Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Продажа по ДДУ, что это такое? Порядок оформления договора, особенности договора переуступки и риски

Как происходит раздел квартиры купленной по ДДУ после развода: договор долевого участия

Особенности приобретения жилья по ДДУ супругами

При желании продать или подарить свою часть, не требуется получать на это разрешение другого члена семьи.

Однако перед реализацией своей части, нужно прежде всего предложить ее другому супругу, поскольку у него есть первоочередное право выкупа.

Получив отказ, можно продавать ее кому угодно. По умолчанию между супругами устанавливается режим совместной собственности. Однако по своему желанию они могут изменить данный режим на договорной.

Это возможно: При подписании брачного договора, действие которого распространяется на все вещи и имущество, принадлежащие семейной паре.

Он может заключаться как до свадьбы, так и в период супружеской жизни. Договор имеет силу как в отношении уже присутствующих в семье материальных ценностей, так и в отношении вещей, которые предполагается приобрести в дальнейшем.

При подписании отдельных соглашений на приобретаемое или вновь создаваемое имущество.

Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.

Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:

  • ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года;
  • Гражданским кодексом РФ;
  • Жилищным кодексом РФ;
  • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации прав дольщиками, а именно:

  1. Составить протокол о распределении помещений на жилые и коммерческие. Это актуально, если в новостройке предусмотрен этаж с магазинами, офисными и иными площадями.
  2. Получить в БТИ техническую документацию на построенное здание, в которой будет указана этажность и планировка многоквартирного дома, его площадь в целом и каждого отдельного помещения.
  3. Подписать акт приема-передачи здания и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
  4. Поставить здание на учет в Росреестре.
  5. Присвоить дому почтовый адрес.

При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, строительная компания обязана передать недвижимые объекты дольщикам. Этот процесс оформляется актом приема-передачи при предварительном осмотре жилплощади. Когда акт подписан, дольщики получают ключи от квартир. После этого потребуется обратиться в Росреестр для единовременной постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Однако так гладко происходит далеко не всегда. Довольно часто застройщики под различными предлогами затягивают процесс. В этой ситуации дольщики вынуждены самостоятельно обращаться в БТИ, а, если застройщик препятствует оформлению – в суд.

Инфо

Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению. Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.

Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру. Пример Супружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому.

Дольщик уступает свои права на жилье не безвозмездно, а за определенную плату, ее размер фиксируется в отдельном договоре уступки, заключаемом между продавцом и покупателем. На юридическом языке он называется цессией. По сути, договор цессии закрепляет смену дольщиков в договоре ДДУ, на основе которого он заключается.

Вместе с тем, инвестор, передавая свои права, несет ответственность перед покупателем только за наличие и подлинность самих прав, но не отвечает ни за действия девелопера, ни за нарушения, допущенные им. С этого момента новый дольщик должен решать любые вопросы и проблемные ситуации, связанные со строительством объекта, непосредственно с самим застройщиком.

По договору переуступки продажа квартиры может производиться только на этапе строительства объекта. При этом конкретное время и стадию строительства законодатель не оговаривает, это можно сделать в любой период от заключения и регистрации ДДУ, до подписания приемо-передаточного акта с застройщиком. Когда квартира уже передана дольщику, то после того, как на нее будет зарегистрировано право собственности, ее можно продать обычным образом по сделке купли-продажи.

Приобретение квартиры на этапе строительства не у застройщика, а у другого участника, связано с определенной долей риска. Прежде всего, продавец должен владеть тем правом, которое он переуступает другому лицу (в данном случае право требовать с застройщика квартиру). Подтверждением этого является только зарегистрированный договор ДДУ, который намного уменьшает возможные риски и исключает возможность двойных продаж одной квартиры.

Нередко дольщики заключают с застройщиком предварительный договор, на основании которого у них возникает только одно право – требовать заключения основного ДДУ, но не возникает права требования квартиры. Поэтому, договор цессии, заключенный на основе предварительного договора, не передает новому участнику право требования жилья. Это обстоятельство нужно обязательно учитывать при совершении данной сделки.

Предлагаем ознакомиться:  Образец протокола общего собрания жильцв многоквартирного дома о согласовании реконструкции квартиры

Однако приобретение жилья по переуступке права на основе ДДУ, не может полностью застраховать покупателей от всех рисков. Например, зачастую причиной переуступки своего права дольщиком является затягивание сроков строительства, низкое качество возводимого объекта. Поэтому, прежде чем решиться на сделку, покупателю следует очень внимательно изучить документы и проект застройщика, посмотреть, ведутся ли строительные работы, и на какой стадии они находятся, поинтересоваться репутацией строительной компании.

Покупатель должен учесть еще один нюанс. Если возникнут обстоятельства, при которых потребуется расторгнуть договор долевого участия, то получить по нему можно только первоначальную цену ДДУ, которая, как правило, намного ниже стоимости, заплаченной по договору переуступки.

Чтобы обезопасить себя при оформлении договора по переуступке права, и полностью исключить возможные риски, необходимо перед совершением сделки получить консультацию компетентного юриста. Общество защиты прав дольщиков окажет вам профессиональную юридическую помощь в подготовке документов, составлении и оформлении договора.

Договор долевого участия: куда смотреть

Многоэтажки

Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.

На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.

При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.

С января 2013 года постановка многоквартирного дома застройщиком на кадастровый учет осуществляется одновременно с каждым имеющемся в нем помещении. В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать кадастровый паспорт. Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект.

Содержание

  1. 2 Когда возникает долевая собственность
  2. 1 В чем разница между совместной и общей долевой собственностью
  3. 4 Нюансы оформления квартиры в долевую собственность
  4. 3 Правила покупки жилья супругами по ДДУ
  5. 5 Особенности оформления ДДУ на супругов

В чем разница между совместной и общей долевой собственностью Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества.

Покупка квартиры по договору долевого участия по переуступке – сделка достаточно рискованная. Нередко права на квартиру переуступаются не единожды, и встречаются ситуации, когда впоследствии оказывается, что проданный по переуступке объект, принадлежит совсем другому лицу. Поэтому прежде чем подписывать договор, необходимо тщательно проверить все документы самой строительной компании и инвестора и правильно оформить сделку. У девелопера должны быть в наличии:

  • проектные документы с указанием сроков начала и завершения строительства;
  • разрешительные документы на строительство объекта;
  • правоустанавливающие и регистрационные документы на участок.

Продавец должен передать новому дольщику все документы, имеющие отношение к основному договору:

  • Оригинал основного договора ДДУ с отметкой о регистрации в Росреестре;
  • Предварительный договор и дополнительные соглашения (при наличии);
  • Все ранее заключенные договора переуступки на данную квартиру (при наличии);
  • Все имеющиеся квитанции об оплате по ДДУ (в оригинале);
  • При необходимости согласие застройщика на сделку;
  • Разрешение на совершение этой сделки супруга(и).

Также нужно поинтересоваться у самого застройщика, не имеется ли у участника просроченной задолженности или неуплаченной пени, не указанной в соглашении о переводе долга. Лучше всего потребовать акт сверки всех платежей. Передачу нужно оформить двусторонним приемо-передаточным актом. По законодательству, если основной договор подлежит регистрации, то и договор по переуступке также должен быть зарегистрирован.

Как происходит раздел квартиры купленной по ДДУ после развода: договор долевого участия

Сторонами ДДУ выступает застройщик, возводящий своими либо привлечёнными силами жилое здание, и участник, вносящий оговорённую сумму. На последнем также лежит обязанность по принятию недвижимости после введения её в эксплуатацию.

  1. Технические характеристики подлежащей передаче квартиры, включая её общую площадь, размер/количество комнат и вспомогательных помещений, используемые для возведения наружных стен материалы и так далее.
  2. Дата, определённая для передачи жилища.
  3. Цена договора (оформляется график погашения платежей).
  4. Гарантийный срок, в течение которого выявленные недостатки устраняются за счёт возводившего строение лица.
  5. Обеспечительные меры, направленные на то, чтобы застройщик в полном объёме выполнил свои обязательства.
  6. На момент, когда заключается сделка, её условия должны соответствовать обозначенным в проектной декларации.
  7. ДДУ на квартиру составляют в письменной форме и в обязательном порядке регистрируют в росреестре.
  1. Реквизиты документа долевого участия.
  2. Условия сделки, являющиеся существенными.
  3. Местонахождение объекта. Если это квартира в МКД (многоквартирный дом), то её номер.
  4. Данные организаций, заключивших сделки по обеспечению исполнения застройщиком обязательств, реквизиты договоров страхования гражданской ответственности либо поручительства.
  5. Информация о лице, ведущем строительство и тому подобное.

В июне 2017 г. в первом чтении рассмотрен законопроект об обеспечении гарантий для дольщиков.

Планируется, что осуществлять выплаты обманутым дольщикам будет созданный для этих целей компенсационный фонд за счёт средств, внесённых в обязательном порядке ведущей строительство организацией. Размер взноса составит от 1% от стоимости многоквартирного дома. На июль назначено рассмотрение данного законопроекта во втором чтении.

Предлагаем ознакомиться:  Делится ли при разводе общая долевая собственность

Важно

Это происходит в присутствии двух сторон договора путем осмотра жилого помещения, проверки работы всех коммуникаций, подписания акта приема-передачи и вручения ключей от квартиры владельцу, который впоследствии должен получить на нее кадастровый паспорт с план-схемой. С января 2013 года постановка многоквартирного дома застройщиком на кадастровый учет осуществляется одновременно с каждым имеющемся в нем помещении. В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать кадастровый паспорт.

Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект.

Содержание

  • 1 В чем разница между совместной и общей долевой собственностью
  • 2 Когда возникает долевая собственность
  • 3 Правила покупки жилья супругами по ДДУ
  • 4 Нюансы оформления квартиры в долевую собственность
  • 5 Особенности оформления ДДУ на супругов

В чем разница между совместной и общей долевой собственностью Оба режима собственности имеют одинаковую природу и предполагают наличие нескольких владельцев одних и тех же материальных ценностей и имущества. Но между ними также существуют различия. При собственности совместной все вещи, имущество и недвижимость находятся во владении обоих членов семьи.

Внимание

Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу. Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр). Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании — застройщика.

Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.Как происходит раздел квартиры купленной по ДДУ после развода: договор долевого участия

Совершенно по-другому будут развиваться события, если пара подписала брачный договор, который переводит все материальные отношения в данной семье в договорной режим. В соглашении супруги сами устанавливают, на каких условиях будет делиться между ними недвижимость, определяют размер доли каждого в приобретаемом жилье.

При данных обстоятельствах не требуется получать согласие супруга на заключение ДДУ, поскольку эта квартира не считается их общей собственностью.Каждому из них принадлежит только его доля, определенная подписанным ранее соглашением. Нюансы оформления квартиры в долевую собственность Нередко возникают ситуации, которые не вписываются в общие правила.

Отдел регистрации прав. Ссылки Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сторонами договора участия в долевом строительстве являются организации (Застройщики) и участники долевого строительства (дольщики) физические или юридические лица.

Рассматриваемый договор является, как правило, двухсторонней сделкой, однако на стороне дольщика могут выступать двое и более лиц. В данном случае речь идет об общей собственности, то есть права требования на объект долевого строительства, например квартиру, возникают у всех участников долевого строительства, заключивших договор.

Исходя из гражданско-правовых норм (ст.

Как оформить долевую собственность

Договор также обязан содержать информацию, какими способами застройщик будет выполнять свои финансовые обязательства – банк или страховая компания, с полными указаниями данных каждой из организаций. Сегодня государство позаботилось о защите прав и интересов дольщика (ФЗ № 214). В случае невыполнения обязательств застройщиком согласно подписанному договору должен полностью возместить покупателю ранее оплаченные деньги, а также возможную неустойку, за дополнительно понесенные потери.

Ситуации, описанные выше, нельзя назвать простыми. При возникновении споров они требуют квалифицированной помощи со стороны юриста. Изначально оформляя договор долевого участия необходимо сразу продумать возможные будущие проблемы, которые могут возникнуть с установлением права собственности и раздела имущества, если вы находитесь в браке или собираетесь расписаться.

Задача дольщика и его юриста – просмотреть ДДУ и выяснить, кто именно поставит на нем свою подпись. Если подпись ставит не генеральный директор (а именно так и будет), тогда необходимо потребовать показать оригинал доверенности на право подписи и его нотариально заверенную копию.

Их быть не должно, но так бывает не часто.

Показывая ДДУ юристу, дольщик делает верный шаг, так как специалист сразу выявит все рискованные пункты.

Экономить на юристе в данном случае — слишком дорогое удовольствие.

Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ.

333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей. Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.

Этаж и номер квартиры.

Возможно ли совместно зарегистрировать права в одном договоре?АлександрДа, конечно, Вы просто втроем выступите на стороне покупателя, никаких ограничений:Статья 244 ГК РФ Понятие и основания возникновения общей собственности1.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу

Общая собственность согласно нормам права подразделяется на 2 вида:

  1. Совместная.
  2. Общая долевая.
Предлагаем ознакомиться:  Алименты с налогового вычета при приобретении квартиры или другой недвижимости

По существующему правилу при отсутствии договорённости между владельцами считается, что недвижимое имущество принадлежит им в равных долях. При достижении соглашения участниками может быть изменён их размер. Основанием будет внесение вклада по увеличению или приращению имущества. Например, когда один из сособственников сделал за счёт своих средств пристройку к дому, чем увеличил его площадь. В этом случае у гражданина возникает право на пересмотр своей доли в общем имуществе.

  1. Проведённые улучшения должны быть неотделимыми.
  2. На работы получено согласие всех сособственников.
  3. Преобразования относятся к капитальному ремонту либо связаны с реконструкцией жилья.
  4. Произведённые изменения введены в эксплуатацию согласно строительно-санитарным нормам.

Дорогостоящий ремонт либо встроенная мебель не будет основанием для приращения доли.

Если квартира принадлежит владельцам на праве совместной собственности, то выделение доли может состояться по соглашению её участников, а при отсутствии такого вопрос решается в судебном заседании.

В судебную инстанцию обратилась гражданка Разумовская. В исковом заявлении она просила произвести оформление доли квартиры в собственность, пояснив, что её муж отказывается заключить соглашение об определении частей в занимаемом помещении.

  1. Владельцами квартиры супруги Разумовские стали на основании договора приватизации.
  2. При регистрации недвижимости определение долей не проводилось.
  3. Муж истицы на заседание не явился, обоснований своей позиции не представил.
  4. Априори доли участников совместной собственности считаются равнозначными, если отсутствует договорённость об ином их размере.

Исходя из вышеизложенного, суд постановил признать за каждым из супругов по ½ части в квартире.

Дду совместная собственность

Вопросы о разделе имущества возникают в различных ситуациях, одной из таких будет развод. Обладая определённой долей, гражданин распоряжается ею по своему желанию без учёта мнения других владельцев недвижимости. Это может быть сделка дарения либо мены, главное условие — это её безвозмездный характер.

Оформление долевой собственности в регистрирующем органе осуществляется на основании заявления от всех участников. Представляется документ (соглашение) с определением размера части каждого. В случае разрешения вопроса судом, акт этого органа. Когда регистрируются произошедшие изменения в размерах долей, необходимо предъявить письменное согласие всех сособственников.

  1. Предоставление документа, подтверждающего, что гражданин должным образом известил сособственников о предполагаемой продаже своей части имущества.
  2. Письменный отказ от приобретения отчуждаемой доли, данный всеми владельцами недвижимости. Документ должен быть нотариально заверен.

Выписка о регистрации права собственности выдаётся каждому владельцу доли.

В бумаге отражается источник, послуживший возникновению права собственности, а также местонахождение объекта, размер части в общем имуществе посредством дроби.

Каждый сособственник может потребовать выдела своей доли в натуре. Это достигается соглашением сторон, а при наличии спорной ситуации, в исковом производстве. Такая процедура прекращает для лица, выделившего свою часть в имуществе, право в общей долевой собственности, после чего вновь образовавшийся объект недвижимости подлежит регистрации.

Произвести выдел в натуре возможно, только если это позволяют технические характеристики жилища. Например, в частном доме установить перегородку и организовать отдельный выход. Для квартир данный метод неприменим, так как требуется обособить не только жилую площадь, но и места общего пользования (санузел, пищевой блок). Законодательством предусмотрена денежная компенсация за выделяемую долю. Обязательным условием будет согласие владельца.

Принудить собственника отказаться от своей части имущества взамен выплаты денег нельзя.

Суд может обязать сособственников компенсировать рыночную стоимость доли её хозяину без учёта его мнения при условии, что реальное выделение части имущества невозможно, размер незначителен и для владельца не представляет интереса.

Если квартира куплена до брака по ДДУ

Сложностью, по сравнению с готовой квартирой по договору купли-продажи, выступает в первую очередь ее раздел после развода и наличие множества нюансов оплаты на этапе строительства.

Одна из самых простых ситуаций, когда вы покупаете квартиру по ДДУ, вносите полную оплату, а пока жилье строится, вы вступаете в брак.

То есть имущественные права, когда квартира достроится, на вас будут записаны на момент брака. Если по ряду причин вы решили развестись, то квартира будет полностью принадлежать тому, на кого оформлен договор. Ведь на приобретение недвижимости

Но только отчасти!

На самом деле здесь важен не момент возникновения права собственности на купленную в новостройке квартиру, а – кто из супругов участвовал материально в покупке этой квартиры. Именно фактические денежные затраты определяют для будущих супругов, будет ли собственность считаться общей совместной или нет. Какие здесь могут быть варианты?

Вариантов может быть два:

  • Оба будущих молодожена вложили деньги в покупку квартиры из своих личных «досвадебных» сбережений (не обязательно в равных долях), а потом только расписались.
  • Человек полностью оплатил квартиру по ДДУ из своего кармана, а потом женился.

Какие существуют риски при покупке жилья по переуступке права

Посредники Еще один подводный камень заключается в том, что иногда квартиры покупают не у застройщиков напрямую, а через подрядчика. В этом случае следует быть особенно осторожным, и подписывать договор только после досконального изучения всех его пунктов. Договоренности без регистрации Продолжают действовать и, так называемые, «серые» схемы.

Поэтому гражданину нужно быть очень осторожным. Застройщики иногда стремятся заключить всякого рода предварительные договоры и соглашения перед ДДУ с регистрацией в Росреестре или после него. Бывали случаи, когда на строительство детских площадок и иных объектов требовались дополнительные деньги. Также, и какие-то обязательства могли потом возлагаться на дольщиков.

Предыдущая запись Как рассчитать ламинат на квартиру
Следующая запись Отпуск на крайнем севере трудовой кодекс

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector