Основания перехода права собственности на недвижимое имущество

Передача права собственности осуществлялась

Сущность акта при совершении сделок купли-продажи

Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом.

К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию. Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его. При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Если же названное в примере исчезновение части имущества относится к области случайных рисков, то нужно иметь в виду два немаловажных аспекта:

  • ст. 211 ГК РФ устанавливает, что риски, связанные с состоянием имущества, несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, поэтому они переходят к покупателю в момент признания его собственником;
  • стороны могут изменить это, внеся в договор пункт о том, когда риски переходят к покупателю.

Вручение имущества покупателю приобретает статуса исполненного после совершения двух событий:

  • фактической передачи вещи покупателю;
  • подписания акта о передаче.

Такой порядок отрицает возможность приравнивания к передаче недвижимости любых других событий. К примеру, если продавец передал покупателю ключи от квартиры, то это не означает, что он передал квартиру.

Нужно понимать, что отказ от подписания одной из сторон акта даёт другой право требовать то, что предусмотрено договором купли-продажи. Покупатель получает право требовать недвижимую вещь или возмещения всех затрат, связанных с попыткой её приобретения. Продавец — принятия товара, а если этого не произойдёт, то он получает возможность отказаться от своих обязательств.

Любая сделка по отчуждению недвижимости предполагает переход права собственности на нее к другому лицу. Субъектами таких операций являются граждане, юридические лица и даже государство. Важным условием для заключения сделки является ее действительность, которая складывается из нескольких условий:

  • соответствие закону по своему содержанию;
  • дееспособность и правоспособность субъектов;
  • добровольность;
  • соблюдение формальных норм и правил.

Если хотя бы одно из перечисленных требований не соблюдается, сделка может быть признана недействительной по решению суда (оспоримая) или независимо от судебного признания (ничтожная). Любая сделка, направленная на передачу права собственности на недвижимость, заключается письменно, так как служит основанием для государственной регистрации перехода права на объект.

Гражданское законодательство предусматривает несколько видов таких сделок. В зависимости от ситуации целесообразно использовать ту или иную процедуру. Рассмотрим самые распространенные варианты сделок.

Купля-продажа

Данная операция предполагает передачу объекта недвижимости от продавца покупателю за денежное вознаграждение в заранее оговоренном размере. Субъектами являются физические и юридические лица. Договор купли-продажи является основанием для государственной регистрации перехода права собственности, составляется в письменной форме, а в определенных случаях он должен быть заверен нотариусом (например, при продаже доли в праве общей долевой собственности третьим лицам).

Предлагаем ознакомиться:  Потерял документы на право собственности

Продавец может требовать оплаты стоимости имущества по договору, но и сам обязан передать объект покупателю в указанном в договоре виде. Недвижимость должна быть свободна от всех неоговоренных с покупателем обременений. Если продавец умолчал о них, а покупатель понес убытки, то их будет обязан возместить бывший собственник.

Покупатель может требовать от продавца своевременную передачу приобретенного объекта, а также снижение его цены, а то и вовсе расторжения договора, если были обнаружены незаявленные изначально обременения. Покупатель обязан принять купленную недвижимость и заплатить оговоренную цену.

Сделки купли-продажи с переходом права собственности на жилое помещение проводятся в частном порядке либо посредством организации публичных торгов. Последние могут иметь форму конкурса или аукциона. При аукционе новым владельцем недвижимости становится покупатель, предложивший максимальную цену, а при конкурсе должны быть соблюдены и иные условия нематериального характера.

Договор мены предполагает обмен объектами недвижимости, которые могут быть как равноценными по стоимости, так и различными. В последнем случае осуществляется доплата разницы. Субъектами сделки являются физические и юридические лица. Регистрация перехода права собственности на все имущество по договору мены происходит одновременно после выполнения сторонами всех обязательств по передаче обменянной недвижимости.

В качестве объектов обмена может выступать разнородное имущество, например, квартира и земельный участок. Количество объектов, участвующих в сделке, тоже не ограничено. Заключенный по всем правилам договор мены является основанием для регистрации сделки в Росреестре.

Дарение

Если требуется передача квартиры в собственность родственнику или иному близкому человеку, то целесообразно использовать вариант дарения. В этом случае объект недвижимости передается в собственность другому лицу на безвозмездной основе. К одаряемому могут быть взамен предъявлены требования только неимущественного характера.

Преимуществами договора дарения являются следующие факторы:

  • легкость оформления, так как не требуется прописывать никаких финансовых обязательств;
  • принятое в дар жилье является собственностью только самого одаряемого и не подлежит разделу при разводе супругов;
  • близкие родственники не обязаны платить подоходный налог;
  • дарение доли в праве общей долевой собственности на недвижимость осуществляется без соблюдения процедуры уведомления других сособственников.

Основанием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, полученного в дар, является договор дарения (дарственная). Субъектами договора являются физические и юридические (с определенными ограничениями) лица. Государство тоже может выступать в роли одаряемого, но в этом случае речь идет о договоре пожертвования.

Оформлять дарственную стоит только на хорошо знакомых и проверенных людей, так как с момента ее подписания даритель теряет все права на недвижимость. Если он рассчитывал продолжать пользоваться объектом, то может быть сильно разочарован, когда новый собственник попросит его освободить жилое помещение, поэтому иногда лучше передать недвижимость по наследству или по договору ренты.

Наследование

Передача права собственности осуществлялась

При наследовании права на недвижимость переходят новому собственнику только после смерти наследодателя. Существует два способа наследования: по закону и по завещанию. В первом случае все имущество умершего, в том числе и недвижимость, переходит его родственникам в порядке очередности наследования.

Предлагаем ознакомиться:  Судебные расходы по административному делу

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Во втором случае право собственности на недвижимость переходит к наследникам на основании составленного при жизни наследодателя завещания. Наследниками могут выступать не только родственники, ведь завещать недвижимость можно даже организации или государству. Наследники могут принять наследство или отказаться от него.

Рента

Рента — это сделка с недвижимостью, по итогам которой собственник объекта передает его в собственность лицу, которое обязуется за это периодически выплачивать оговоренную сумму либо обеспечивать его содержание в другой форме. Получатель ренты передает право собственности на недвижимость плательщику.

Использование договора ренты целесообразно в том случае, если владельцу недвижимости необходимо содержание, а платить за него нет возможности. Этим способом активно пользуются престарелые одинокие граждане, у которых нет наследников. Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит обязательному удостоверению нотариусом, после чего регистрируется в Росреестре.

Рента порождает обременение на недвижимость, поэтому при отчуждении объекта плательщиком ренты исполнять обязательства будет новый владелец. При этом установлена субсидиарная ответственность лица, передавшего имущество с обременением, и лица принявшего его в случае возникновения требований от получателя ренты из-за нарушения договора.

Рента бывает следующих подвидов:

  • постоянная, которая выплачивается бессрочно, если не будет выкуплена получателем или плательщиком в полном объеме;
  • пожизненная, состоящая из ежемесячных выплат вплоть до смерти получателя;
  • пожизненное содержание с иждивением предполагает закрепленную в договоре обязанность содержать получателя ренты либо выплату денежных средств.

Регистрация перехода права собственности на квартиру по договору ренты осуществляется сразу после подписания обеими сторонами с указанием обременения.

Приватизация

Переход прав на недвижимость

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.

Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.

Как происходит переход права собственности на недвижимое имущество 0

Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.

Порядок оформления недвижимости в Росреестре

Независимо от того, каким из вышеперечисленных способов гражданин получил недвижимость в собственность, он обязан оформить сделку в Росреестре. После подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности должностные лица ведомства внесут соответствующие изменения в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). После этого новый владелец сможет распоряжаться объектом в полной мере.

Сейчас государственная услуга по приему документов на государственную регистрацию прав на недвижимость предоставляется многофункциональными центрами (МФЦ), которые созданы практически в любом городе и даже в сельских районных центрах. Это позволило избежать очередей и непосредственного контакта с государственными чиновниками. Теперь зарегистрировать сделку можно в комфортных условиях, взяв талон в электронной очереди.

Предлагаем ознакомиться:  Закон о государственных служащих российской федерации

Кроме того, с недавнего времени нет привязки к региону нахождения недвижимости. Сдать документы можно в любой МФЦ на территории России, независимо от места нахождения объекта. Это очень удобно, так как, например, для оформления полученной по наследству квартиры не нужно ехать в другой конец страны.

Чтобы оформить сделку надо выполнить несколько простых шагов:

  1. Приходим в МФЦ вместе с другой стороной сделки в указанное в заблаговременно полученном талоне время.
  2. Оплачиваем государственную пошлину, сумма которой зависит от типа объекта недвижимости (для квартиры — 2 тыс. рублей).
  3. Предоставляем специалисту МФЦ свои паспорта и подписанные сторонами документы, служащие основанием для перехода права собственности вместе с составленным специалистом от вашего имени заявлением в Росреестр и получаем расписку.
  4. Получаем СМС о готовности и забираем выписку из ЕГРН, где уже новый собственник.

Законом предусмотрены жесткие сроки на предоставление государственной услуги по регистрации недвижимости. Они отличаются в зависимости от ее типа и способа приобретения. В общем случае при подаче документов через МФЦ, результат вы получите в течение 9 рабочих дней. Это срок сокращен до 5 рабочих дней для регистрации недвижимости по судебному решению.

Такое же время понадобится для государственной регистрации перехода права собственности через МФЦ нотариально удостоверенной сделки, а также права собственности по свидетельству о наследстве или на долю в общем супружеском имуществе. Если эти документы поданы через портал Госуслуг в электронном виде, то услуга должна быть оказана в течение всего 1 дня.

Любая сделка с недвижимостью требует государственной регистрации. Оформить ее сегодня под силу каждому без посторонней помощи. Для этого государством созданы все условия, в отличие от того, что было еще несколько лет назад.

Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ

В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел. Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года.

Как происходит переход права собственности на недвижимое имущество 1

Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ. Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.

Предыдущая запись Запрос материалов дела из суда
Следующая запись Залоговое имущество при банкротстве юридического лица — реализация, статус, продажа

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector