Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Аренда квартиры с выкупом

Аренда квартиры с правом последующего выкупа или лизинг? 2019 год

Аренда с последующим правом выкупа

Арендное соглашение, условия которого предусматривают возможность в будущем выкупить жилье, по многим признакам схоже с договором лизинга.

Только в лизинге в качестве предмета договора выступает определенное оборудование или же транспорт, а в первом случае – говорится конкретно о жилье.

По факту, договор представляет собой соединение двух различных видов соглашений, которые, в свою очередь, предусматривают появление между сторонами различных правоотношений.

Условия договора состоят из различных этапов. Первый  представляет собой положение, определяющее условия найма жилплощади, где стороны определены как «арендатор» с одной стороны и «арендодатель» с другой.

Арендатор имеет обязанности по выплате конкретной суммы владельцу жилья за право использования помещения. Все это сопровождается частичным выкупом жилья: отдельно вносятся платежи единоразового характера, что напоминает рассрочку.

С момента полной выплаты цены за жилье, активизируется вторая часть соглашения – купли-продажи недвижимости. Этот этап предполагает, что между сторонами (покупателем и продавцом) уже отсутствуют какие-либо долговые обязательства.

У продавца при этом возникает обязанность незамедлительной передачи лицу, выплатившему стоимость жилья на условиях договора, оговоренной жилплощади.

Сложность состоит в том, что законодательно подобное соглашение не предусматривается. Это приводит к определенным трудностям на этапе его составления и использования.

К примеру, не в каждом случае понятно, когда нужно провести регистрацию договора в Регпалате, и как именно это сделать.

Существует два возможных варианта:

  • Провести его регистрацию как с договором аренды, а затем, когда пройдет передача жилья с момента выплаты всей оговоренной суммы, выполнить регистрацию договора купли-продажи;
  • Вначале провести регистрацию соглашения как куплю-продажу, однако, с наличием обременения в пользу продавца до того момента, когда будет в полной мере выплачена залоговая цена имущества.

Так или иначе, схема проведения оплаты и последующая регистрация договора должны обозначаться его условиями.

Какими преимуществами и недостатками обладает соглашение об аренде с дальнейшим выкупом?

Оформление соглашения является выгодным по следующим причинам:

  • Покупатель приобретает по факту рассрочку, позволяющую ему неспеша выплачивать цену за квартиру, без необходимости использования банковского займа, и не переплачивая при этом;
  • У продавца имеется источник пассивной прибыли, состоящий из регулярных оплат арендных сумм;
  • У сторон есть право договориться о расчетах, с использованием наиболее приемлемой для них схемы, предусматривающей наличие отсрочек или, наоборот, дополнительных оплат, помимо оговоренных ежемесячных платежей;
  • Оформленная между сторонами договоренность в письменном виде, является страховкой от преднамеренного причинения имущественного вреда, гарантируя жилью, фигурирующему в договоре, неприкосновенность.

Однако, кроме перечисленных выгод, подписание подобного договора предполагает и наличие недостатков. Большая часть из них касается рисков, на которые стороны идут добровольно и осознанно.

Предлагаем ознакомиться:  Кто наследник после смерти если квартира приобретена до брака

Аренда жилья с правом выкупа

Процедура аренды с последующим выкупом происходит по следующей схеме:

  1. Заключение договора аренды, в который включено условие о выкупе по окончании срока;
  2. Ежемесячное внесение арендной платы, согласно установленному графику платежей;
  3. Оформление договора купли-продажи после завершения аренды.

Согласно статье 624 ГК РФ арендованная недвижимость при завершении срока действия договора и внесения всей суммы за жилье может перейти в собственность арендатора. Данное условие оговаривается в ранее заключенном арендном соглашении.

Это связано с тем, что подобные сделки являются долгосрочными и заключаются на период от 3 и более лет.

Договор аренды с правом выкупа квартиры: риски

Заключая договор, следует предусматривать в нем такие основные моменты:

  • Цену, определенную для продажи жилья;
  • Порядок расчета выкупной стоимости;
  • Срок и периодичность, соблюдаемые при выплате сумм за жилье;
  • Когда осуществляется переход права собственности;
  • Каким образом жилье будет передаваться арендатору;
  • В какой срок осуществляется передача жилплощади;
  • Цена за жилье (расчет основывается на рыночных показателях);
  • Объем вносимых арендных платежей;
  • На каких условиях происходит индексация платежей, с учетом экономической конъюнктуры;
  • Определение разновидности валюты, которой будут вноситься платежи.

Договор специфичен тем, что в его существенные условия невозможно внести какие-либо поправки в течение всего срока действия.

То есть если текущие рыночные условия внезапно изменятся в сторону ухудшения, это повлечет за собой возникновение серьезных финансовых убытков для одной стороны.

Но и такие ситуации можно обойти, если включить в договорные условия отдельный пункт, предусматривающий право сторон проводить ценовую корректировку выкупа.

Договор аренды жилплощади с дальнейшим выкупом

Договор должен содержать такие основные сведения:

  • Описывающие передаваемую в аренду недвижимость. Подобный раздел прописывает технические характеристики жилплощади: число помещений (вспомогательных/жилых), их размерные характеристики, оборудование жилья инженерными коммуникациями. Также могут обозначаться данные о сделанном косметическом ремонте, установленных стеклопакетах, дорогостоящем сантехническом оборудовании и прочих характеристиках, которые позволяют идентифицировать объект;
  • О моменте, когда будет произведен переход права собственности на жилплощадь. В этом пункте, между сторонами договора могут возникать некоторые разногласия. Продавец желает определить датой перехода права на имущество момент внесения последнего арендного платежа. Что касается покупателя, то ему более выгодно обозначение ранней даты, к примеру, когда между сторонами подписано соглашение. Процедура перехода права на недвижимость осуществляется через его госрегистрацию. Сам факт подписания соглашения, с дальнейшей его реализацией, не будет означать наличия прав собственности арендатора на имущество, которое последний занимает. Если собственник жилплощади проигнорирует оформление в установленном законом порядке прав на имущество, этот шаг может быть выполнен, основываясь на отдельном судебном решении;
  • Об оценке стоимости жилплощади. Этот пункт относится к обязательным в договоренности сторон. Для выполнения оценки, преимущественно пользуются услугами квалифицированных экспертов. Только у профессионального аналитика есть возможность проведения расчета стоимости, учитывая сопоставимые варианты, различные экономические тенденции и другие факторы, воздействующие на ценовые колебания стоимости жилья. Выкупная цена, при любых обстоятельствах, должна являться итогом договоренности с собственником жилья. На цену может влиять инвентаризационная оценка или же сведения, предоставленные по результатам проведения независимой оценки. Финансовая составляющая складывается из рыночной цены и возможных убытков, куда включен ущерб и материальная выгода, которая была упущена при совершении сделки;
  • О договорных сроках. Этот реквизит является обязательным для каждого гражданского договора, подразумевающего проведение сделки, итогом которой является реализация имущества. Срок оформления договора может составлять от 1 до 2 лет (краткосрочный), от 3 до 5 лет (среднесрочный) или же свыше 5 лет (долгосрочный). Срок напрямую зависит от того, насколько одна или вторая сторона заинтересована в оперативности проводимой сделки, с учетом материальных соображений и нужды в финансовых активах;
  • Об оплате и сроках ее проведения. Для расчетов может быть избрана и безналичная форма, и наличная. Первая – наиболее популярна. Она предусматривает перечисление на банковский счет продавца (это может быть карта банка или же депозит) оговоренной сторонами суммы. Оплата с использованием наличных средств может выполняться через привлечение свидетелей со стороны, или же с использованием ячейки банка. Срок, определенный для выполнения расчетных действий, устанавливается по договоренности сторон договора. Выплаты за жилье могут осуществляться по частям или же в форме ежемесячных фиксированных сумм;
  • Раскрывающие положения, затрагивающие вопрос аренды жилья. В соглашение должны включаться отдельные пункты, прописывающие четкий порядок эксплуатации объекта.
Предлагаем ознакомиться:  Отчим имеет право на наследство сына

Поскольку момент перехода права собственности на жилье происходит не с даты регистрации соглашения, а когда будет оплачена вся сумма, у сторон возникает определенный риск.

Риски, возникающие у продавца:

  • В случае существенного подорожания объекта недвижимости, им будет упущена выгода. Соглашение может быть заключено с условием рассрочки платежей на длительный период, вероятно, от 5 до 10 лет. За данный, довольно внушительной срок, жилые квадраты могут возрасти в цене на 15-20 процентов, сама же квартира останется той же (как она определена договором);
  • У покупателя может возникнуть желание использования арендованного жилья не в соответствии с его прямым целевым назначением, к примеру, с коммерческой целью или для сдачи в поднайм;
  • При систематическом росте платежей за коммунальные услуги и росте обязательных налоговых платежей, оплачиваемых за собственность, прибыль, получаемая от арендных оплат, может быть сведена к минимальной или вообще отсутствовать. Подобный риск, конечно, можно свести на нет, предусмотрев в условиях тарификацию взносов, с учетом текущей экономической ситуации.

У покупателя, в сравнении с продавцом, рисков не меньше:

  • На арендный период недвижимость все также будет относиться к собственности продавца, из этого следует, что у него есть право распоряжения ею: передавать в дар, продавать, указывать в завещании и прочее. У продавца есть право досрочного расторжения договора найма (конечно, не обойдется без штрафных санкций). Возвращать полученные средства он может отказаться, после чего вопрос нужно будет решать через суд;
  • У продавца есть возможность резкого повышения суммы, обозначенной в качестве платы за аренду и общей цены недвижимости, если такой момент оговорен условиями соглашения;
  • Есть риск того, что продавец умрет до выполнения последнего этапа соглашения о передачи жилья в пользу покупателя, и затем будет необходимо перезаключать такое же соглашение, но уже с наследниками. Также возникает вопрос с уже выплаченными взносами. К примеру, когда продавец потратил выплаченные ему средства, а наследниками они получены не были. В этом случае, наследники могут отказаться засчитывать эту сумму в новом договоре;
  • Жилье может быть арестовано или находится в залоге, в случае попустительства продавца, к примеру, при невнесении арендных платежей. Такую недвижимость могут забрать при объявлении продавца банкротом.

Оформление арендного соглашения с дальнейшим выкупом жилья, сопровождается множеством рискованных моментов, сама же договоренность, большей частью, основывается на доверии между сторонами.

Поэтому такие договора могут заключаться, только если стороны находятся между собой в родственной связи или являются хорошими знакомыми.

Предлагаем ознакомиться:  Обязательная доля в наследстве по закону: что это

Особенности покупки квартиры в лизинг для физических лиц

Лизинг недвижимости похож на кредитную операцию по приобретению жилья с определенными преимуществами.

При подписании лизингового договора получателю предоставляется жилье в долгосрочную аренду.

По истечении срока лизинга стоимость квартиры, как правило, полностью выплачена. Остается только переоформить документы о праве собственности.

Соглашение должно быть заключено между тремя сторонами: покупателем, лизинговой компанией и продавцом.

Первый договор купли-продажи заключается между компанией и собственником недвижимости, второй – между компанией и покупателем в виде долгосрочной аренды.

Схема приобретения квартиры в лизинг состоит в следующем:

  • Покупатель находит понравившееся ему жилье.
  • Лизинговая компания приобретает эту недвижимость у продавца.
  • Лизинговый посредник предоставляет квартиру по договору лизинга покупателю.
  • По окончании договора лизингополучатель сможет выкупить жилье по остаточной стоимости. Только после этого происходит оформление квартиры в собственность.

Основные разделы, которые включает договор лизинга:

  1. Сведения о предмете лизинга — недвижимости;
  2. Сроки договора;
  3. Стоимость сделки;
  4. Размер первичного взноса и схема дальнейших выплат;
  5. Возможная процедура расторжения сделки.

Данный документ следует заверить нотариально.

Предыдущая запись Торговля по договору комиссии
Следующая запись Расторжение брака по взаимному согласию супругов без детей сроки

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector