Налоговые вычеты и льготы при продаже и покупке квартир, в том числе в кредит

Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры

Кто освобождается от оплаты налогов и подачи декларации в 2020 году

Особенности предоставления льгот по НДФЛ оговорены в ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ.

Согласно этим статьям, продавец получает освобождение от уплаты налога, если владел жильем более установленного законом минимального срока, составляющего 5 лет.

Это правило распространяется только на недвижимость, купленную после января 2016 года (по сделкам, осуществленным до этой даты, действует прежний срок, равный 3 годам).

Если продавец получил квартиру в дар, по наследству от близкого родственника, по договору ренты или в результате приватизации, он может продать её через 3 года и также будет освобожден от уплаты налога.

Чтобы не ошибиться при расчетах минимального установленного срока владения, за дату отсчета следует взять ту, которая обозначена в свидетельстве о государственной регистрации права собственности.

Например, жилье было куплено 16.05.2017 года, следовательно, пятилетний срок истечет только 16.05.2022 года. Исключением являются случаи, когда имущество переходит в порядке наследования от близкого родственника. Здесь срок отсчитывается с того момента, когда стало известно об открытии наследства, а не с момента получения свидетельства.

НК РФ (п. 6 ст. 217.1) наделяет региональные власти полномочиями самостоятельно устанавливать минимальный срок как для отдельных льготных категорий граждан, так и для всех налогоплательщиков. По решению властей срок может быть не только уменьшен, но и приравнен к нулю.

Ст. 217.1 дает продавцу квартиры право использовать при расчете НДФЛ вычеты – имущественный (не более 1 000 000 рублей) или в виде суммы расходов, понесенных на покупку недвижимости. При реализации недвижимости, приобретенной после 2016 года, продавец может не платить НДФЛ, если:

  • цена продажи составляет не менее 70% от той, которая значится в кадастровом реестре;
  • разница между ценой продажи и имущественным вычетом отрицательная или равна 0;
  • разница между ценой продажи и затратами на покупку, ремонт квартиры отрицательная или равна 0.

В последнем случае налоговая инспекция обязательно потребует предоставления декларации и документов, подтверждающих факт оплаты расходов, которые заявлены к вычету. Если налогоплательщик не соблюдет данное требование, в предоставлении льготы ему откажут.

Гл. 23 НК РФ не содержит особого перечня лиц, которые бы полностью освобождались от уплаты НДФЛ.

Плательщиками являются как резиденты, так и нерезиденты, получающие прибыль от трудовой деятельности на территории страны.

Инвалиды всех групп не являются исключением из правил, как и остальные граждане, они обладают правом использовать льготы, предоставляемые ст. 217.1 НК РФ.

При расчете сумм, с которых исчисляется данный налог, каждый гражданин имеет право применить один из двух видов льгот и уменьшить сумму НДФЛ за счет:

  • имущественного вычета, сумма которого не превышет 1 000 000 рублей;
  • вычета, равного сумме фактических затрат, связанных с приобретением недвижимости в собственность.

Также продавец имеет право вычесть из суммы, на которую начисляется НДФЛ, расходы на ремонт объекта недвижимости и выплату процентов по ипотечному займу.

В законе нет никаких ограничений по размеру такого вычета, главное условие – траты должны быть документально подтверждены счетами-фактурами, актами выполненных работ, чеками и товарными чеками с синими печатями и подписями.

Как и все остальные категории граждан, инвалиды освобождаются от уплаты НДФЛ при условии, если квартира находилась в собственности у продавца не менее предусмотренного ст. 217.1 НК РФ минимального срока владения:

  • более 5 лет для квартир, приобретенных после 2016 года;
  • более 3 лет для квартир, приобретенных до 2016 года.

В отличие от дарения или наследования, продажа квартир родственнику, считающемуся по закону близким, облагается НДФЛ по ставке 13%. При этом продавец имеет право на получение вычета, а вот покупатель – нет.

Объяснения содержатся в ст. 220 НК РФ, которая прямо указывает на то, что покупка объектов недвижимости лицом, признаваемым по закону взаимозависимым, вследствии родственных отношений, может негативно сказываться как на условиях договора, так и экономических результатах.

Например, родственники могут договориться между собой о переоформлении права собственности на квартиру без фактической передачи денежных средств, что повлечет необоснованное возмещение сумм налога из бюджета.

Согласно п. 1 ст. 20 НК РФвзаимозависимыми считаются лица, состоящие в близком родстве:

  • супруги, состоящие в официальном браке;
  • родители, опекуны или усыновители;
  • дети (родные, усыновленные или взятые под опеку);
  • сестры и братья.

Если договор купли-продажи заключается между родственниками, это может стать основанием для тщательной проверки документов налоговой инспекцией.

Сделку могут проверить на «экономическую целесообразность», например, на соответствие продажной и рыночной цен (для квартир, приобретенных до 2016 года) и в случае большого расхождения доначислить налог продавцу.

По жилью, приобретенному после 2016 года, проводится проверка на соответствие кадастровой стоимости, а при отсутствии последней – рыночной.

Так же вопросы у налоговой могут возникнуть в случае отсутствия должным образом оформленного договора и документов, подтверждающих факт передачи денежных средств.

Если пакет документов не предоставлен или цена продажи объекта занижена, сделку могут признать недействительной, а в отношении участников возбудить уголовное дело.

При продаже недвижимости, находившейся в собственности более минимального срока владения, установленного ст. 217.1 НК РФ, бывший владелец так же освобождается от уплаты НДФЛ.

Минимизировать или вообще избежать уплаты налога можно, главное правильно применить положения ст. 227.1 НК РФ.

Не нужно подавать декларацию и платить НДФЛ, если квартира была в собственности более минимально установленного срока владения. Также стоит помнить о штрафных санкциях за неуплату, либо занижение суммы НДФЛ.

С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.

Налог с продажи квартиры в 2020 году для физических лиц рассчитывается в зависимости от нескольких обстоятельств:

  • Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
  • Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.

С 2018 года введены следующие изменения, касающиеся налогообложения при реализации жилой и нежилой недвижимости:

  1. Действие права собственности должно быть не менее пяти лет, за исключением ряда случаев, при наличии которых минимальное время распоряжения собственностью остается на прежнем уровне – три года.
  2. При реализации недвижимости по заведомо невыгодной цене к расчету принимают либо цену договора, либо 0,7 от кадастровой стоимости – в зависимости от того, какая сумма больше.  При этом цена договора может быть близка к рыночной, но если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то будет расчет от кадастровой..

Другие изменения являются менее значимыми, хотя позволяют не только определить, как вернуть уплаченный налог, но и воспользоваться возможностью уменьшения налоговой ставки при подаче 3-НДФЛ.

Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.

Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.

Предлагаем ознакомиться:  Порядок применения дисциплинарных взысканий в 2020 году

Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры

При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.

В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.

Изменения 2020 года

В 2020 году появилась новая статья НК РФ 214.10. Её положения позволяют налоговым органам самостоятельно рассчитать налог от налоговой базы в 70% кадастровой стоимости недвижимости на первое января текущего года, когда была продана квартира, если налогоплательщик не подаст декларацию о доходах до 30 апреля.

Оплата обязательств перед ФНС ложится на плечи продавца. К сожалению, избежать этой кабалы можно только при соблюдении определенных правил торговли объектом недвижимого имущества, при которых можно продать квартиру без налога в рамках правовых норм.

Для ответа на вопрос как избежать налога при продаже квартиры необходимо обратиться к налоговому и жилищному законодательствам, которые определяют следующие положения:

  1. Безналоговая реализация жилого имущества возможна только после истечения минимально определенного периода владения на правах, зарегистрированных в ЕГРН, в течение пяти лет.
  2. Оплачивать налог и подавать декларацию не нужно при её владении 3 года, если она получена в дар или наследство, была приватизация или договор пожизненного содержания с иждивением, продается единственное жилье для проживания, второе жилье приобретается в срок до 90 дней перед продажей первого согласно абзацу 2 подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ
  3. Собственность на жилье оформлена до 1.01.2016 т.к. ранее действовали правила от трехлетнем льготном сроке владения недвижимостью.

Декларация 3-НДФЛ при продаже и покупке квартиры

Все физические лица, осуществляющие сделки с недвижимым имуществом на территории страны, обязаны платить налоги. Согласно положениям ст. 210 НК РФ все средства, вырученные от такой деятельности, признаются доходом и подлежат обложению НДФЛ по ставкам:

  • 13 % для граждан РФ;
  • 30% для иностранцев (лиц, находящихся в стране менее 183 календарных дней в году).

До 2016 года НДФЛ рассчитывался как процент от стоимости квартиры, обозначенной в договоре, заключенном между продавцом и покупателем.

С начала 2016 года порядок исчисления этого налога изменился, цена реализации используется только в том случае, если она не меньше 70 % от цены, указанной в государственном кадастре.

Например, недвижимость реализована за 4 000 000 рублей, а в реестре ее оценка соответствует 6 000 000 рублей. Налог начисляется с большей, кадастровой оценки, умноженной на 0.7, т.е. с суммы в 4 200 000 рублей.

Если в кадастровом реестре оценка отсутствует, НДФЛ рассчитывается как процент с прибыли от цены реализации жилья, указанной в договоре.

Согласно п.1 и п.2 ст.220 НК РФ плательщики (как граждане РФ, так и иностранцы) могут вычесть из налогооблагаемой базы сумму фактически понесенных затрат на покупку недвижимости, либо получить вычет до 1 000 000 рублей.

Пользоваться вычетом можно каждый год, но не более одного раза.

Гражданин обязан самостоятельно исчислить и оплатить сумму НДФЛ в бюджет, а также предоставить декларацию в инспекцию по форме 3-НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за датой сделки.

То есть, по сделкам с жилой недвижимостью, совершенным в течение 2019 года, нужно отчитаться, подав декларацию до 30 апреля 2020 года. Если указанный срок будет пропущен, налоговая имеет право провести проверку и взыскать сумму в принудительном порядке.

Гражданин обязан оплатить исчисленный налог в срок до 15 июля года, следующего за годом совершения сделки. Также перечислить средства можно одновременно с подачей декларации.

Если гражданин пропустит указанный срок и вовремя не сделает платеж, налоговая имеет право начислить пени или взыскать штраф в размере до 20% от суммы сделки. Более суровое наказание грозит злостным уклонистам, им могут насчитать сумму штрафа порядка 40%.

Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры

Очевидно, что при покупке недвижимости Покупатель не получает доход в результате сделки, а наоборот, он тратит свои деньги на покупку жилья. Именно это и поощряется государством – Покупателю предоставляется приятная налоговая льгота в виде налогового вычета по уплате НДФЛ. То есть за покупку квартиры ему вернут из госбюджета часть «излишне уплаченного» им подоходного налога в течение нескольких лет, следующих за покупкой. Как это выглядит?

Имущественный налоговый вычет для Покупателя квартиры означает, что при уплате 13%-налога с любых своих (сторонних) доходов, подлежащих налогообложению НДФЛ (например, с зарплаты), гражданин может уменьшить свою налогооблагаемую базу (например, равную размеру зарплаты за несколько лет) на сумму фактически понесенных расходов, потраченных им на покупку квартиры (пп.3, п.1, ст. 220 НК РФ).

Максимальный размер такого вычета – 2 000 000 руб. (пп.1, п.3, ст. 220 НК РФ).

До 2014 года имущественный налоговый вычет за покупку квартиры предоставлялся Покупателю только один раз в жизни (т.е. на одну покупку жилья). С 2014 года этот вычет может применяться несколько раз (т.е. к нескольким покупкам жилья), но в сумме все равно не должен превышать установленного максимума в 2 млн. руб.

Таким образом, сейчас при покупке квартиры гражданин может сэкономить на налогах (т.е. не доплатить в бюджет) сумму, равную = 2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб. Это максимум.

Сумма может быть и меньше, если стоимость купленной квартиры – менее 2 млн. руб. (соответственно, вычет тогда окажется на всю сумму покупки). На оставшуюся неиспользованной (от 2-х млн. руб.) сумму Покупатель также сможет получить вычет, если купит себе второе жилье.

Например, при покупке квартиры за 1,5 млн. руб., Покупатель получает налоговый вычет на всю сумму покупки, т.е. на все 1,5 млн. руб. (вычет = 1,5 млн. х 13% = 195 000 руб.). А на оставшуюся неиспользованной льготу 500 тыс. руб., он сможет получить вычет (= 500 тыс. х 13% = 65 000 руб.), если купит себе еще один объект жилой недвижимости (например, дачу).

С того же 2014 года этот налоговый вычет при покупке квартиры применяется теперь к каждому собственнику квартиры отдельно (раньше вычет применялся один на квартиру, независимо от числа собственников). Т.е. теперь если квартира куплена и оформлена на двоих (например, на мужа и жену), то вычет в 2 млн. руб. применяется как к зарплате мужа, так и к зарплате жены одновременно.

Другими словами, семья из двух человек теперь может получить налоговый вычет при покупке квартиры уже в размере (максимально): 2 млн. 2 млн. = 4 млн. руб., и соответственно, обеспечить себе: 260 тыс. руб. 260 тыс. руб. = 520 тыс. руб. – к возврату! (см. видео на эту тему – ниже).

То же касается и случаев, когда квартира оформляется на большее число собственников, например: муж жена теща, или муж жена ребенок. Право на вычет в 2 млн. руб. здесь имеет каждый собственник. Налоговый вычет за ребенка могут получить его родители (подробнее об этом – по ссылке).

Налоговые вычеты при покупке и продаже квартир

Как могут распределяться вычеты между супругами при совместной и долевой собственности – рассказано в статье далее.

Для оформления имущественных налоговых вычетов как при продаже, так и при покупке квартиры, Продавцу или Покупателю, соответственно, необходимо заполнить и подать в свою ИФНС (по месту своей прописки) налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

Это довольно объемный документ с массой формализованных пунктов и пустых полей для расчетов и подстановки данных (см. ниже ссылку на образец). Чтобы не ломать голову над налоговыми ребусами, можно за небольшую плату заказать подготовку декларации 3-НДФЛ специальным коммерческим службам.

Образец формы налоговой декларации 3-НДФЛ

Предлагаем ознакомиться:  Имеет ли право участвовать в расследовании пострадавший

 – на официальном сайте ФНС –

здесь

.

Адреса налоговых инспекций (ИФНС) г. Москвы – здесь (если сменить там регион, то получишь адреса инспекций любого региона России).

Консультацию и помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ и получении налогового вычета можно получить – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

При продаже квартиры, декларация (о полученных доходах и применяемых вычетах) подается с 1-го января по 30-е апреля года, следующего за годом регистрации сделки (и получения дохода, соответственно). Этот срок указан в п.1, ст.229, НК РФ.

Сам налог нужно уплатить после подачи декларации, максимум – до 15 июля того же года. Об этом указано в п.6, ст.227, НК РФ.

В случае продажи квартиры, к которой по закону применяется налоговый вычет в размере полной стоимости жилья (см. выше об этом) – декларацияо полученном доходе все равно подается, но обязанность по уплате налога НЕ возникает.

При покупке квартиры, декларация (с указанием понесенных расходов и заявлением на возврат НДФЛ) может подаваться в любой год и в любой месяц, начиная с января, следующего за покупкой года. Такая свобода действий здесь предоставляется потому, что использование Покупателем этой налоговой льготы является его правом, а не обязанностью. При этом, сам налоговый вычет за покупку жилья посчитают только за 3 года, предшествующие подаче заявления (см. выше об этом).

Возврат уплаченного из зарплаты Покупателя налога НДФЛ происходит после завершения налогового периода (года), исчисляется он за истекший налоговый период, при условии, что у плательщика налога (т.е. Покупателя квартиры) в этот период был доход (зарплата и т.п.), с которого уплачивался НДФЛ в бюджет.

Возврат НДФЛ происходит до тех пор, пока не вернется вся положенная к возврату сумма.

Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры

Сбор и подача документов на получение налогового вычета (в т.ч. заполнение декларации по форме 3-НДФЛ) может производиться как самостоятельно, так и с помощью налоговых консультантов (см. ссылку на них выше).

Как оформляется возврат НДФЛ за покупку жилья? Порядок действий Покупателя квартиры для оформления налогового вычета, и перечень документов для возврата НДФЛ – см. по ссылке.

Как быть, если продал одну квартиру и купил другую одновременно? Будет ли здесь взаимозачет налога и вычета – см. по ссылке.

А отдельные, частные случаи применения налоговых вычетов можно посмотреть в комментариях к этой статье.

Освобождение от уплаты налога при продаже квартирыСопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Когда нужно платить налог после продажи квартиры

  1. В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
  1. Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
  2. Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.

Период обладания считается не в календарных годах, а месяцами, так срок владения квартирой для продажи должен составлять не менее 36 календарных месяцев подряд. Расчет может осуществляться до момента выдачи свидетельства о правах на дом – при открытии наследства и принятии его, рекомендуется рассчитывать время с момента получения свидетельства.

Минимальный срок владения в течение трех лет, может быть определен для объектов недвижимого характера, полученных в результате:

  1. Наследования от близкого родственника.
  2. Оформления договора дарения между близкими родственниками для дальнейшего перехода права собственности на квартиру по дарственной.
  3. Оформления жилища из государственного жилищного фонда в частный сектор, которую удалось приватизировать по специальной программе, продажа такой квартиры после приватизации без уплаты сборов возможна только по истечению минимально установленного периода владения.
  4. Заключенного договора ренты с обязательствами передачи недвижимого имущества с одной стороны и полным финансовым обеспечением с другой.

К вышеперечисленным четырем статьям добавилась еще одна. Теперь вы имеете законное право не платить налог с продажи квартиры при сроке владения от трех лет, если вы продаете единственное для проживания жилое помещение и участок под ним (если жилое помещение расположено на участке).  

Тут стоит отметить два важных пункта:

  1. Нежилое помещение не относится к данному изменению. За него платить налог придется.
  2. Жилое помещение (доля в нем) налогоплательщика или его супруга/супруги не считается вторым жильем и его продажа не попадает под налогообложение, если новое жилье (доля в нем) приобретается налогоплательщиком и его супругой/супругом в срок до 90 дней с даты продажи такого жилья.

Срок уплаты налога с продажи квартиры устанавливается в ч. 1 ст. 220 НК РФ. Подача декларации 3 НДФЛ осуществляется до 30 апреля календарного года следующего за годом продажи жилья. Оплатить сбор необходимо до 15 июля после подачи декларации о доходах за календарный год, в котором было продано жилое помещение.

Налог с продажи квартиры можно уплатить в течение длительного времени, если сумма сбора является неподъемной для резидента страны. Необходимо обратиться в ФНС с заявлением о предоставлении рассрочки платежа с описанием обстоятельств, которые препятствуют полной оплате единовременно.

Налоговый вычет при покупке квартиры в кредит

При ипотеке, помимо, обычных (перечисленных выше), добавляется еще одна налоговая льгота, смягчающая Покупателю бремя уплаты процентов банку.

В случае покупки квартиры в ипотеку, Покупателю предоставляется дополнительный имущественный налоговый вычет – на сумму уплаченных процентов по кредиту (пп.4, п.1, ст. 220 НК РФ).

Максимальный размер такого вычета – 3 млн. руб. (п.4, ст. 220 НК РФ). Соответственно, максимальная сумма, которую можно вернуть из уплаченных по кредиту процентов = 3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

Пример 1

Это ограничение на максимальную сумму действует с 1 января 2014 года. Для кредитов, полученных ранее этой даты, такое ограничение не действует – там вычет можно получить на всю сумму уплаченных банку процентов.

Этот налоговый вычет при покупке квартиры касается только целевых займов и банковских ипотечных кредитов (в т.ч. при перекредитовании), и не распространяется на ссуды от работодателя, гос. субсидии, использование материнского капитала, и т.п.

Налоговый вычет по кредитным процентам технически не связан с вычетом по расходам на покупку жилья (см. выше), и поэтому он может быть получен по отдельной квартире.

Возвращать налог по уплаченным процентам можно по мере того, как эти проценты выплачиваются банку, даже если ипотека еще не погашена полностью. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.

Правда, в отличие от вычета на сумму затрат на покупку жилья (см. выше), вычет на сумму уплаченных процентов по кредиту предоставляется только в отношении одной купленной квартиры (абз.2, п.8, ст. 220 НК РФ).

Пример 2

  ♦ Пример-5 (Вычет при покупке квартиры с использованием кредита) ♦

260 000 руб. (макс. возврат из суммы покупки) 390 000 руб. (макс. возврат из суммы уплаченных банку процентов) = 650 000 руб.

На практике это очень полезная льгота и, как правило, большинство Покупателей ею пользуются. Главное – правильно фиксировать в документах уплаченные за жилье и за проценты суммы, чтобы потом было что предъявить к вычету.

Механизм получения имущественного налогового вычета при покупке квартиры

представлен на сайте ФНС –

Предлагаем ознакомиться:  Как купить квартиру без риэлтора и опыта

здесь

.

Если квартира приобретается гражданами в общую совместную собственность (например, супругами), то налоговый вычет (возврат НДФЛ) распределяется между ними по договоренности.

По умолчанию вычет при совместной собственности, как и сумма расходов на покупку квартиры, распределяется между супругами в равных долях (50% х 50%), и если квартира куплена после января 2014 года, то каждый из супругов имеет право на вычет в 2 млн. руб. (т.е. 260 тыс. руб. к возврату каждому – это максимум, если позволяет стоимость квартиры).

Если же стоимость квартиры не позволяет обоим супругам получить по максимальному вычету для каждого супруга, то они могут перераспределить вычеты в пользу одного из супругов (см. пример).

  ♦ Пример-6 (Вычет при покупке квартиры в совместную собственность) ♦

Если квартира приобретается в общую долевую собственность, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами так:

  • если квартира была куплена до 2014 года – то на обоих супругов предоставляется один налоговый вычет (2 млн. руб., максимум), который распределяется строго пропорционально их долям.
  • если квартира куплена после 01.01.2014 – то вычет 2 млн. руб. предоставляется уже каждому супругу отдельно; при этом у них есть возможность произвольно распределить этот вычет между собой, независимо от размера их долей (но не более, чем 2 млн. руб. на человека).
    Подтверждение на сайте ФНС – здесь.

Такое распределение вычета между супругами может понадобиться, например, если один из супругов официально не работает, и не имеет возможности вернуть себе НДФЛ (см. пример №7).

Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры

  ♦ Пример-7 (Вычет при покупке квартиры в долевую собственность) ♦

Если же квартира была куплена в браке, но оформлена только на одного из супругов, то тут действует правило общего имущества супругов (подробнее – по ссылке). Согласно ему, все имущество, приобретенное в браке, признается нажитым совместно (в том числе и деньги, потраченные на жилье). А значит, при покупке квартиры не имеет значения, на кого оформлены документы, и кто фактически потратил деньги. Оба супруга имеют равные права на возврат подоходного налога (т.е. применяется правило для общей совместной собственности – см. выше).

То же касается и уплаты процентов по ипотечному кредиту: все расходы супругов считаются общими. Поэтому муж и жена вправе самостоятельно распределить между собой вычет по процентам в любой пропорции, независимо от того, кто фактически выплачивал кредит. Для этого они пишут в налоговый орган соответствующее заявление и передают его вместе декларацией по форме 3-НДФЛ.

Документы, прилагаемые к декларации

Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.

К таким документам могут относиться:

  • Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
  • Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.

Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры

Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:

  • Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
  • Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
  • Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
  • Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.

Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01».   Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.

Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.

Ответы на вопросы по налогу

Существуют наиболее распространенные вопросы, касающиеся уплаты налога от продажи квартиры.

Для заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, необходимо правильно исчислять период владения недвижимостью.

Период владения исчисляется в зависимости от способа приобретения жилья, поэтому:

  • При оформлении приобретении недвижимого имущества самостоятельно, время начинает идти при оформлении права собственности в ЕГРН;
  • При приобретении жилого помещения по ДДУ, а также по уступке права требования, – с момента оформления права собственности;
  • При приобретении жилища у ЖСК – после полной выплаты всей суммы паевых взносов, а также заключения акта приема-передачи;
  • При оформлении жилья в собственность с помощью программы приватизации – с момента заключения договора передачи жилого помещения, если он был заключен до 1998 года, либо при оформлении прав собственности, если приватизация оформлялась после 98 года;
  • При оформлении жилой недвижимости в наследство – с момента открытия наследства;
  • При долевом владении – с момента регистрации права на завершенный объект строительства при этом неважна дата, когда был подписан передаточный акт с застройщиком.

Минимально установленный промежуток, в течение которого должно быть действительно право собственности на жилище, для последующей безналоговой реализации составляет три года с момента регистрации недвижимости в ЕГРН.

Если на момент реализации жилья, срок составит менее трех лет, то НК РФ определяет каким налогом будет облагаться продажа такой собственности – 13% от полученной выгоды.

С 2016 года был существенно увеличен период, в течение которого необходимо быть зарегистрированным собственником жилого имущества. Оплата налога за продажу квартиры осуществляется, если права собственности зарегистрированы менее пяти лет.

Освобождение от уплаты налога при продаже квартиры

При этом отмечается, что данное положение распространяется и на те сделки, которые были заключены до 1 января 2016 года, но с оформлением прав на недвижимость после этой даты.

Поле 2016 года подаренные и наследуемые жилые помещения могут облагаться соответствующими обязательствами при реализации, если период оформления и действия права собственности на них составляет менее трех и пяти лет.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, более детально разобран в следующем посте.

Особенность заключается в следующем:

  • Трехлетний период владения устанавливается на близких родственников дарителя или наследодателя;
  • Пятилетний – на любых других граждан, которые могут являться дальними родственниками или знакомыми дарителя, или завещателя.

При реализации недвижимости до истечения минимального времени владения, налог нужно заплатить в обязательном порядке.

При реализации жилища и приобретении другой жилой недвижимости в одном налоговом периоде, можно рассчитывать на налоговый вычет.

Налоговые льготы при продаже квартиры имеют возможность взаимозачета друг перед другом, если лицо, подающее 3-НДФЛ прямо укажет в декларации права на предоставление налоговых вычетов на покупку жилья, а также на его реализацию.

Продажа доли

При реализации долей в недвижимом имуществе, дольщики обязаны выплачивать налоговые сборы в процентном соотношении в зависимости от размера имеющихся у них долей. Каждый выплатит ровно столько, сколько составила фактическая прибыль или размер полученной от продавца суммы.

НДФЛ обязаны выплачивать все, вне зависимости от материального положения и возраста. Уплата налога от продажи квартиры при продаже квартиры пенсионером рассчитывается по стандартно определенной ставке без каких-либо особенностей и скидок.

Несмотря на то, что пенсия у многих пожилых людей небольшая и выжить на нее достойно нельзя, налоговые льготы для пенсионеров при продаже квартиры не предусмотрены. Этот вопрос не будет подниматься и в дальнейшем.

Реализации жилья – сложный и длительный процесс, который требует особой внимательности, так как отсутствие декларации о доходах может негативно сказаться на будущем налогоплательщика. Гражданам следует соблюдать сроки подачи документов, а также укладываться в установленный законом период для оплаты текущих налоговых обязательств.

Ждем ваши вопросы. Наш юрист всегда готов вам оказать полную поддержку по налогам и оформлению документов по сделке. Просьба запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.

Просьба оценить сейчас пост и поставить лайк.

Предыдущая запись Какой штраф за неправильную парковку в 2020 году: в Москве и Санкт-Петербурге, со скидкой 50%
Следующая запись Компенсация за неиспользованный отпуск: в каких случаях выплачивать, ответственность за невыплату

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector