Является ли прекращение деятельности фирмы, арендующей помещение, основанием для расторжения договора аренды по ее инициативе?

Чем отличается отказ от исполнения договора аренды от расторжения договора аренды?

Когда можно разорвать договор

Расторгается договор по трем основаниям:

  1. Договоренность между сторонами об окончании правовых отношений. Составляется одноименное соглашение.
  2. В одностороннем порядке, по инициативе участника.
  3. Через суд.

Два последних варианта обычно используются в случае, если кто-то из сторон нарушил условия договора.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Если один из участников решил прервать отношения, он уведомляет об этом второго письменным извещением. В нем необходимо прописать данные:

  • реквизиты и данные стороны;
  • причина расторжения;
  • обязательства по договору.

Оповещение передается почтой, на адрес, который прописан в договоре. Если стороне известен другой адрес, она может отправить оповещение и на него, хотя это не обязательно.

Если адресат не даст ответ в разумный срок (30 дней) или в тот, который прописан в претензии, участник аренды вправе писать исковое заявление.

Самым простым способом расторжения арендных правоотношений выступает соглашение, которое оформляется между участниками. Оно говорит о том, что стороны согласны прекратить сотрудничество. В тексте документа нужно отразить положения:

  • причины: добровольно, по согласию между сторонами;
  • стадии исполнения договорных отношений;
  • обязательства сторон по осуществлению взаимного расчета с указанием периодов, когда это планируется сделать;
  • обязанность арендатора, связанная с возвратом имущества арендодателю в указанный срок.

Участник имеет веские основания к тому, чтобы прекратить сотрудничество по своему желанию. На практике разрыв правоотношений происходит по 2 причинам:

  • условия, прописанные в договоре, нарушаются и достаточно существенно;
  • изменение ситуации.

Нарушение условий говорит о том, что одна сторона правоотношений рискует понести ущерб и лишиться всего, что могла бы получить в сделке.

Чем отличается отказ от исполнения договора аренды от расторжения договора аренды?

Изменение ситуации, причем существенно, заключается в том, что если бы участник знал об этом заранее, то не был подписан ни при каких условиях договор.

По ст. 451 ГК РФ из-за изменения обстоятельств участник вправе расторгнуть деловые отношения по требованию. И этому процессу должны соответствовать условия:

  • участники исходят из того, что никаких изменений обстоятельств не произойдет в момент подписания договора;
  • изменения были обусловлены причинами, которые никто не мог предугадать, включая и заинтересованное в расторжении договора лицо;
  • если пункты договора остались бы прежними, а обстоятельства изменились, то один из участников правоотношения рисковал утратой всего того, что мог бы прибрести по аренде;
  • из сути текста соглашения, правил делового оборота не следует, что риск, сопутствующий изменениям, несет заинтересованный в расторжении участник.

Участнику аренды расторжение договора может потребоваться, исходя из разных причин:

  • нарушены пункты договора, и стороны пришли к соглашению о том, что больше не будут сотрудничать;
  • наличие личных обстоятельств: арендатору необходимы деньги, он решил срочно реализовать имущество, находящееся в аренде.

В случае расторжения арендного соглашения составляется специальный документ, который отражает взаимное согласие сторон. В нем стороны отражают информацию:

  • причины расторжения договора;
  • этап исполнения;
  • взаиморасчеты участников: в документе необходимо прописать пункт о том, что финансовые претензии отсутствуют;
  • интервал времени, в течение которого имущество вернется обратно собственнику.

Арендатор вправе вернуть обратно имущество на момент заключения соглашения. Обычно этот процесс сопровождается составлением акта приема-передачи. Он подписывается обеими сторонами.

Предлагаем ознакомиться:  Снятие ипотеки в силу закона

Расторжение арендного договора нежилого помещения без судебного участия в этом процессе возможно, когда стороны не предъявляют претензий друг к другу. Составляется специальное соглашение, которое прилагается к основному договору. В нем участники прописывают, что не имеют друг к другу финансовых претензий. Закрепляют намерения подписями.

В порядке вне участия суда в процессе расторжения договорных отношений необходимо выбрать основание и составить оповещение, адресованное второму участнику. Отправившей стороне нужно ждать ответа. Если на уведомление пришел ответ, сторона не против того, чтобы по–деловому расстаться, заключается об этом соответствующее соглашение.

По решению суда расторжение договора аренды происходит, когда одна из сторон не согласна с намерениями другой. И неодобрение с ее действиями может быть связано с наличием причин:

  1. Ст. 620 ГК РФ: нарушения со стороны арендодателя – не позволяет использовать имущество по назначению, нарушил сроки, не обеспечил доступ в помещение и т.д.
  2. После ратификации договора арендатор выявил недостатки в имуществе. О них он не знал и не был информирован собственником. Они влияют на процесс использования имущества.
  3. Владелец имущества не исполнил обязательства по осуществлению работ, связанных с капитальным ремонтом помещения.

Арендодатель также может быть недовольным сотрудничеством. Например, он требует расторжения договора в следующих обстоятельствах:

  • используется имущество не по назначению;
  • пропуск арендных платежей три раза подряд.

Чем отличается отказ от исполнения договора аренды от расторжения договора аренды?

Возможно расторжение договоров аренды по инициативе арендодателя, а также временным пользователем имущества.

Позиция ВС РФ

В своем исковом заявлении истец ссылался на то, что договором аренды не было предусмотрено право ответчика на односторонний отказ от исполнения договора. Следовательно, тот факт, что общество «Б» прекратило использование арендованного помещения, не является основанием для освобождения его от обязанности внести арендную плату.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции этот довод отклонил и в удовлетворении заявленных требований обществу «М» отказал (решение Арбитражного суда Самарской области от 23 июня 2015 г. по делу № А55-28556/2014).

По мнению суда, ответчик, действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя о прекращении арендных отношений и готовности возвратить нежилое помещение 30 апреля 2014 года. Арендодатель, в свою очередь, мер по принятию помещения не предпринял, в связи с чем образование задолженности зависело уже исключительно от действий общества «М».

Обжалование вердикта не дало никаких результатов – суды апелляционной и кассационной инстанций оставили вынесенное решение без изменения (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2015 г. № 11АП-10491/15, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 января 2016 г. № Ф06-3780/15).

Истец счел эти судебные акты незаконными и обратился с жалобой в ВС РФ, который с позицией нижестоящих судов не согласился и счел исковые требования истца обоснованными (Определение ВС РФ от 1 сентября 2016 г. № 306-ЭС16-3858).

О том, какую сумму не могут превышать платежи наличными при расчетах по договору аренды между юридическими лицами и можно ли при этом уплачивать арендную плату за счет наличной выручки, поступившей в кассу организации, узнайте из материала «Арендная плата по договору аренды здания, сооружения, нежилого помещения» в «Энциклопедии решений» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Предлагаем ознакомиться:  Протокол является процессуальным документом в административном праве

Получить доступ

Суд напомнил, что законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, если:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. 620 ГК РФ).

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ).

Является ли прекращение деятельности фирмы, арендующей помещение, основанием для расторжения договора аренды по ее инициативе?

Однако заявленный истцом при рассмотрении дела в судах всех трех инстанций довод об отсутствии у ответчика права на односторонний отказ от договора, по мнению ВС РФ, не был проверен надлежащим образом. Договор аренды был заключен сторонами на определенный срок, следовательно, для признания права общества «Б» на односторонний отказ от него по основанию, которое не предусмотрено ГК РФ, необходимо было, отметил Суд, установить наличие соответствующего условия в договоре аренды. Однако наличие в нем такого условия не подтверждено ни одним из нижестоящих судов.

По этой причине ВС РФ признал несостоятельными последующие выводы судов о том, что ответчик действовал разумно и добросовестно, осуществив возврат помещения 30 апреля 2014 года, а истец уклонялся от приемки помещения.

Более того, при прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (ст. 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества – с составлением передаточного акта (ст. 655 ГК РФ). Поэтому Суд не признал односторонний акт арендатора об освобождении помещения с передачей ключей охране надлежащим возвратом помещения, подтверждающим прекращение арендных отношений.

К тому же досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66; далее – Обзор)).). Есть только одно условие, при котором арендодатель лишается права требовать арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора – если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (п. 37 Обзора). В данном же случае такого основания не было.

В результате ВС РФ пришел к выводу, что ответчиком было допущено существенное нарушение договора аренды в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В связи с этим судам необходимо было, во-первых, оценить довод истца об отсутствии предусмотренного договором права ответчика отказаться от его исполнения, а во-вторых, установить, мог ли сам истец при допущенном ответчиком нарушении отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке или расторжение договора по такому основанию было возможно только в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ).

Предлагаем ознакомиться:  Нотариальное заверение договора займа между физическими лицами

Для решения этих вопросов дело было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области. 

Таким образом, ВС РФ сделал вывод о том, что прекращение деятельности компании-арендатора не является основанием для расторжения по ее инициативе договора аренды, заключенного на определенный срок. Исключением является только ситуация, при которой такое право отдельно предусмотрено в самом договоре.

При этом досрочное освобождение помещения, в свою очередь, не является основанием для прекращения обязательства по внесению арендной платы. Лишь уклонение арендодателя от приемки помещения при наличии оснований для прекращения договора аренды может являться основанием для лишения его права требовать плату за период просрочки.

Обеспечить себе возможность отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, как арендатору, так и арендодателю желательно заранее, определив в договоре перечень оснований, дающих каждому из них такое право. Если обстоятельства изменились уже после заключения договора, главное, помнить, что какой бы уважительной ни казалась причина, не позволяющая выполнить условия договора, отказаться от его исполнения в одностороннем порядке при отсутствии соответствующего основания в законе или договоре нельзя.

Досрочное расторжение договора арендатором

Чем отличается отказ от исполнения договора аренды от расторжения договора аренды?

Досрочное расторжение договоров аренды по инициативе арендодателя означает окончание сотрудничества до сроков, указанного в документе. Желание исходит от арендодателя. Но одного стремления мало: необходимы веские причины, по которым возможно досрочное расторжение договоров.

Арендодатель вправе законно расторгнуть правоотношения, основываясь на ст. 619 ГК РФ, если:

  • временный собственник наносит вред имуществу: из-за этого предмет договора аренды ухудшается по эксплуатационным свойствам (пункты об этом закреплены в договоре);
  • нарушение эксплуатационных условий пользования имуществом, закрепленных в договоре;
  • игнорирование ремонта;
  • несоблюдение сроков платы пользования имуществом: в документе этот пункт прописывается отдельно, в нем определяется пеня за просрочку платежей, возможно – и иные санкции. Если неоплата за договор случилась единожды, то арендодатель может и не обратить внимания на это недоразумение. Если это продолжается неоднократно, то арендодатель имеет право не сотрудничать с неплатежеспособным человеком.

Расторжение договора аренды помещения – стадии:

  1. Обращение, адресованное к арендатору. Оно письменное: в нем прописываются причины, по которым собственник решил действовать именно так.
  2. На претензию нет ответа. Владелец праве прийти за помощью в суд.

Досрочное расторжение договоров аренды происходит, если арендатор считает, что собственник имущества нарушил условия их сотрудничества. Мирно решить вопрос не удалось. Арендатор применяет положения ст. 620. Это нарушения со стороны арендодателя – не позволяет использовать имущество по назначению, нарушил сроки, не обеспечил доступ и т.д.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Образец расторжения договора аренды по инициативе арендатора доступен для всеобщего пользования в интернете (образец соглашения о расторжении договора).

Предыдущая запись Как подключить Мобильный банк Сбербанка через интернет
Следующая запись Налог на брокерский счет

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector