Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора - buhsov

Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора

Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора – юридические советы

Согласование условия об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора выгодно арендодателю, поскольку в связи с досрочным прекращением договора он утрачивает возможность получить доход, на который рассчитывал, и вынужден искать нового арендатора. Удержание обеспечительного платежа позволяет ему компенсировать понесенные расторжением договора потери.

В силу норм ст.

421 ГК РФ о свободе договора стороны вправе определить, что гарантийный взнос не возвращается, даже если прекращение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему (Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/11183-10). Арендатор в этом случае не вправе будет требовать зачета внесенного обеспечительного платежа в счет уплаты арендных платежей.

При этом во избежание злоупотребления правом со стороны арендодателя целесообразно установить, что обеспечительный платеж не может быть удержан при немотивированном расторжении договора по инициативе арендодателя или при его расторжении в связи с допущенными им нарушениями условий договора.

———————————

«В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж не возвращается. Исключения составляют случаи, когда договор расторгнут по решению суда в связи с нарушением условий договора арендодателем».

«В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушениями арендатором условий договора обеспечительный платеж не возвращается арендатору».

———————————

Если стороны хотят включить в договор условие о том, что обеспечительный платеж при расторжении договора арендатору не возвращается, они должны учитывать, что споры, возникающие из применения такого условия, суды разрешают неоднозначно.

— удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором;

— удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора.

Удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором

Однако в судебной практике встречается противоположная позиция о невозможности включения в договор указанного условия. Оно может быть признано недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 330 ГК РФ. Отказ от исполнения договора по установленным им или законом основаниям является реализацией стороной предоставленного ей права, а не нарушением обязательства.

Предлагаем ознакомиться:  Налоги с выплат по гражданско правовому договору

Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора

Если условие об удержании обеспечительного платежа за расторжение договора по инициативе арендатора неправомерно, оно может быть признано недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Требование о признании оспоримого условия недействительным может заявить одна из сторон договора или иные лица, указанные в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка (условие), нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью. Законом могут быть установлены исключения из правила об оспоримости.

В частности, в силу п. 2 ст.

168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Досрочное расторжение договора и обеспечительный платеж

Условие о зачете депозита в качестве штрафа за досрочное расторжение договора обязательно для цессионария.

См. также

Если договор предусматривает зачет обеспечительного платежа в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, и цессионарий согласился с ним, он не вправе оспаривать его с учетом принципа свободы договора и добросовестности.

Общество (арендодатель) и индивидуальный предприниматель (арендатор) заключили договор субаренды помещения. Договор предусматривал обеспечение обязательств арендатора посредством обеспечительного депозита.

При этом в случае досрочного расторжения договора по определенным основаниям уплаченный арендатором обеспечительный депозит подлежал зачету в качестве штрафа. Арендатор внес необходимую сумму депозита арендодателю. В дальнейшем арендатор уступил свои права и обязанности по договору предпринимателю.

Внесенный прежним арендатором депозит был согласован в качестве уплаченного новым арендатором.

Через некоторое время предприниматель уведомил арендодателя об одностороннем отказе от договора, вернул по акту приема-передачи арендованное имущество и попросил арендодателя возвратить обеспечительный платеж. Однако арендодатель этот платеж не вернул.

Предприниматель обратился в суд с иском, указывая на незаконность условия договора о зачете обеспечительного платежа и недействительности в связи с этим пунктов договора в части условия о выплате штрафа в сумме обеспечительного платежа.

Суды первой и апелляционной инстанций согласились с доводами истца и постановили вернуть ему сумму обеспечительного платежа, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Пункты договора аренды об уплате соответствующего штрафа суды признали недействительными.

Предлагаем ознакомиться:  Дополнительное соглашение о продлении договора на бссрочный

Суд округа занял противоположную позицию по делу, ссылаясь на п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора

Суд исходил из того, что при заключении договора субаренды стороны предусмотрели в нем условие об ответственности за досрочное расторжение договора в виде удержания обеспечительного депозита путем его зачета в качестве штрафа.

Доказательства, свидетельствующие о том, что данное условие включено в договор под влиянием обмана или принуждения, арендатор не представил. В связи с этим оснований для признания спорных пунктов договора субаренды недействительными не имеется.

Поскольку предприниматель досрочно в одностороннем порядке отказался от договора, арендодатель правомерно произвел зачет обеспечительного депозита в качестве штрафа. Основания для его возврата предпринимателю, в том числе с начисленными на сумму обеспечительного депозита процентами за пользование чужими денежными средствами, отсутствуют.

Верховный суд РФ полностью поддержал доводы кассации и отказал предпринимателю в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Коллегии по экономическим спорам.

«Окружной суд с учетом установленных судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств и оцененных названными судами в порядке статьи 71 АПК РФ доказательств, в том числе договора субаренды и дополнительного соглашения к нему, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 421, 422, 450, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.

Суд исходил из следующего: заключая договор субаренды в целях реализации принципа свободы договора арендодатель и арендатор предусмотрели в нем условие об ответственности за досрочное расторжение договора в виде удержания обеспечительного депозита, внесенного в соответствии с пунктом 10.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы арбитражного суда округа, основаны на неверном толковании норм права, не подтверждают существенных нарушений судом норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела» (определение ВС РФ от 07.06.2016 по делу № А40-64148/2015).

По материалам рубрики «Обзор арбитражных споров», № 8, 2016 г.

Давайте на примере

Рассмотрим применение обеспечительного платежа. По договору арендодатель передает арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор обязан в установленный договором аренды срок вносить плату, поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять текущий ремонт.

Арендатор, чтобы гарантировать своевременное внесение арендной платы, предоставляет  арендодателю обеспечительный платеж. В случае, если он, например, не заплатил или заплатил меньше, арендодатель может зачесть часть обеспечительного платежа или всю сумму в счет исполнения указанной обязанности, а также в счет неустойки, начисленной в связи с нарушением.

Когда еще арендодатель может не вернуть деньги?

На практике в договоре аренды стороны чаще всего предусматривают условие о зачете обеспечительного платежа в качестве платы за последние месяцы аренды. В этом случае арендатор не платит за последний месяц аренды, и арендодатель оставляет платеж себе. При этом, если обеспечительный платеж превышает сумму арендной платы, то разницу арендодатель должен все-таки вернуть.

Предлагаем ознакомиться:  Основные средства: списание, демонтаж, утилизация (Волкова М.)

Еще один случай, когда платеж остается у арендодателя, — если арендованное имущество было возвращено в ненадлежащем состоянии или не было возвращено вовсе.

Также арендодатель может оставить обеспечительный платеж за собой, если в одностороннем порядке разрывает договор из-за существенного нарушения арендатором договорных условий. Не возвращать платеж арендодатель может также, если арендатор по своей инициативе досрочно расторгает договор. Главное, чтобы это было прописано в договоре.

Чтобы избежать недопонимания, что такое «ненадлежащее состояние» и «существенное нарушение», сторонам лучше определить это до подписания договора, и желательно в письменном виде. Для этого при составлении договора аренды рекомендуется согласовать следующие условия относительно обеспечительного платежа:

  • определить обеспечиваемое обязательство;

  • указать обстоятельства, при наступлении которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в качестве исполнения, а также в течение какого срока эти обстоятельства могут наступить (срока действия договора, иного срока);

  • согласовать обязанность стороны дополнительно внести или частично возвратить денежные средства в качестве обеспечительного платежа при наступлении или ненаступлении определенных обстоятельств;

  • установить срок возврата обеспечительного платежа.

    И хотя это общая рекомендация при заключении договора аренды, но не забывайте о том, чтобы составить описание арендуемого помещения, оборудования и пр., сделать их фото и т.д.

Увы, на практике действительно нередки ситуации, когда арендодатель в отсутствие к тому законных оснований не возвращает арендатору обеспечительный платеж.

Здесь можно посоветовать арендатору как один из вариантов произвести зачет имеющихся у него денежных требований к арендодателю из суммы обеспечительного платежа. Таким требованием может выступать, например, требование об уплате неустойки, начисленной арендодателю за просрочку передачи имущества в аренду (если такая неустойка предусмотрена договором).

Предыдущая запись Пример списания заключение комиссии пример заполнения
Следующая запись Если женщина узнала о беременности после сокращения

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector