной, необдуманно оставленная в доступе посуда сожжена, магнитная доска исписана нестираемым маркером, а часть наших вещей из квартиры просто исчезла.

За последний месяц они не платили, так как у них якобы не было денег и тетя попросила, чтобы они пожили так. Вещи они вывезли за день до передачи ключей. Пришлось через их тетю требовать от них вернуть диванные подушки и деревянный чайный столик, которые они прихватили, якобы подумав, что это их. Вещи, исчезновение которых было обнаружено позже, никто, естественно, не отдал. Сказали: «У нас ничего вашего нет».

Существенные условия соглашения

Реальность: мы жили в другом городе и в квартире не появлялись. Когда жильцы собрались съезжать, выяснилось, что комнату, которая была закрыта с вещами, они вскрыли и устроили там прачечную. Объяснили это тем, что им ежедневно приходилось стирать вещи маленьких детей, а на балконе белье не успевало высыхать. Это привело к образованию грибка. А в итоге они еще и утащили часть вещей из закрытых коробок из той самой комнаты.

Реальность: около восьми лет сдавал однокомнатную квартиру в Ростове-на-Дону, за это время было пять или шесть арендаторов.

Квартира в среднем состоянии, но очень ухоженная. Я старался постоянно и планомерно что-то менять: смесители, окна, шкафы, двери, плиту, холодильник. Делал все за свой счет — не чтобы дороже сдать, а чтобы люди ценили и стабильно жили, потому что постоянно менять арендаторов — это заморочки.

Сдавал за 9—11 тысяч, но сверху еще коммуналка, которую они оплачивали сами. Мне постоянно звонили: то лампочка перегорела, то кран подтекает, то унитаз барахлит, то соседи шумят.

Я сам снимаю в другом городе и никогда таких проблем арендодателю не доставлял. Поэтому очень негодовал по поводу моих арендаторов.

Предлагаем ознакомиться:  Сожитель требует переписать на него ипотечную квартиру что делать

Однажды жильцы накопили долг по квитанциям и отказались платить. Я наивно полагал, что они порядочные, а они предпочли нагрубить и съехать. Обвинили меня в том, что это я недосмотрел за их ошибками при оплате коммуналки, поэтому это моя проблема. После такого я решил, что больше не хочу быть арендодателем и пора продавать квартиру.

Оформление сдачи квартиры в аренду

Существенные условия договора аренды – это, по сути, определяющие положения всей сделки. Иными словами, без них соглашение не может считаться заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ, сделка признается совершенной лишь в том случае, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как правило, обязательным условием соглашения является указание в нем предмета сделки – квартиры, с описанием всех ее характеристик. Это может быть полный адрес, площадь жилого помещения, а также этаж, на котором находится квартира. Помимо этого должны быть прописаны:

  • Цена договора и порядок внесения денежных средств;
  • Права и обязанности сторон сделки;
  • Ответственность участников за нарушение условий соглашения;
  • Обеспечение исполнения обязательств по договору;
  • Срок действия соглашения;
  • Основания для изменения или расторжения документа;
  • Условия передачи конфиденциальной информации;
  • Способы разрешения споров;
  • Нормативно-правовые акты, регулирующие отношения сторон;
  • Подписи и реквизиты участников.

В качестве дополнительной информации в договоре может быть указана информация, позволяющая проверить платежеспособность нанимателя или арендатора. Здесь можно указать условие о предоставлении справки с места работы или бухгалтерский баланс предприятия. Отдельно стоит отметить факт отсутствия у жилого помещения каких-либо обременений, например, ипотеки или ареста.

Порядок внесения денежных средств

Статья 682 ГК РФ указывает на то, что все вопросы, касающиеся объема денежных средств за аренду квартиры, должны быть отображены в соответствующем договоре. Точный размер суммы устанавливается по соглашению сторон, то есть, не допускается изменение цены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено действующим соглашением.

В договоре также должны быть указаны сроки уплаты. На практике почти всегда арендатор платит за месяц вперед – это обусловлено необходимость вносить залог за проживание в квартире при заключении соглашения. Если сделка краткосрочная, можно договориться о более частом внесении денежных средств, например, дважды в месяц.

Оформление сдачи квартиры в аренду

Произвести оплату можно двумя способами:

  • Передать наличные средства под расписку хозяина;
  • Перевести деньги на банковский счет, указанный в договоре.

Важно

important

Главное – не передавать деньги без документального подтверждения. Конечно, перечислять деньги банковским переводом гораздо проще, да и у вас на руках останутся квитанции, подтверждающие факт оплаты. Тем самым продавец не сможет отрицать получение платежа.

Принципы налогообложения

Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

  • Оплата НДФЛ;
  • УСН для индивидуальных предпринимателей.

Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли. Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу.

У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо. За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

Инфо

info

Многие владельцы жилья, желая сократить налоги или вовсе избежать их уплаты, прибегают к самым разным хитростям. Так, например, некоторые арендаторы заключают с жильцами договор не на год, а, например, на 11 месяцев. Однако такой маневр не обеспечит им освобождение от уплаты налогов, а лишь разрешит не регистрировать договор аренды в налоговой. Если инспектор все же сможет доказать, что вы уклоняетесь от налогообложения, вам будет грозить крупный штраф.

Предыдущая запись Особенности возмещения судебных издержек при смотрины дела защите прав потребителя
Следующая запись Могут ли судебные приставы арестовать кредитный счет

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector